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https://www.twreporter.org/a/flipping-properties-speculator-confession
内文：
打炒房草案卡立院，一线投资客从惊慌到惊喜的告白：重上赌桌继续赚！
要在台湾买一间房到底有多难？根据内政部统计，全国住宅价格指数从10年前统计至今不
断上扬，2021年创下8.62%的涨幅，刷新历史纪录。为了遏止炒作带动的房价上涨，今年4
月，行政院通过《平均地权条例》草案修正，希望透过禁止预售屋换约转售、私法人购屋
采许可制、建立检举奖金制度等手段来严惩炒作。但是，该项法案并未如预期在立法院上
半会期通过，打炒房底线的延后给了投资客们一个大礼。
《报导者》接触到一位年轻投资客，在害怕被查税的前提下，他以化名告诉我们：“修法
不过，那我就继续买、继续赚。”
4月上旬的一个平日午后，29岁的小姜（化名）趿著拖鞋、慢条斯理地晃到空荡的咖啡店
里，在寻常上班族赶着与工作拉锯的时刻，悠闲地享用桌上的咖啡和三明治。虽然有些公
司杂务要处理，但小姜并不怎么担心，他一边拉开食物包装，一边滑开手机萤幕，一头栽
进一场新的线上竞技游戏里。不受工作拘束，也与经济压力绝缘，是因为他在另一场现实
的竞赛中获利丰厚，今年前4个月累计的投资报酬超过300万元。如果以他的正职月薪4万
元来换算，要工作6年半才赚得到。
那场让他丰收的竞赛是以房地产买卖构筑的。准确地来说，小姜是一名投资客，手段是炒
房。过去3年，他跟着台积电设厂脚步，足迹从新竹一路延伸至台南，狩猎一间又一间的
房产，最多同时拥有16间房。他置产、抬价、转卖赚取高额价差，透过快速频繁交易，从
毫无积蓄到累积成近千万资本，一买一卖的快感让他赚到自信，更进一步养大他的胃口。
“房子就像百货公司橱窗里的名牌包包，架上的价格是两万，有人拿一模一样的东西来只
卖一万，过个手就是一万元利润，稳赚的钱你赚不赚？”小姜如此形容房产投资的逻辑。
对投资房地产来说，他比喻的“两万”是建商在卖的市价，但小姜总有办法取得低于市价
物件，来做他口中“稳赚不赔”的生意。
2018年第一站：竹科周遭重划区
2018年，他将首要目标瞄准新竹县的重划区──那里距离新竹科学园区仅两个交流道远，
价格又比竹北地区亲民。在中美贸易战后带动台商回流后，小姜便笃定当地潜力极佳，在
跟家里商借100万元起家后，正式迈开房产投资的第一步。
“我一开始先从新竹买，会知道百分之百可以投资，是因为一样的东西，旁边卖570万，
这边比较晚盖才卖530万，可是点比较好，同建筑师不同建商，只有建材稍微不同。”
他买下第一个标的是一栋5楼华厦建案。预售屋开案价格530万元，直到新屋落成时，价格
已经上涨至570万元，他随即脱手。用一年时间赚到40万元价差，对一般投资客来说并不
是太亮眼的成绩，但首战告捷已经让小姜信心大增，他相信房地产投资大有可为。
2019年转向：护国神山山脚下的淘金浪潮
凭借第一次成功经验，小姜很快把触角伸向台南。他相信那里有一座亮澄澄的金矿正等著
他。“我原本锁定竹北，但后来碰到问题：资金需求比较高，很多建商不准换约，像我们
这种小资族，不能换约是很有困难的。”于是他转而设定下一波“炒房”条件：总价低、
可以换约，涨幅不输竹北。
在仲介的推荐下，小姜带着资金进军台南。他发现台南科学园区的扩厂计画──台积电20
年量产的5奈米厂、22年量产的3奈米厂──就是这座金矿。时任台南市经发局长殷世熙的
一席保证更让他记忆犹新：“台积电5奈米厂厂房兴建速度相当快，希望竣工后为台南提
供更多、更好的就业机会，让年轻人不必再‘北漂’讨生活。”小姜直言：
“最重要的是刚需（刚性需求），需求愈大的地方，房价最容易往上飙。为什么全台最会
涨的是竹北跟台南？因为他们有台积电，有大量的工作跟高薪资者。即便房市要下滑，他
