家里的农地产权有点复杂
每隔几年就要吵一次觉得超麻烦干脆卖掉好了
但是又不想亏太多可以接受慢慢处理一两年后再卖，想把问题处理好
请问初步资讯要找哪方面的专业人士会比较清楚？
需要问代书或者是律师吗？还是房仲大概就了解怎么卖
我先简单说一下我家农地，主要有3块，两块是田一块农舍，总共加起来约0.3公顷， 在
台中市郊没有很偏僻
田面积不大都是几百坪，其中一块产权很简单
问题最大的是剩下的两块，一块是农舍住家约70坪
最后一块土地是田，盖农舍是使用这一块土地去计算的，这两块并没有连在一起
最后这一块土地产权很复杂
我讲一下第三块土地的问题
首先盖农舍有使用到这块土地去计算
第二，这是共业土地， 这块土地有6个持有者， 持有者分配的比例，有两个人占3分之
2，有两个人占3分之1， 最后两个人只有4坪的土地
每当想要处理这块土地的时候，只有4坪土地的那两个人就开始抱怨影响他们的权利设定
抵押权阻止，我觉得要分配这块土地大概只能上法院解决， 调解完全没有共识，不是觉
得自己吃亏就是不想出钱
农舍感觉也难处理，申请变更成建地有可能吗？房子和田一起卖感觉很困难，而且也没
连在一起
请教一下想要处理这块土地的话
大概要咨询哪些人做哪些动作
最后法院的判决想要取得有利判决会很困难吗？
谢谢
作者:
jhy35 (云淡风轻)
2022-04-15 11:19:00如果要卖,找房仲.他要赚你的钱.他会去找每个持有者谈
第二块要绑第三块一起出售，因为它已经把3的农舍计算面积用掉了，下一手单买3也没办法做农舍利用，即便他有其他的地
作者:
Tattoo (跟隨我^^)
2022-04-15 11:23:00卖掉换现金
3其实走土地法34-1，持有面积超过2/3就可以无视其他人意见，剩下两个只有4坪也没办法分割农舍没办法直接变建地，有些偏乡会有叫农建地的东西，虽然分区是农，但是地目还是建，这是很早期在都市计画还没画之前就已经在上面盖建物了，后来都市计画就直接把这块盖了建物的基地划做建地，其他还是农地这就是所谓农建地的由来
当初会给这两个4坪土地 因为他们在上面有一块田没有临路 分遗产的时候长辈太好讲话就给他们了 让他们有路可走 后来要处理这块土地他们 就不愿意出钱意见很多其实主要持有者都是愿意分割
4坪是没办法分割的农地最小分割面积是0.25公顷也就是2分半
没有要割给他们 是提了很多方案他们都不同意最后他们就设定抵押权让这块地不能分割 最后就不了了之
想卖但是怕产权太复杂 很难卖 这样算产权复杂吗 我是怕要跑好几年官司找不到人买只能低价出售
基本上只要能取得那两个持有2/3的所有权人的共识，这块土地就可以处理了
绝对不复杂，所谓的产权复杂是指所有权人太多并且持有部分太零碎，整合困难，你这个case很好处理的基本就是卖掉，然后把4坪的钱给他们
取得三分之二共识机率一半一半吧 但是我家的但是我家的产权还有卡农舍耶 这块地是蛮大的感觉有将近1000坪以上 虽然有临路但是是小条的
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-04-15 11:42:00这不算复杂
所以我提到了要2+3一起卖，因为3的空地比已经被2挪用了，造成3只能养地或耕作通常有农舍的案子会绑农舍一起卖，除非你要拆成空地
专门做这块的"人"可以是代书也可以是律师，前提是他们要懂
懒人包就是1.地2+地3一起卖2.取得地3持有2/3面积以上的所有权人共识3.处理完后4坪直接给钱，那两个4坪的是没有说话的权利的
这么复杂的咨询应该是会要收费的，可能还不便宜，你愿意出钱吗?
