※ 引述《anti87 (888)》之铭言：
: 年看到的，不同主题及内容的书籍中，居然有着与投资理财相关的共同致富密码：想要成
: 为有钱人，千万记得要“买股，不买房”！
这段话算是倒果为因
有钱人持有大量的股票，并不等同于买股票就会变成有钱人
有钱人持有大量股票的原因很多
有些是为了把持住公司的经营权
有些是在玩一些交易手法，透过金融制度产生更多的钱
像下面提到的金融诅咒，里面就是在讲这些操作手法
使得金融过渡膨胀，伤害了实质的生产力，使产业迈向死亡
而且里面就有提到吸收金钱最多的之一就是房地产
大逆转：金融扩张如何推升不平等
这本书中也没有提到你要变得有钱就改买股不买房
这本书本来讲的金融本来是为了服务众人的角色 (借款、信用中介、风险控管)
逆转反客为主变成支配众人的角色
反而扰乱的整个消费市场的秩序，加重了财富的不平等
: 首先在《金融诅咒（Finance Curse）》这本书中，作者Nicholas Shaxson指出，美国最
: 富的5%人，握有2/3的股份。且由于公司越来越优先拿利润，买回自己的股票，而非用来
: 投资，使得股价大涨，并造成股东受惠最大。根据Nicholas Shaxson所引述资料显示，
: 2015年，公司回购股票占公净收入的比，美国是110%、英国更高达150%。
: 另外在《大逆转：金融扩张如何推升不平等（Divested：Inequality in the Age of
: Finance）》这本书中就提到：自1980年代开始，虽然美国全国的财富继续增加，但经济
: 成长的果实，几乎全都落入最富有的前20%家庭手里。富人（富有家庭）的致富方程式就
: 是：高所得→投资更多→赚到更多的钱→改善子女人生机会→财富移转→更为富有！
: 一般来说，富人的资产配置主要是股票（美国前10%的富人，拥有80%的股票，包括直接持
: 有股票、股票共同基金、退休帐户、年金和信托），中产阶级则多半是房地产；至于穷人
: ，则拥有最多只能稳定家庭生活，但对于累积财富没啥帮助的车子及房子，且可能欠下一
: 笔不小的车贷及房贷（经统计，一半人所欠房贷，大约是住宅价值的1/4）。
: 该书作者林庚厚及Megan Tobias Neely 认为，自2007年以来，美国社会不平等大幅扩大
: 之中，顶层所得一直能保持稳定，但底层60%人口的收入却下滑的原因，就在于房贷危机
: ，造成中产及劳工阶级家庭的财富崩跌。特别是家庭往往将很大一部分，甚至是全部，全
: 都重押在房屋的投资上。不但债务负担较重，也比较容易因为失业，或是遇到紧急医疗状
: 况周转不灵而债台高筑。
: 作者林庚厚及Megan Tobias Neely指出，有钱人虽然借得多，但利息也低。且有钱人的所
: 得中，有30%~50%是用于投资（以便赚取更多财富），而穷人则多半是“入不敷出”。
: 至于在《只有资本主义的世界（Capitalism, Alone）》一书中，专门研究全球不平等议
: 题、曾任世界银行（World Bank）研究物门首席经济学家的作者Branki Milanovic，就引
: 述2013年的数据指出，全美1%的富人，拥有一半以上的股票、55%的金融证券、65%的信托
: 产品，以及63%的股份，使得全美90%的财富，都集中在10%的富人手中。
: 这些有钱人的特征，主要是“有更多资产”、“资产/所得比较高”，以及“有更多不同
: 类型的资产（证券及金融工具占3/4，房产则不到10%）”；中产阶级的特征则是“资产不
: 多元（主要摆在房地产）”及“举债度高（2010年已高达80%）”。
: 为什么富人越富，但中产及穷人的财富，远远落后于富人？ Branki Milanovic 认为其最
: 主要的关键，就在于“不同资产类别的回报率是不同的”。他引述文献资料指出，从1983
: 年到2013年这30年间，有钱家庭的家户所得较高，是因为金融资产的表现，远胜过房地产
: 以金融资产为例，其平均实质（排除通膨）年报酬率为6.3%，但房地产的平均实质回到率
