※ 引述《polkmnbv (学习当爸爸)》之铭言：
: 一次回应你
: 首先又是房版多多最爱的阳春面、鸡排理论
: 以前阳春面多少钱 现在回得去吗? bla bla
: 台湾平均通膨率大概2% 过去一碗阳春面20元 现在台南一碗40~50元
: 台湾房地产涨幅远超过阳春面跟鸡排的涨幅 屌打台湾平均通膨率
: 代表房地产本身就是金融投资商品 拿生活必需品跟金融商品比?
错了, 房地产有稀缺性, 小麦随着人类科技提升, 平均产量会增加
但土地没有办法
而且事实上, 随着生活水准提升
台湾每人平均住宅面积, 从1980年的5.44坪, 成长到2020年的15.38坪, 成长了三倍
但阳春面并不会从吃一碗变成吃三碗
1980年一碗阳春面10元, 现在涨了四倍, 但考虑到人口成长跟平均住宅面积
40年房价涨个二十倍并不奇怪, 不是吗？
至于你说房屋是金融商品, 小麦何尝不是
小麦在芝加哥交易所还有期货跟选择权在买卖咧
: 有人会开line群集资去各家面店扫货买阳春面 然后转手+10元卖人?
: 还是募资创建一个台湾鸡排50指数基金?
: 拿阳春面比房子 现在缺货的PS5还比较像房产现况
: 到底谁财商有问题 还是被话术洗脑久了就钝了?
: 不说崩到几十年前这种不切实际 只要修正10%
: 头期款就喷掉一半 帮投客接盘的自住韭菜就趴了
我看不出还款计画可行的人, 为什么修正10%会趴耶XD
事实上以租金的角度
就算收益率很差的2%, 每五年都能回收总价10%
收益率高的话甚至两三年就能回收10%
就算未来五年跌个10%, 租金都能打平甚至有盈余的
加上只要你有持续还款, 银行基本上就不会认定房贷违约
甚至还会愿意提供宽限期让你在困难时期只缴息
长期看, 你根本不用担心什么会被修正打趴
反而你有极高的机率, 在未来弥补短暂的损失
稀缺的实物价值, 很难违约的五倍杠杆, 每个月的固定报酬(即使自住也省了租金)
这就是房地产胜率极高的原因
: 再来讲到租金跟帮房东养房 这真的就是每个人需求跟观看的角度不同
事实不会因为角度不同就不是事实
: 以房东的观点 如果租金可以cover本+息 而且很少空租 那很棒啊 恭喜你找到好物件
: 但以我为例 我人生规划50岁前退休 退休就回新竹老家继承父母的房
: 我这辈子的居住成本就 年租金30万X15年 = 450万 还可以住在台南市中心的双车透天
: 根本就不用缴房贷到70几岁 用相对便宜的成本跟较低的风险 就取得最好的居住环境
: 那房东对我来说就是工具人 因为他帮助我实现财务目标 这不就各取所需吗?
1.你这个论点跟辛苦存了100万, 加上爸妈给的900万差不多啊XD
2.你的租金每年让房东在不考虑房价涨幅之前, 就得到IRR>10%的收益
其实是你帮助房东实现财务目标才对
3.就算你的投资IRR>10%, 但送房子给房东的事实仍然没有改变
可能真的赚很多, 所以送一间2000万给房东也不心疼吧
房东就心怀感恩收下了
4.我看你2019年也在斡旋房子, 是什么改变了你的人生规划？
没跟上2020年大涨这波吗？
所以是错过了, 只好买房改继承是吗？
: 我就只是想喝牛奶 又不想当酪农 干嘛一直跟我说当酪农多爽 一定要养一头牛
: 台湾租金占比只有先进国家的一半 反而食物跟汽车还比国外贵
台湾租金低的原因, 是因为利息成本跟持有税低
国外房贷利率动不动就是3% 4%, 1%持有税, 他们的房租报酬没有个5%是会亏钱的
但台湾因为成本很低, 实际上台湾租金投报并不低喔
: 你买进口车 怎么不说干嘛养车商 你买牛奶鸡蛋怎么不去靠腰 养盘商
如果我跟和运租车, 每三年付一台车钱给和运, 三年后车子归和运
我也会觉得我是在送车给和运XD
不过车子毕竟是残值消失很快的物件, 而且公司车以租代买有税赋优势, 所以是可行
房地产可不是这样耶..