们还是有一定需求，有最大的支撑。”
小姜实地下台南访查后发现：“那边（南科）就觉得很像还没发展起来的竹北。南科疯狂
扩厂，跟着台积电买就是送分题。”
随着扩厂工程如火如荼地进行，台南科学园区的从业人数的确在近两年内出现明显增长。
据南科园区统计，2019年12月的员工数为76,981人，隔年同期上升至80,021人，至今总体
员工人数则逼近9万大关。
这些未来的科技新贵虽然不必再远离家乡工作，却也成为投资客们虎视眈眈的对象。
即便护国神山的确带来一波淘金热潮，但当地早已挤满既有的投资者。小姜这样一个资金
不足、经验不够的外地菜鸟根本难以跨入台南房市的窄门里。许多热门建案开卖时火速销
售一空，或甚至在开卖前就完销，没有任何他可以抢进的机会。
也因此，初期投资小姜只能从一、二线投资客转手售出的物件开始。但在物件选择上，小
姜奉行“刚性需求”原则：800万元低总价、邻近南科15分钟以内、中高楼层两房，并以
“预售屋换约”为主。就这样，他沿着科学园区周遭开始狩猎。
“一间房子操作尽量在800万以下，价格是最漂亮的，因为一般人薪资3万多块买得起的。
”小姜也进一步解释，预售屋屋况比成屋好，而且投资预售屋的本金需求较少，加上卖屋
时不用带看房省去很多麻烦，只要选在需求大的地点，自然有涨价空间。
加入建案买卖群组，见识预售屋快速炒作轮回
至于买来的预售屋合约要如何转售？在台南房仲推荐下，小姜加入为数众多的建案买卖群
组。这些群组里头交易讯息热络，不少投资客或房仲每几天就会丢出新的物件来卖，待合
约让渡给新一轮的投资客后，接手的投资客又会把物件再度加价上架，形成快速过手的预
售屋炒作轮回。
在台南开业近20年的一名在地建商就观察到，这种轮回从2021年开始大量发生，他们旗下
约莫30坪、总价5、600万元的建案会在1、2个月内被换约转手3～4次，每次的加价从几十
万元到百万元不等，房价因此愈垫愈高。
面对预售屋涨幅来势汹汹，有20年以上房地产经历的瑞普莱坊（REPro Knight Frank）市
场研究暨顾问部总监黄舒卫指出：“两年前跟人家说去台南买房子谁要？这次房市多头跟
过去几十年的趋势不一样，因为就连台南、高雄等低基期、产业外流、人口衰退的城市，
房市也像突然打了兴奋剂一样。”
受惠于狂热的房市，小姜在台南的第一笔投资、花费120万元在台南市永康区购置的新大
楼预售屋，也在半年左右顺利出清。这次他净赚73万元，投资报酬率更胜以往。
“这个案子让我很有感觉，像我们这种投资客有房地产知识跟概念，就会知道哪个区域会
涨，即便今天政府打炒房打很凶，但就是有人需要房子。”他说。
拜师“中人”、合作代销再揪团购：走入一线炒房客的终南捷径
“投资客有分等级，第一阶的可以买到最新鲜的货，那种一开案就完销的；他们再把货倒
给第二阶的投资客，或是卖给自住客。我给代销每户10万元的回馈，一次可揪团买20
间，现在我是第一阶投资客。”
从新竹至台南两战皆捷，也尝到预售屋换约炒作的甜头后，小姜愈来愈不满足于接收其他
投资客的二手物件。他嫌弃一间一间买卖的赚钱速度太慢，既然要彻底打入台南市场，就
要成为可以取得第一手物件的一线投资客。于是他准备好红包向当地的“中人”拜师，用
钱敲开紧闭的门缝。
在多方牵线下，一位台南当地的“中人”成为小姜的导师。中人会不断地将口袋中高潜力
的预售屋物件丢给小姜，更带他参与团购、与代销业者接触，让小姜有机会领先其他投资
客，在建案正式开始销售之前，用最便宜的价格买到交通最方便、楼层视野最好、环境最
清幽的新鲜案子。代价则是每间房数万元不等的红包。
即使知道中人没有“不动产经纪人执照”、也不是合法业者，是游走在法律边缘的房地产
掮客，小姜也不在乎。因为赚的钱倍数增长，资金池愈来愈大，他的买房操作从1间变2间
，2间变4间，4间变8间，6间变16间，收益也复利增长。小姜说，去年房市火热时，短时
