楼主:
FiveLine (股板空军辅导长)
2022-06-13 02:51:20最近看到一个说法
“以1000万的两房为例，租金一年收20万，投报率2%；拿去买ETF，一年6-10%，所以买ETF比投资房地产好。”
不过我听了觉得怪怪的，1000万的两房我头期款也才拿200出来，加装潢家电再100好了，也才300万
20/300不应该是6.7%吗？
后来爬了一下文，果然在现金投报率跟总价投报率上面都各有一派主张
但本身是比较偏向现金投报率才是正确的
因为就像上面说的，我拿出多少钱才是我的成本
总价1000万，头期款拿出200万（房贷800万）一年收租金20万
10年后假设总价不变，房贷剩下600万，把房子卖掉，现金变400万
等于10年赚了一倍（200->400），一年10%
这样的逻辑应该比较正确吧？
怕自己才疏学浅有没考虑到的地方，再上来跟大家请教一下！
鹅..你这样算逻辑对不上 头期其实也是转换成房价而已但你房贷也是缴出去的 这个要加上去吧?而且还有利息...
总投报=年租金/房价现金投报=【年租金-资金成本（利息）-持有成本（税金保险）-维护成本（修缮空租）】/（头期+交易成本+整理成本）简单点说 租金实质收益/一开始拿出来的钱这个很常有人问 爬文就知道了除非你现金买房 不然真实投报就不会是总投报 总投报是你的下限
投资没算到时间价值的人，那只能说他的时间很便宜出租一间房跟买ETF花ㄧ样的时间？
如果可以跟收租一样很稳 又能保证年年超过10%才会考虑
好奇 为什么算头期不算贷款? 要就都算或都不算吧?
但如果你只能做到2%的物件 本身增值也一般般 那就不适合贷款本利和缴的本金可以拿回 方法很多。你可以当他存起来钱并没有被花掉当然要细算的话 每个月的本金会让投报慢慢下降
但头期也不算被花掉吧? 除非你很紧...所以我才说不是应该要嘛都算或都不算吗?
坚持总投报的我之前给过细项。简单来说 我的收益跟成本 你用。总投报绝对对不起来贷款是借来的。不是你拿出去的懂吗。你付利息钱就借到了800万。你只付利息而已。为什么要算进去这个没有什么应该。之前还有人用会计学的方式然后一直想不透也有人强调你贷款借来的叫做信用扩张。要算进去。但实际上 你就是付了利息从而可以使用一笔资金C大你不笨 不需要代入实际数字去解释吧
那没事了 其实就三种算法XD 你这个不是我原本想的
我这个是最贴近真实投报的。只是每个月还的本金会影响投报。加上大家贷款的成数也不同所以用总投报是最好表达跟讨论的方式而每个包租公都有自己能接受的总投报。至于真实投报就看贷款跟金流负担去选择。以及整理房子花的成本如果做增值或翻修的 他们很少在注意租金投报的 主要获利方式不同
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-06-13 07:36:00用IRR算就对了啊
现金投报扣贷款利息就算上贷款的成本 满贴近现实买房要有贷款的条件 买ETF有波动的成本 这两个难量化买房要是不贷款光看报酬不看增值性确实难赢股/大盘ETF
用现金啦 用总价投报的 那一般玩期货的杠杆不就超级小 但实际上期货的杠杆是靠北大啊
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2022-06-13 08:48:00逻辑错误 数学错误
我想过用IRR的公式 可是每个月都在变动 不知道该怎么设定好 我就单纯土法炼钢 excel慢慢记来算 然后一年一次
你用200买1000的房子跟etf开杠杆是一样的意思。
作者:
jay111101 (jayIIIIOI)
2022-06-13 14:55:00用总价去算才是正确的，其他算法都是仲仲为了美化投报率自己发明出来的
作者: idmaker (SMAN) 2022-06-13 16:04:00
你没扣除缴的房贷与租金差额 投报率算错了
作者:
spmark (这就是幸运)
2022-06-13 18:52:00两种可以并存，以投资来说，要用总价去算才对用现金流的部分算，就是要用来嘴的所谓的嘴，不是呛人，而是壮大自己的一条路，不想说白
买的时候看现金投报去算投报率，卖的时候用总价投报率去定价你收益型产品尤其是在卖的时候，总价投报在回推售价的精准度会远大于现金投报买的时候算现金投报这就没啥好说的，就现金流来源
你赚的400要再扣租金和贷款差额、税金和维护费才正确
盒盒你解释一下我的收益投报是多少 这最简单 但目前没人肯解释收益就是用现金投报去看总投报回推售价或者拿来讨论是最直觉的 比较不会因为贷款条件而变动你的收益就是净利/成本 这很单纯没什么好要不要嘴其实买的时候我也是用总投报去算 至于现金投报要拉到多少看我对金流的掌握如果真实收益是总投报 我跟你说包租公至少少一半