: 这些商人比房东还缺德ㄟ 台湾房东还比较佛
: 你举李敖的例子那是在金本位的年代 对比现在金融商品的定价没啥参考价值
李敖的例子不是金本位时代, 你搞错了
金本位大致可以分为金币本位跟金块本位
金币本位主要流行在19世纪, 由一定比例黄金铸造的金币, 取代原本的足银币
但主要国家在第一次世界大战期间因为财政扩张, 黄金又难以取得
因此无法维持用黄金铸币的金币本位, 改为发行保证与黄金比例兑换的银行券
但一二次大战之间超额发行的银行券, 导致金块本位在战后无法维系
于是1944年国际建立布列敦森林体系
美国承诺以35美元兑换1盎司黄金, 各国则以固定汇率联系美元
所以布列顿森林体系是混合了黄金储备跟美国信用的混合体系
但由于各国都有发钞权, 加上美国的国际收支开始转为赤字
这使得固定汇率无法延续, 到1958年, 布列敦森林体系就名存实亡
1971年正式宣告结束
李敖的时代, 基本上货币制度就是由混合制走向信用本位的过程中
事实上也可以说, 混合制很早期就已经名存实亡, 早就是信用本位在运作了
而也正因为李敖的例子其实背景是信用制, 才会在承平时期有这样大幅的通膨发生
相较于实物保证的金本位制, 通膨会被黄金开采量限制
追求通膨就是信用制的特色
: 而且未来也很难复制这种例子 投资是看未来不是看过去 你会看后照镜开车吗?
未来无法复制, 是因为基期已高, 倍数很难再是几百倍
但追求通膨是信用制的特色, 只要人类还是使用信用制, 未来就会一再复制
: 均值回归是价格偏离实际价值会修正 拿40年前去讲均值回归的意义在哪?
: 不同时期的内在价值天差地远
因为你讲房地产爽了20年, 所以我告诉你房地产不只爽20年, 而是爽了70年啊
70年不用均值回归吗？
: 过去40年台湾人口从1700万成长2360万 未来40年台湾人口刚好倒过来 2360万跌到
: 1700万
: 台湾房地产是内需市场 人口从成长600万到减少600万 内需消费差多少 难道又要找600万
: 的外劳来接盘?
: 多多都说少子化会都市集中化蛋黄区还是会涨 搞不好是一起下跌 只是跌幅不同
: 台湾从2009年QE降息之后房价飙涨 大家都知道这就资金行情 租金、薪资就是跟不上房价
: 前年无限QE 从4兆印到9兆美元 美联储有史以来的大放水 原物料也大通膨
: 一堆阿萨布鲁的蛋白壳区都涨几十趴
: 在这种投机氛围跟上涨的速度 以均值回归的角度来看 未来大概率也是会修正 看看隔壁
: 股版情况
: 股市反应未来经济最迅速 股市现在不好 房地产未来也不会太好 哪天就换房版唉唉叫
: 更何况美联储也明确表示未来采升息循环并逐渐缩表 专家们预估3年缩减3兆美元
: 美联储做不做到很难说 但未来绝对没过去几年这么爽 9兆就通膨了 不缩一下以后还有额
: 度可以QE吗?
: 美联储升息缩表 股市、房市都会修正下跌 但股市可以分批进场控制风险 房地产就没办
: 法这么弹性
从FED长期资产负债表就可以知道
只要又遇到经济危机, FED并不会考虑上一个QE的缩表完成没有
https://i.imgur.com/c4eBSFN.png
btw, 如果你认为未来几年没这么爽, 那你还鼓吹买股票？
这个通膨尚未结束+通缩政策开始的时机
不是更应该改由风险高的证券市场, 转为买进实物+防御资产？
: 当然啦自住就算了 反正涨跌都不会卖 调适一下心情就好了
: 我没排斥投资房地产 我也有买美国住房REITs做资产配置
: 美股代号EQR成本大概56元 也是月配息当房东
: 综合以上因素 我对未来台湾的房地产 没像你这么乐观 40年后的老透天后还能再翻倍
: 高收入族本就不一定要为了自住 在这时间点去追价买房 利用租房换来的资金弹性
: 去持有各种资产 现金、债券、股票、贵金属、甚至加密货币 也是爽爽过
: 我本意想提供另一个想法给目前犹豫要不要进场的人 不知道你们这些有房的在激动什么
我只是告诉你并不是你换个想法就会改变你确实是送房给房东的事实
我才不知道你在激动什么