间内买卖10多间预售屋是常态，他手上也一直维持9间左右的存货放在房产平台和群组内
等著出清。
将他持有过的房产在Google地图上一一标记，便可发现小小的绿旗几乎将南科团团包围，
地点从北边的善化、新市，南边的永康到西边的安定、安南都有他投资过的足迹。
为了进一步扩大实力，小姜还以每户3至10万元不等作为回馈，拉拢认识的代销一同建立
“买房产业链”。
这条产线是如此运作的：在建商准备盖房子之前，代销会将地点、房型等基本资讯告知有
能力购买的潜在顾客，再由中人拉拢旗下的多位投资客成团，集合数百万元资金严阵以待
。等到案子准备开卖前，成团的投资客们就会一口气扫货，造成开案即完销的现象。
“如果你是代销人员，当物件很热一堆人想买，预约就2、300人，物件才10几间，那你要
卖给谁？不是你的好朋友，就是有人拿钱出来说请你卖给他，”小姜说明代销与揪团投资
客的共生关系，“而且代销一间一间卖才抽几千块，可是他卖给投资客一间可以赚5万、
10万，加上投资客会组团，代销一定会想要卖给一次可以包下一整批的人。”
过去两年来，小姜所号召的投资客团已经可以一次吃下20～30户的数量，量体虽不大，但
也足以与建商和代销进行谈判，拿下较优惠的价格作为未来抬价的基础。小姜详细地解释
：
“要看房的人要排队、要预约，也很常走进接待中心对方就说卖完了。明明才刚开始卖，
为什么？就是因为有这种产业链，建商和代销是工厂，投资客是经销商，房子盖好我们全
部拿去分，倒货给下游第二线的投资客，他们再拿到市面上去卖。现在我们都是这种供货
模式。”
一层垫一层，自住客买不起的大富翁游戏
为了确保物件转手可以卖掉，除了锁定有刚性需求的区域外，小姜会用低于市价（建商接
待中心公布价格）的行情出售：“我买是超低于行情，卖也是低于行情。可能买的时候是
市价7折，卖是85折。”他剖析，除非有利差，不然自住客干嘛跟讨人厌的投资客买房子
？
垄断预售屋的供给再低买高卖，十分符合投资的精髓，也让投资客们成为市场赢家。但节
节上升的价格与房源匮乏的恐惧，却让真正有自住需求的民众让吓得频频却步。
34岁的王小姐和男友原本是在竹科工作，后被调动至南科支援，两人都是高薪的科技业员
工，本考虑在台南一同置产，在今年打消了念头。她说，这两年台积电带动价格真的涨太
多，现在台南已经出现一坪4字头的建案，房价高到不敢买，只有投资客才敢出手。
这些价格垫高的过程里，几乎每一层都有投资客的存在。小姜就指出，先前他曾一次买4
间预售屋，光红包就花费50万元；为了把成本赚回来，一间他会加价60～70万元不等来出
售：
“所以通常卖一间我就赚回来了。为了降低成本，集体买房又不违法，要说哄抬也很难检
举，因为我们只是把房子买下来，建案定价是建商定的，涨价也是他们决定。我们只是体
现团结的力量。”
修法断线之后？“筹码买回来、重新上赌桌”
从月薪4万元不到的平凡上班族到经济自由的有产阶级，小姜人生的转变仅在3年内发生。
自2018～2022年的这段期间，也正好是台湾房价出现剧烈涨幅的时刻。根据内政部公布，
2018年第一季的全国住宅价格指数为100.62，2021年第4季，指数已经来到117.5，创下近
10年以来的新高。
市场数据上，永庆房产集团成交资料也显示，2021年前三季全台七大都会区的平均房价年
度累积涨幅在桃园、台中、高雄、台南、新竹县市等五大都会区中均超过10%，在新竹和
台南两地则出现最大涨幅，分别是新竹县市24.3%、台南市为22.8%。
预售屋换约所带动的炒作风气，将房价迅速拉抬，近年已多次触动政府的敏感神经。继央
行祭出升息一码、选择性信用管控等4波打炒房方案后，内政部也在去年12月初通过《平
均地权条例》草案的修法，以严惩炒房为名推出五大措施，分别是“限制换约转售”、“
禁止炒作行为”、“解约应申报登录”、“管制私法人购屋”与“建立检举奖金机制”。
