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买房人生大事，交易纠纷却不断发生，内政部不动产资讯平台，2022第一季房地产消费纠
纷原因统计，共有517件不动产买卖纠纷，其中“隐瞒重要资讯”为前三大主因之一。近
日一名林姓清大博士向《CNEWS汇流新闻网》投诉，去年委托信义房屋买下台北市万华区
1285万元的中古屋，从议价到交屋，卖方以“挤牙膏”方式揭露房屋的瑕疵，上演“钢筋
外露四部曲”，林先生认为，信义房屋做为仲介中间方，未善尽调查责任，并让他签下对
买方不利的霸王条款，使买家权益受损求偿无门。
林先生透露，为了有一间属于自己的家，与太太攒下多年积蓄、存了头期款，委托高知名
度的品牌房仲公司信义房屋，就是想确保人生第一间房能万无一失。考量太太在台北市万
华区上班、小孩也在附近小学就读，夫妻俩在精挑细选后，相中台北市万华区屋龄30年的
中古屋，经过半年多的考虑及议价，最后以1285万元成交，去年11月1日在信义房屋的代
书事务所签约、12月底交屋。
林姓夫妻回想在去年3月看房情况，当时物件案件说明书只揭露厨房厕所有钢筋外露，林
先生看到卖方已经做过处理，且问题不大仍决定买下；去年11月1日签约当天，屋主又揭
露客厅也有钢筋外露问题，但他们已经处理完毕，林先生本着相信屋主，也相信房仲能善
尽调查责任，选择签约；去年12月25日交屋当天，屋主又透露孙女房间也有钢筋外露问题
，但还未处理。林姓夫妻得知时，感到相当无奈，“我们当下对屋主‘挤牙膏’的揭露方
式很无语，但因为已经签约，当下又没办法看实际情况，只能被迫接受”。
买下中古屋的夫妻俩，花了3个月的时间跟室内设计师讨论装修事宜，今年4月18日动工，
但隔日就发现房屋还有其他钢筋外露问题，当天立即通知信义房屋房仲人员于4月20日实
地勘查。由于后续发现钢筋外露情形相当严重，与结构技师讨论后，在考量装修公司人员
的安全下，决定4月21日停工，林先生则于4月27日委请结构技师再来会勘；信义房屋另于
4月29日派该公司的房仲人员、律师及结构技师一同前来会勘。5月上旬，2位结构技师出
示的2份报告都指出房屋有安全疑虑，必须修缮进行结构补强，双方提出修缮报价高达60
万至80万元，显见房屋的安全性有很大的问题。
为了讨论修缮费用等补偿事宜，林姓夫妻在6月12日与信义律师及前屋主三方见面协商，
林先生表示，信义律师一开始就直接询问买方可以负担多少修缮费用，自始至终律师都没
有询问卖方要负担什么责任，让身为买家的林先生，对于信义房屋提出的问题感到不适，
“我是买家，他是卖家，怎么压着买家要去负担，不是应该是房仲要卖家把房屋修缮好吗
？当初有揭露的部份我们可以承担，但没揭露部分怎么会要我们来承担？”
林先生指出，当天信义律师提出合约第19条佐证，条约载明：“双方合意如本物件有钢筋
外露及混拟土剥落之瑕疵，日后除证明卖方有故意隐匿不告知而仍应负责外，买方不得再
就瑕疵向卖方主张物之瑕疵相关责任，亦不得向信义房屋(含受雇人员及关系企业)主张本
物件相关瑕疵之仲介责任与相关约定保障制度”，除非屋主有故意隐匿，否则屋主是可以
不用承担责任。
卖家表明，孙女房间的钢筋外露，当初没有揭露，他们愿意负责那部份，其他地方当初有
装潢遮掩，他们也不清楚，不是故意隐匿，所以他们没责任。林先生得知此讯大为光火，
“依一般买卖交易的常理，卖方有责任负责保证物品没有瑕疵，如果有瑕疵，应该由卖方
负责处理，事情发生应该是想办法去弥补，而不是撇清”！
林先生认为，签约过程只有围绕在已揭露的厨房及客厅的钢筋外露范围讨论，而不是无限
上纲到整个物件其他地方的瑕疵的“霸王条款”。他也质疑，以信义这么有经验的房仲公
司，负责的代书怎么会拟出这样的争议条款？让卖家及律师可以无限上纲来解释整个物件
的钢筋外露瑕疵，他们都可以不用负责，如果信义不是刻意放上这条争议条款，那么以他
们的经验就应该善尽提醒之义务。
对于卖方表示当初其他地方有装潢遮掩，故不清楚、也不是故意隐匿的说法，林先生也打
了个大问号，“卖方是此案件房屋的第一手，住了30多年，应很了解这间房屋的维修履历
及瑕疵实际情况，这样挤牙膏似的揭露，是不是有涉及故意隐匿？”。而且卖方所称客厅
天花板补强，混拟土色泽不一，不是很平整，而且还龟裂严重。另外，还辅以轻型钢支撑
楼地板，轻型钢的支撑效果有限，不是适合的结构钢，而且轻型钢跟楼地板间有很大的缝
