一场正改变台南古都风貌的大富翁游戏：热钱、炒作、土地开发
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(图文好读版)
内文：
台南，这个拥有近400年历史的古都，因为丰厚的文化底蕴和美食珍馐而被票选为最宜居
城市。如今，一场演化正在发生，热钱炒作正改变过往古都的风貌，建地、钢筋水泥、高
楼成为常见的街边风景，台南更“荣登”2021年全台房价涨幅最高的城市。是什么导致了
这场演化？
过去3年来，台南正在上演一场房产演化史。
不过演化的进程不是发生在最热闹、历史最悠久的府城地区，而是在旧城区的另一侧、过
往的农业据点：善化、新市与安定。4公尺长的巨型建案广告耸立在这些区域的街角和路
旁，被铁皮围篱包围的大楼拔地而起，旧有聚落的风貌正逐渐改变。
第一种演化：万丈高楼平地起
要描绘这股变动，建筑物的演变是个开始。
过去数十年来，自有天地的透天别墅向来是台南人购屋的不二选择。根据内政部每10年调
查一次的全国住宅状况显示，2015年的台南市住宅中，大楼占比不到一成，透天厝占比却
高达76.78%，为全台之最。当双北、桃园、台中、高雄等地的住宅交易已经以大楼为主流
时，近两年，台南市的房市交易依然是透天占了近半数以上。
分析这样需求的由来，从房地产记者起家、后创立房市媒体近20年的《住宅周报》社长陆
敬民指出，这是因为过往台南的土地成本取得不高，建案很少在预售阶段就卖完，台南也
不像其他城市已经历过房地产热潮的洗礼，透天较能符合当地人的生活特性，悠闲又希望
保有自己的空间。
独爱透天这项维持数十年的习惯，也符合台南当地的人口状况。据政府统计资料，该市的
人口密度为849.61人／平方公里，为六都之末，属于发展程度良好、也不会太拥挤的城市
，且该项数字还在连年下降中。
但2019年起，高楼和华厦开始进入台南人的眼帘。
在旧日平地原住民西拉雅族所在的善化区，改变的痕迹清晰可见。对照整个台南的发展，
该处向来是以种植胡麻、蕃藷和蔗糖等农业为主的聚落，4层楼以下的平房是居所常态。
直至3年前，水泥、沙石和钢筋被送入善化闹区，两栋以赤色钢筋包裹的钢骨大楼迅速抽
高，比照市区高级住宅、26层楼高的制震质感轻豪宅成为一举突破当地天际线的地景指标
。
车行向南，不到10分钟的车程便可驶入“LM特区”，该处也是善化区莲潭里的所在。这个
里因规划大量公园绿地、棋盘式街道和3层楼透天住宅，吸引大量台积电员工入住而有“
台积村”之称；更因住民多为科技业新贵，个人综合所得“中位数”在2017年时达168.7
万元，富有程度排名全国第6而闻名全台。
10多年前，苏柏一家迁入莲潭里。他们是1995年“南部科学工业园区”设立后随产业
进驻所带来的前几批人口红利族群，和相同背景、年龄的家庭一同构筑成一个年轻社区。
尽管当地开发得早，但生活机能一直到近期才陆续跟上。她指出，像今年社区才传出要有
第一家全联超市进驻，周遭咖啡店和餐厅也是近期才有比较多选择，这些都是2、3年内发
生的改变。
另一项大的变化，是房市演化在眼前展开。
“以前在善化是没有公寓跟大楼的，我们都是住透天居多。开始盖大楼时我们还很讶异，
原来这边已经需要华厦和大楼了，现在就连更偏远的东势寮都在盖房子，愈盖愈高，”苏
柏诧异地说道。
根据台南市不动产开发商业同业公会统计，苏柏一家所在的善化，在2018年大楼／公
寓申报开工工户数为161户。2019年这个数字暴增到536户，涨势一直维持至今，邻近的新
市、安定、永康，和靠近台南高铁的归仁也呈现同样的新开案量，凸显台南各地新大楼正
如火如荼地兴建。
为了理解地景的迅速改变，陆敬民在2019年将《住宅周报》办公室从房市火烫的新竹搬至
台南。频繁在各个建案之间走访，他发觉到台南房市从过往的透天住宅挂帅进化到5楼电
梯公寓、6楼华厦，再到10多层楼高的大楼，这样演化的历程在其他都市是花费数十年才
完成，但台南几乎是一夕之间翻转。
第二种演化：难以追赶的房价
为什么演化来得又快又急？陆敬民认为“房价飙升”是主因。
