稍微整理一下
市场上权状小于20坪的物件常通称套房，但随着高单价小宅化的趋势发展，尤其近两年QE
直接加速催化，小宅也逐渐出现异质性，应将所谓的"套房"细分为不同产品规格来探讨，
其包含一房一厅、大独套、小独套、透天隔套、公寓隔套等，上述物件对应的受众、银行
借贷条件其实都不同，也就直接影响出租投报、增值性、管理方式、以及转手性；
一房一厅：
格局上确实有一及顶的隔间墙分隔房间与客厅，其本质就与大小套不同，生活上作息不干
扰，访客来不尴尬，出租率、转手性都是最好的，一般有大楼物业管理，权状坪数一般介
于15-20坪，租金范围12,000-25,000；超过15坪一般银贷成数7-8成，因素转手性佳，市
场供给量少，一般受众为单身上班族、小家
庭、情侣。
大独立套：
可想像将一房一厅的隔间墙直接打掉，呈现一览无遗的单一空间，优点应该就是视觉享受
、采光通风佳，缺点就是一房一厅的反之，权状坪数一般介于15-20坪，其中越靠近10坪
的物件为透天隔套的概率越高，这时候会发现一件事，透天隔套10坪与大楼独套10坪会冲
突，租金落差非常大！前者5、6000，后者可达10,000，这一部分还希望有高手能补充细
节。总价相对一房一厅、小独套来说，要高不高，要低不低的，银贷方面，由于低于15坪
，要特别挑银行才有比较好的贷款条件，一般成数4-5成，因此转手性差，一般受众为单
身上班族、小家庭、情侣、学生。
小独立套：
一般坪数8-15坪，最大受众就是学生，再来是单身上班族，这物件大家应该吃最熟悉，毕
竟大学、职场新鲜人时期几乎必经之路，市场供给应不算多，但属性来说会与透天、公寓
隔套同质冲突，以租金投报来说很高，转手性以统计来说最差，通常说买套房会被套，通
常都是说这一种的吧。
公寓隔套：
通常一户隔2-4间，投报率不输小独套，一般受众可混合学生+上班族，因为贷款条件相对
佳，未来若改回一般住宅格局成本较低，因此转手性较大小独套佳，也有一些增值空间。
透天隔套：
市场供给最多，上乘包租公在玩的，一般坪数4-8坪，最大受众为学生，再来是上班族，
单户隔套数越多，
管理成本与上述比最高，需达一定套数产生经济规模来降低管理成本，租金投报来说可算
是最高，但增值性最低，总价高、格局改回一般住宅难，因此转手性可说是最低，通常待
设备老旧无残值加价卖给第二手，而且通常第二手就没赚头，风险高。