隙，并无法取得支撑的效果。林先生质疑，如果房屋其他地方钢筋外露情形这么严重，那
卖方当初会优先处理客厅这边的钢筋外露，瑕疵情况是否更糟糕？当初委托时有无如实告
知信义？信义房仲是否知情？
此案件买方和卖方都是委托信义房屋，林先生指出，“本来想说买卖双方都是委托信义房
仲，资讯不对称的机率比较低，所以完全信任信义房仲的会善尽把关在责任，信义应该是
更清楚案件的情况，我们只是被告知方，在信息链我们是最末端，直到装潢拆除才知道房
屋实际情况”。
对于信义房屋主张层层把关、会替买方做事前的调查和检测，成交后也有保固服务的广告
标语。林先生也对此表达不满，“买房本来是件快乐的事情，事已至此，买家的权益在哪
里？出问题就压着我们要负担，枉顾消费者的信任，请问信义的‘信’在哪里？‘义’又
在哪里”？林太太也因此彻夜难眠、时常以泪洗面，她认为，身为知识分子都会踩到雷，
更何况是一般老百姓？也借此呼吁其他消费者，“连信义那么大的品牌都有这种状况，合
约真的要仔细看、处处小心”，以免落入房屋交易纠纷的陷阱。
记者向信义房屋询问，信义房屋回应如下：
一、查本件卖方于委托本件房屋予本公司销售时，本公司经纪人员已从厕所检修孔查检发
现天花板有部分钢筋裸露屋况，另经卖方告知厨房亦有此等状况，惟屋内客厅、房间等位
置因有固定装潢物包覆，故本公司经纪人员无法查检，但本公司为求慎重，故经卖方同意
后，本公司即委请厂商检测该物件之氯离子含量，经检测为合格，本公司于销售过程中，
均已将该等相关资讯揭露予买方知悉。
二、至于客厅天花板内部钢筋裸露曾修缮之资讯，系卖方于签约当下始当场告知买方，经
买方同意后始进行签约；签约过程中，买卖双方另行合意于合约第17条第19项特约约定如
本房地有混凝土钢筋裸露等状况，买方同意免除卖方物之瑕疵担保责任之意旨。买方并于
该特约条款签名确认同意。
三、本件交屋后，本公司于接获投诉人反应，即积极协助处理，惟买方无视该放弃物之瑕
疵担保责任条款，坚持相关修缮费用须全部由卖方负担，虽其主张与契约约定不符，惟本
公司仍秉持服务客户精神，积极协助双方进行沟通处理。但因双方各有坚持，致一时尚难
有共识。
四、本件买卖双方签约时，于特约条款中约定买方抛弃物之瑕疵担保责任，系属双方议定
之契约自由原则，并非霸王条款，买方现欲要求卖方负全部修缮之责，本无理由，然本公
司仍将全力协助处理。复因本件争议仍在沟通处理中，请 贵媒体切勿片面听信单方说法
而影响相关人权益。倘 贵媒体仅引述一方片面说法而为偏颇报导，致损及本公司商誉，
本公司必追究相关人员法律责任。
五丶如 贵媒体仍执意报导本件争议，请将以上声明全部内容一并完整刊登，以免产生误
导致损及本公司权益及不动产仲介市场之公平竞争秩序！
林先生在获知信义房屋的回复后表示，“我一贯主张客厅钢筋补强没有达到安全可靠无虞
的程度，应该不能视为已经善尽瑕疵修缮义务。第19条条款不应该无限上纲到整个物件全
屋之钢筋外露都不用负责，而应该限缩于已经揭露的部分，如果已经揭露的部分前屋主已
经揭露清楚，没有故意隐匿情事可以不用负责。最后还是要强调一点，客厅部分的修缮，
的确跟签约当下，我们认为的已经补强的认知，相去甚远”。
另外，他也出示Line对话表示，当信义房屋获知媒体可能披露此争议案时，竟表示若媒体
报导此事件将无法再帮他向公司争取后续的处理，也不禁让他质疑，难道信义房屋是以个
案有没有上媒体来衡量怎么处理？而不是考量是否应承担责任？
法界人士分析表示，卖家在这个房子住了30多年，可以合理推论卖家对于瑕疵事实很可能
有“间接故意”而不一定“无故意”，如此一来，即使依照特约，也还是有可以向卖方求
偿的空间存在。又如果买方指控为真实，则买方似可主张免责特约条款的意思表示被诈欺
、错误、急迫轻率无经验而显失公平，撤销特约条款。又依买方陈述，受买方委托的仲介
人员，不论是契约写下显然不利于买方的特约内容时，以及事后争议协商时，是否尽到专
业受任人应有的善良管理人注意义务，尚有可议之处。特别是特约当中竟然存在同时免除
卖方与信义房屋责任这段，很不合理，反而更加深对于信义在把关契约时却与卖方利益一
致而与买方利益对立的偏颇质疑。
心得：
1285万不是小数字，对一般上班族不吃不喝要多久才能存到这个数字
买房是人生大事，遇到这档事真的很无言
卖出去的房子，安全性就是一个问题，如果真的出事了谁负责
卖房最注重的就是诚信，在条款中加入很有争议的霸王条款
真的很不付责任！
如果是自己遇到这种事，又该怎么解决~