以内政部住宅价格指数来看，过去3年，台南涨幅20.2%，高居六都之首。如果再以房价平
台“屋比房屋”分析内政部实价登录资料，可以发现2018年第4季到2021年第4季，台南住
宅的平均单价从每坪15.03万元上涨到每坪20万元，涨幅高达33.07%，同样是六都之冠。
另外，在台南房市最热门的善化地区，社区大楼也从每坪约15万元上涨至30万元，过去3
年涨幅竟达一倍（注）。
面对2成以上的房价涨幅，陆敬民认为，这使得传统透天厝的价格不再是一般年轻人可以
负担，而坪数低、总价低的华厦和大楼自然成为购屋首选。他也解释，为满足这种需求，
同样一块地，建商自然会选择把透天别墅改成电梯公寓或华厦，不然就是另外找地兴建大
楼来满足都会区的居住习惯，因为户数多可以滚出更多收益──像是台南老牌的在地建商
乡景建设，就是从农舍透天转型成功的例子，近年来推出非常多华厦建案。
早在2018年时，乡景建设总经理吴圣霖就曾预告，未来几年低公设比的电梯公寓、华厦会
是市场趋势，因此将规划公设比约21%的5楼电梯公寓产品，让室内使用坪数放大，同时不
开挖地下室缩短施工期、降低营建成本，以此为基础提供年轻购屋者低总价的实用型产品
。
在实际走访的过程里，我们发现尽管这些建案几乎藏身在密集的产业道路和废弃的砖造平
房之间，需要花点时间才能找到，但低总价的优势确实吸引不少南科住客，让这些物件开
卖不到一个月就销售一空。
《报导者》接触的一名年轻投资客，从2019年起，就在台南一次大量购置多户大楼和华厦
作为炒作筹码。抢在预售开卖前，他会开揪炒房团团购，将物件一次扫光，再以每户加价
70～100万元的价格脱手转卖，接着把获利投入其他物件的买卖，靠着炒作牟利、也进一
步为台南房市的热度添柴加薪。
2019年，投资客入场炒作；同一个年度，善化、新市等地的大楼开工数也跟着飙高。2019
年看似是一切变化的分水岭，当时究竟发生了什么事触动台南房市的演化开关？
2019请回答：土地、热钱与建设
3年前，一起破纪录的开发区土地联合标售案或许可以提供部分解答。2019年6月，台南市
府以底价94亿元标售5个开发区、18笔土地，吸引包括台中丰邑、台北宝佳二大建商跨地
域前来抢标，最终以109亿元成功招标，溢价率达16%，创下台南土地标售总价的历史新高
。
在这笔创下百亿决标的案件中，最受关注的便是2019年由东区老旧眷村重划的平实营区土
地标售案。根据台南市地政局指出，平实营区重划后，分为住宅及商业区，该次标售的商
业区底标为85.6万元／坪；激烈竞争下，最终约3,657坪的商业区土地由台中丰邑建设击
败皇龙、国泰与兴富发等公司，以每坪98.8万元得标。
同一时间的标售案中，另一处位于永康砲校第一期、总计11,947坪的3笔土地，也由北部
建商宝佳机构旗下合联公司以56.6亿元标下，平均单坪得标价约为47万元，刷新区域地价
纪录。
对于这起标售案造成的影响，民进党籍台南市议员蔡旺诠在2021年质询市府时提到，与平
实营区相近的虎尾寮地区，地价是每坪40万元，而标售案中几处土地得标价却远远高过于
此，他质疑台南市府是在带头哄抬地价。
“这几年，挟著雄厚资金的外来财团业者，两、三家联合起来，互相拉抬，高价标下土地
，把在地优良建商挤出去。土地标下后，迅速推出建案，不断创下台南房价新高。”
蔡旺诠观察，连续10年全台推案量第一大的建商宝佳集团（PJ Asset Management Group
）在2018年标得平实营区住宅区土地后，后续推出的预售屋案，卖价一坪40万起跳，是一
般年轻人负担不起的价格。他认为，市府应回头检讨标售价格的制定，并释出部分土地作
为社会住宅等公共用途，而非全部拿来标售获利，培养另一头巨兽。
面对炒地的质疑，时任地政局长陈淑美说明，平实营区重划后分为住宅区与商业区，两处
的容积率皆高过邻近的虎尾寮，因此市府的底标（住宅区43.6万／坪，商业区85.6万／坪
）并未高于市场行情；至于后续脱标价格上涨，陈淑美也强调是因为对面南纺购物中心开
