没有高手回答 那我只好自问自答了
房贷利率2%的前提在此
https://www.gvm.com.tw/article/90791
央行利率恐“连二升”半码以上
目前最低利率1.56
1.56+0.25=1.81(连2半码)
1.56+0.375=1.935(1码+半码)
1.56+0.5 =2.06(连2+1码)
所以假设升息后的贷款利率为2%(抓整数)
以买方的角度来看
2500万三房 自备款500万(八成贷款)
2000万贷款*0.02=40万(年利息)/12=33333/月缴 额外需负担房屋税地价税等
而悦扬三房租金34000含车位不含管理费
https://imgur.com/a/6Hmuch1
所以对买方来说 租房子跟买房子每月的缴款一样, 那何必要买房呢,
五百万的部分可以放银行或是其他投资, 租房子就好
而如果房价再继续上涨就继续租屋就好~~~~
But, 如果租金上涨, 不在是34000, 这个算法就得调整了
以屋主的角度来看
当初买1000万自备款200万过户+装潢假设花100万
现在2500万的房子收入
3.4*12=40.8万/年
800万的贷款前三年宽限期
800*0.02=16万/年
每年净收入40.8-16=24.8扣除空租期或是租屋仲介费 24.8-3.4=21.4
看起来报酬率有
21.4/300=7.13%
But, 价差的部分算是资本的一部分也有他的机会成本在,
这部分的金额是 2500-1000-100=1400万
如果满五年出售 1400*0.8=1120万(净获利)
所以屋主在悦扬三房这个扑满实际存的钱是1120+300=1420万
实际报酬率是
21.4/1420=1.5%
而这个获利率可能几乎跟2%贷款利率时的定存利率差不多
那屋主是否有必要继续持有这间房子??
所以我的结论有两个, 过去很简单, 不论投资还是自住用这个算法都是租不如买
现在租金跟房贷利率可能已经临近交叉点
1. 新竹房地产可能会变成买不如租, <= 台北或许已经是这样子了???
2. 现况下是出租房源<租客数, 所以租金有可能上涨 (这个是比较大的变量)
以上~~~