其中，该草案更规定，任何人有意图影响交易价格、制造热销假象及垄断转售牟利等不动
产炒作行为，违者将处罚100万至500万元；若造成民众恐慌及市场交易不安等而损及公众
或他人情形者，并可处3年以下徒刑或并科罚金100万至5,000万元。
针对修法内容，内政部并透过新闻稿说明，修法是基于防杜炒作、维护市场秩序等公共利
益而进行适度管制，具有正当性及必要性，也符合宪法规定。内政部次长花敬群在接受媒
体访问时也强调，修法就是盼揪团买房等不当行为现象消失，追求市场稳健，这是多数民
众的共同期待。
该草案于今年4月通过行政院院会，原本预期送至立法院后，会在今年5月底前上半会期排
审并三读通过，形成一记打击炒房的重拳，但草案并未如愿排进内政委员会议程中。一位
不愿具名的代销业者告诉《报导者》记者，“大家有共识了，年底选举前，不会推这个法
案。”
另一位专跑房地产的广告媒体人士则透露，“现在台南、高雄房市交易一样热络，但建商
已不会主动对媒体公布房价行情，要维持低调。”
面对政府原本摩拳擦掌、如今却“雷声大雨点小”的打击炒房手段，小姜心态从原本的恐
慌，转变成今日的狂喜。他微笑地说道：
“修法过不了，我就继续买、继续赚。之前为了政策卖掉的房子，现在我要撒网重新买回
来，进到赌桌上一次把筹码推出去，继续玩。”
会有这样的变化，肇因于去年年底内政部公布草案后，小姜在房市群组里看到投资客们一
片哀嚎，因而恐慌掀起短暂抛售潮。他解释，《平均地权条例》草案中对投资客最大影响
就是“限制换约转售”，这代表屋主必须持有预售屋到交屋后才能转卖，不仅要拉长投资
案件的持有时间，“短炒变长炒”影响钱滚钱的速度，况且交屋还需要资金还贷款，“杠
杆不能拉很大。”
当时小姜看到众多预售屋物件涌入市场，本以为房市价格会反转直下，决定先抛售7间，
没想到市场反应仍旧热络，例如他以近成本价出清的3间房子，都在一天内全数售罄。
政策延后负面效应：抢时间“备好人头”，平抑房价徒留遗憾
如今修法延期，房市可能重新被填满燃料、一飞冲天。内政部婉拒《报导者》采访邀约，
拒绝评论草案进度。但6月2日，花敬群在参与社宅兴建开工时强调，为遏止预售屋炒作乱
象，由内政部推动的《平均地权条例》修正草案已送入立法院等待排案，只要立法院支持
，下个会期（9月）开议后就有机会通过，希望外界对立委多要求、多监督。
就在草案仍旧躺在民主殿堂里等候排审之际，小姜已经重新回到战场。他将原本付给中人
和代销的红包费用提高，靠先前建立的合作关系、抢在上百名预约群众之前取得台南市善
化区一处炙手可热的预售屋。同时，他也调整自己的投资策略，除了四处收购现有的预售
屋、加快炒作短线换约之外，也挑选可以长期放置的物件，并准备好人头来避税和背房贷
，打算长期抗战。
在这场打炒房的战争里早早厉兵秣马、伺机而动，这些举动是源于炒房的执著，或更准确
地说，是源于对富裕的执著。退伍以来换过多份工作，在房市里找到人生动力，小姜并不
认为厌恶炒房的社会观感会影响到他，因为他也十分乐意分享自己的投资之道，就像财神
爷亲自拿着元宝去别人家叩叩叩地敲门一样。
“用钱才能真的赚钱，工作薪水都是微乎其微的小钱。我很早就知道我一定可以当有钱人
，破亿的那种，所以25岁设定的目标是5年内退休，现在靠着房地产投资，也确实达到了
。”他话说得直白。
在房地产市场里拼搏，这位年轻的投资客在29岁财富自由。他的下一个目标，是在40岁成
为建商，自己炒地皮、自己盖房子，用钱滚钱、富到流油。当经济条件不再是个束缚，上
班工作只是为了打发时间，刚享用完午餐的下午时刻，趿著拖鞋四处趴趴走的小姜，正在
前往打拳、健身、游泳或继续买卖房产的路上。
心得：
给鲁空看一下现实社会，人家29岁只花4个月就赚300万，29岁就财富自由了。
这种还是小咖的，1年赚两三千万在炒房界到处都是。
大咖的1年赚上亿都有，你继续当鲁空不如快点加入我们一起来炒房。
以下开放鲁空崩溃XDDDD