发完成，商效活络让地价自然上涨，是市场自由竞价的结果。
不只是土地标售价刷新历史，后续建案也跟着水涨船高。陆敬民分析：
“2019年土地标售破百亿这件事，我认为可以作为一个开端，从那时候起台南房价就开始
蠢蠢欲动，因为外来势力来了。”
王者南征带来的质变：预售屋销售生态洗牌
2019年以来，丰邑、兴富发、远雄、国泰、宝佳这些名声显赫的建设公司，名字一个
个出现在台南土地的标售案中。当年被议员称为“巨兽”的宝佳集团，也由旗下昕晖建设
分别在台南东区、永康区和安平区推出新建案，高雄建商联上实业也北上永康区推案，一
时之间台南各区预售屋林立，千帆竞发。
有人盖房子，就需要有人来卖房子。上述新建案的企划销售任务，皆由连续13年蝉联代销
王座的海悦广告承接。根据其自身统计，2020年海悦在南台湾接案总金额就超过500亿元
，范围包括台南永康、安南、归仁等，近两年也陆续前进善化、北区、仁德等地，在2021
年创下全台总接案量1,827.7亿元的成绩。
稳居北部建商龙头的宝佳集团和代销王者海悦广告纷纷南下，对台南在地业者和销售模式
造成巨大冲击。一名在台南工作10多年的代销小姐私下表示，外来业者砸钱抢地、抢人，
用流程化的销售手法卖房子，卖得又快、价格又好，没办法跟上的建商和代销就只能被赶
往溪北去，很难跟他们正面冲突。
对眼前这股改变，陆敬民形容道：
“2019年宝佳集团为首的外地势力大举来到台南，加上海悦，对台南房市的影响是量变产
生质变，将整个台南房价拉抬到新高度。”
针对其中的差异，陆敬民解释，过去在台南，从预售卖到成屋花1、2年时间很正常；但海
悦带来的是中北部惯用的销售手法，像是看房要走纯预约制，固定的接待中心动线规划，
还有遍及北、中、南的已购客数据库，这使得北部的投资风潮跟着大举而至，几百户预售
屋不到一个月完销还刷新历史价格，彻底改变当地的作风。
我们走进海悦的销售现场。从停车场警卫开始，便被告诫“没有预约不能参观”，与在地
代销的热情态度有着不小对比。几度来回后得以进到接待中心，映入眼帘的挑高大厅、奢
华造景与现泡冰咖啡令人印象深刻，接待中心、柜台与逐桌分隔的介绍流程也让人感觉备
受重视。过程中，销售顾问会结合3D软件与精美图卡详细说明环境、价钱与周遭区域的发
展可能，用数字建构一副可期的愿景，整体流程顺畅而快速。
而在另一处建案、现场摆设大量展示家具的传统展示间里，稍有年纪的代销人员则在展示
房间内，盛情向我们介绍建案的楼层、车位大小与格局。对方一手按著计算机一手替我们
在图面上做记号，还顺带聊起婚姻、人生观与台南美食，与标准化的流程是截然不同的感
受。
外来势力入侵除了打乱在地业者的布局，也将既有的土地筹码重新洗牌。其中，狭著巨大
优势南下的海悦集团从2020年便开始购地，根据实价登录交易资讯，媒体已披露海悦在台
南新市、安南、中西区购入多笔土地，总计已花费近80亿。其中，在2020年9月，以4.8亿
元购入的“台南市新市区新北段10地号”也在今年2月与永丰银行完成13.38亿元的开发联
贷案，准备在这个紧邻南部科学园区的区段盖起住宅大楼。
从代销转作建商，海悦在巨兽转型的过程里，为何如此看好台南房市？
老牌的不动产仲介及顾问公司瑞普莱坊（REPro Knight Frank）市场研究暨顾问部总监黄
舒卫认为，远因是中美贸易战后拉抬的制造业回流，近因则是台积电带来产业链的强烈需
求。他进一步解释，2018年中美贸易战引发供应链重组，政府顺势推出“投资台湾三大方
案”以利息补贴政策作为诱因，吸引台商回台作中长期的经营。热钱回流后第一波，是流
入对厂办的需求，却也带动整个台湾对于房地产市场起飞的预期心态。
再来，则是中美贸易战后续的全球芯片危机，使得掌握先进制程的台积电角色变得格外重
要，也不断投资盖新厂。黄舒卫提到，“光2020年，5月到8月，台积电就买了100亿元的
厂房在南科，加上背后搭配的上下游厂商，需求的量就变得非常大。”他如此形容近年的
演变。