楼上这不复杂啊XD 随便一个会做地的仲仲还是代书一看就知道怎么处理了XD
只卖自家的三分之一会很困难吗 毕竟这是祖产我也不知道别人愿不愿意卖 反正我是不想再吵了卖一卖 有一个年纪跟我差不多了年轻人不种田可以谈 其中有一个持有者是一个长辈大概80几岁了吧
作者:
nfsong (圖書館我來了)
2022-04-15 11:58:00推
我妈苗栗的持分地就这样处理掉了 拍多少就是市价阿部分所有权人嫌太便宜自然有人可以整个承购买下
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-04-15 12:02:001.卖持分也可以, 但通常除非遇到有心人, 不然价格不好
只卖你持有部分价格通常不会好看，你先去问其他持有人要不要买，他们是有优先购买权的，没有的话你再去市场上碰，虽然我感觉价格应该不会太好
那种地 除非总价破亿之类的服务费够多 不然仲介都懒
能整块整合是最好，如果不能，就要做好价格低于区均水准的准备f大，不会啦，又不是那种所有权人在几十个，然后散布全世界的，才6个而且只要搞定其中两个就可以
作者:
nfsong (圖書館我來了)
2022-04-15 12:06:00法拍变价 可能要先通知亲戚。不然被埋怨卖掉
谢谢 大概了解了 有空再出去问一问 还是要卖啦 我现在不卖老了还是会想卖 留着也不能干嘛
作者: niko0202 (Niko) 2022-04-15 12:09:00
有路吗 没路用没人要 要征收重划才有价 看谁要收吧 难
其实不缺钱又不用缴税的话我觉得摆着就好，地越放越值钱
作者:
nfsong (圖書館我來了)
2022-04-15 12:12:00肯定有路吧 70坪农社 有水有电 有门牌
个人建议，不缺钱就放著，搞不好哪天通盘检讨，农地变建地那翻的就不是1倍2倍的事了
十年前家族有说要卖一块共有地，但后来大家不缺钱，然后有懒懒的就不了了之，后来水源不好取得懒得种田，不种要缴高额的地价税，三年前卖了，价格是十年前的两倍多要是多摆三年，说不定再翻两倍
作者: cca1109 2022-04-15 12:18:00
再翻两倍想太多
不会想太多啊 那时候家族有台南九份子的建地，刚重划好12万卖，现在不要说12万 你看30买不买的到XDDD
太难了吧等了20年都没有 叫我再等了20年吗 我家是被跳过的边缘区域吧
话不能这样说 20年前拿九份子的鱼塭地去跟民间代书借钱可是会被打枪的XD不缺就放著 谁也不知道长期未来怎么走，如果有的话...可以告诉我下一支21前半年的2603是哪一支吗XDD
作者:
catson (猫儿子)
2022-04-15 13:07:00已套绘农地可以变价分割吗？找到答案了。可分割，分割后还是要套绘管制。地三价格不会好，地二房地愿意ㄧ起卖，分割才有利
作者: iamjimhaha (磨刀霍霍向肥羊) 2022-04-15 13:16:00
代尸
作者:
sagarain (HNY 2010)
2022-04-15 13:41:00这不复杂 而且也没有什么地要绑房的问题 妳那块地叫被套绘 也是有人在买卖 只是建不了房 想建房要要求妳这边处理 所以价值不高 但常常有人被骗而且妳那房有保存登记吗？如果没有搞不好另一块地上地政看不出资料
作者:
sagarain (HNY 2010)
2022-04-15 13:44:00我有遇过一个农舍办了建照却没办竣工 结果地址说没资料但是建管坚持有房子在上面套绘
作者: summerair11 2022-04-15 14:50:00
现行规定农舍及其配地（建筑基地及建物座落都包含）都要一并移转，只移转部分还要照比例移转，现在管很严的，市郊是什么区？大肚龙井的话欢迎站内聊
农地不用0.25耕地才要 都市计画发布前旧建物可以申请变更 农地未经解除套绘不得分割 你就知道土地问越多人错越多
作者:
chouvincent (我肥宅 我驕傲)
2022-04-15 15:20:00代书
作者: torng8414 2022-04-15 16:05:00
针对耕地那一块可以去区公所或是市府重新检讨套绘（前提是你盖农舍的那块耕地 建蔽率和容积要够)
作者:
sagarain (HNY 2010)
2022-04-15 16:05:00就我所知 被套绘是不能分割的检讨套绘好像要农舍起造人所有人才有资格
作者: torng8414 2022-04-15 16:09:00
可以分割啊 为什么不行只要有申请到法定空地分割证明就可以了再说了 耕地不论有没有套绘都可以分割只是分割出来那笔在登记簿那边还是一样会被注记有套绘管制
作者: torng8414 2022-04-15 16:20:00
打去地政会听到跟我一样的说法哈哈 因为我就是在地政XD
作者:
sagarain (HNY 2010)
2022-04-15 17:13:00我是问新北市政府的总之我办不出来 QQ
作者: torng8414 2022-04-15 17:41:00
可以查一下103年6月 23日内授中办地字第1036651336号这个解释函 不是已经说明只要符合农发16不需解除套绘就可以分割了吗我们是依照这个函示办理的
作者:
sagarain (HNY 2010)
2022-04-15 17:48:00我说明一下 我遇到那个案子是因为建物屋主不愿意配合检讨套绘 所以解不开而被套绘那边的地主就无法动作所以我才问原po建物的问题
作者:
bbcuee (cindy)
2022-04-15 18:37:00找律师比找代书便宜XD代书都是要抽成的......代书有经营土地买卖的可以帮忙卖地......但是价格….
作者:
emily20 (emily)
2022-04-15 21:08:00持分设抵押权这要留意喔走34-1的话
找律师之前记得先确认律师没有研究过农发条例、耕地分割执行要点、农业用地兴建农舍办法，不然你钱绝对白花
告全部共有人 诉请变价分割大概两三年 胜诉后可以申请法拍 依照比例分钱
作者: fk87030 2022-04-16 18:43:00
有法律问题就去找律师咨询，共有物可以分割