: ，就只有0.16%。如此之下，财富排名前1%的总资产报酬率，每年平均是2.9%，中间60%的
: 中产阶级报酬率，则只有1.3%。30年下来，以上的差异让富人的投资报酬率，整整多了
: 60%。
这段不完全正确，看了数字就觉得怪怪的
根据Observations的网站
https://reurl.cc/rRLpky
房地产和股市在1980以前成长率是相当的
但是1980以后金融资产市场成长率是房地产的两倍
: 以上，笔者花了一些篇幅，把这几本主题不同，但关于“富人之所以成为富人，且越来越
: 富”的原因陈列，就是想趁此机会提醒国内投资理财大众，千万要扬弃过往不切实际、没
: 有大规模真实统计数据佐证的错误迷思了。
: 以国内为例，根据过往资料统计，过去15年，0050 ETF的平均年化报酬率至少有8%（
: https://fund.udn.com/fund/story/7488/6374780），以上面提到的台南700、800万房子
: 为例，除非年复利报酬率也能超过5%（如此一来，得保证15年的房价涨幅，要超过208%，
: 也就是由现行800万元，涨到1664万元以上才行），否则，投资0050的整体报酬率，将远
: 高于买房并出租。
这段不正确
我们就假设0050的年化报酬率是8%好了
就用他说的800万房子开始算好了，2成自备款再加0.5成其他成本共2.5成好了
银行利率算1.8%，每月还本15年来平均是14500
一开始本金是200万
0050 15年后是634万，复利所得434万
15年来还本的利息持续投入，成本为263万，获利为229万
算到房屋来，假如你一毛出租获利都没有，那房价15年要涨到1628万(已算房地合一)
假如你有出租投报率4%呢，扣掉15年来平均利息约8.5万/年，获利是352万
实际上15年来房价涨超过1188万(已算房地合一)就会打败0050的绩效
大概平均房价年增幅2.6%
如果租金投报率更高，则有更明显的套利空间
但因为房屋第三间以后限贷成数问题，绩效也会打折扣
会造成这样结果的原因在于房地产是带有杠杆的
也有就是所谓的租金现金投报率和租金总价投报率的不同
: 但就算如此，从事不动产投资的人，还必须注意以下几大问题，首先就是“初期投资金额
: 不低”。且正因为单次投资金额过大，投资人就很难因为“标的分散”，而降低“选错标
: 的”的风险。
: 其次，由于投资标的过于单一，未来就算要脱手或转换投资标的，也很容易因为标的（房
: 子）先天上的特质，而比一般标准化的投资标的要困难一些，且时间延长。
: 再者，只要是出租，就有可能遇到“空租”，以及房屋维修费用等问题（有兴趣的读者，
: 也可以参考此文：
: https://www.cnbc.com/2022/08/11/millionaire-and-real-estate-expert-dont-buy-a-home-unless-you-can-afford-to-waste-money.html
: 、https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/4023507。当然，美国在房地产持有的
: 费用及税负上，比台湾高出非常多）。以上种种，都会影响（降低）整体不动产的投资报
: 酬率，值得想要透过房地产投资而致富的民众多加参考。
: 心得：
: 简单讲，富人的特征是，主要投资在股票上，中产阶级和穷人投资在房地产
: 而中产阶级与穷人的差别在，中产阶级是买来自用和租人
: 穷人则是贷款买房或是租屋。
: 各位房子买整排的大房东怎么看？
如果问我的建议的话
1.有钱人持有大量股票以及其他大量金融资产，但绝不代表买股票你就会变成有钱人
2.股票和房地产都是好的工具，不用画地自限
3.前两间房的杠杆很大，加上利率不高，应该好好利用
记得以前有一句话，要变成有钱人只有三个方法
1.投对胎 2.投机 3.创业
想靠正常手法投资变富有实在不太可能