台积效应的影响，可反映在台南市政府近日公布的招商成果上。根据市府资料，自2019年
1月1日至2021年12月31日止，台南共涌入约1.8兆投资额，创造超过3万个工作机会。厂商
大举进驻，员工需要住处，住宅需求因此跟着大增。
黄舒卫指出，过去中南部都是先建后售，鲜少预售屋，在台积电规划先进制程要在3、5年
内投产下，资金和人力迅速流入；在市场没有住宅现货的情况下，变成建商拼命盖预售屋
作为期货供应给市场。他解释：
“预售屋垫价速度快，因为那些不是真金白银；加上中南部房价低，预售屋要负担的头期
款少、贷款容易，等于给了投资客大开杠杆的机会。”
数据可以回应这种变化。依据永庆房屋统计预售屋实价登录资料显示，2019年全台预售屋
交易为3.9万件、2020年为6.9万件，至2021年已达9.4万件，与前一年相比，增长近35%。
或许是嗅到机会，去年（2021）12月8日台南市仁德区一处预售屋开卖前，现场就出现近
30位民众漏夜排队，等到上午10时正式开卖时，接待中心更一次涌进上百人，抢房状况陆
续登上各大媒体。
该事件引发台南市府关注，随即派员前往稽查，但查无不法。只是隔日，内政部随即通过
《平均地权条例》修法草案，祭出五大打炒房措施，包括全面限制预售屋换约转售、私法
人购屋采许可制、严惩炒作者、预售屋解约需申报、建立检举奖金制度等。
《平均地权条例》修法未竟，学者：笨蛋才不炒房
今年4月，行政院拍板通过《平均地权条例》修法草案，本来预期在5月底前立法院会三读
通过；但外界的期待并未实现，接下来最快要到9月才会排入立院议程，通过时程更是难
以预测。
《报导者》在修法排审前的5月中来到台南，看到原本预计应该风声鹤唳的市场却是一片
荣景。投资客小姜（化名）是这么说的：“修法不会过，那我就继续买、继续炒。”翻开
房市讨论群组的讯息，对于新建案买卖的讨论热度依然不减，恐慌只留在去年12月、内政
部释出打房政策的时候。
当我们走进台南一处接待中心时，更听到当地代销建议我们拿出50万头期款来投资一户华
厦小宅，“因为修法难过、稳赚不赔。”
对照台南市府公布的第一季不动产交易统计，跟前一年相较，土地移转从14,970笔上升到
16,047笔，建物买卖移转则从5,525栋上升至6,091栋，年增率10.24%。尽管市府说明数字
与几个月前相比出现量缩，但也表明永康区、安南区、东区561栋、安平区与善化区等重
点区域仍稳定成长，第一季不动产仍“交易熟络”。
持续在市场间走动，陆敬民也指出他在台南看到的状况，仍旧是建商买地、盖房、开卖，
接着封盘休息，坐等价格不断往上拉再把房源释出，并不是买气低落。他表示，从价格来
看，台南东区正往五字头迈进，北区坐四望五，就连善化华厦开价都是一坪37万元，还怕
卖太快。至于台南房市是否出现反转迹象？“我闻到、我看到、我嗅到的，没有，”他强
调。
走访台南的过程里，我们看到大楼、华厦以飞快的速度成长，价格也跟着水涨船高，鲜艳
的广告文案以南科新贵、主管的家、投资未来等标语为主打。但身为科技业员工、居住在
个人综合所得中位数全台前十的台积村，苏柏却告诉我们，他们想往环境、机能更便
利的台南市搬迁的打算，已经因为价格飞涨而变得遥不可及了。
当修法仍在未定之天、预售屋换约炒作依旧横行，前台北市副市长、前政治大学地政学系
教授张金鹗强调，现在台湾的状况是大部分人都是输家，因为占台湾总户数60%的一壳蜗
牛换不起房子、20%的无壳蜗牛买不起房子，只有20%人是既得利益者，剩下8成都是受害
者。
在政府不去积极面对炒作的状况下，张金鹗指出，其带来的后果是经济衰退、贫富差距加
大、家庭结构倾斜、同时让弱势负担不起租屋；当住宅成为赚钱的工具，整个社会就只剩
下追逐炒作带来的短期利益，而不断朝泡沫化前进。
“这个结果是我们能负担得起的吗？当台湾变成炒房之岛，不炒房就是笨蛋。”他说。
心得：
我看报导者的记者是不懂哦
这波房价上来台南乡亲开心的不得了
台南就是物价太便宜才会被当成乡下
透天就是给乡下人住的
先进城市的朋友就是要住牢笼
台南正式发大财舒服