LTN经济通》金融风暴殷鉴 外资撤股市崩、房市毁
1997资金撤出 亚币重贬房产泡沫
〔财经频道／综合报导〕过去当美国开始升息，新兴市场往往会承受打击。历史上多次房
地产泡沫崩溃，也都跟货币紧缩和升息有关。尤其1997年亚洲金融风暴是最典型的案例之
一，当年国际资本大举撤出，东南亚各国经济断崖式下滑，汇率大幅贬值，房地产泡沫也
随之破裂。
二战后，包括日本、韩国、台湾、印尼、马来西亚、泰国等国，先后实现高速增长，被视
为亚洲奇蹟。1980年代末到1990年代初期，在各种国际冲突下，得美国经济表现低迷，美
元指数走弱。与此同时，东南亚新兴市场实现10%左右的高速经济增长，吸引了大量外资
追捧。
1986-1994年，东南亚各国流向股市和房地产的银行贷款比例逐渐拉高。新加坡、马来西
亚、印尼、泰国和菲律宾等国的房价急剧上涨，尤其印尼房地产价格在1988-1991年内上
涨了4倍，马来西亚、菲律宾和泰国在1988-1992年内都上涨了3倍左右。
葛林斯潘强势升息 资金大举回美
直到1990年代中期，美国经济强劲复苏。在时任联准会（Fed）主席葛林斯潘（Alan Gree
nspan）领导下，Fed开始升息，以应对可能的通膨风险，美元也进入强势周期。受此影响
，采取固定汇率制的东南亚国家货币被迫升值，国内资源被资产泡沫束缚，出口竞争力减
弱。
在全球利率环境转变下，新兴市场更容易受到资本外逃的影响。1970-1980年代，拉丁美
洲也上演过类似的情节。1997年危机爆发，泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚令吉、
韩元等先后成为国际投机资本的攻击对象。资本大量流出，固定汇率制被迫放弃，货币大
幅贬值，随后股市重创，房地产泡沫破裂，银行呆坏帐激增，金融机构和企业大规模破产
。
资金抽离泰国 股市跌80%、房市跌30%
当时亚洲各国的房市情况如何？先来看这场危机的起源泰国。1980年代后，泰国吸引大批
外资涌入。首都曼谷等大城市的房价迅速上涨。1989年泰国的住房贷款总额为459亿泰铢
，到1996年则超过了7900亿泰铢，7年内增加17倍以上。在1992年-1997年7月地价以每年4
0%的速度上涨，有些地方甚至1年涨了14倍。
亚洲金融风暴期间，泰国惨遭索罗斯等国际秃鹰集团洗劫，股汇市齐崩。泰铢贬值1倍以
上，股市更在1年多内下跌85%，造成1997和1998年泰国GDP负成长，分别为-2.8%和-7.8%
。泰国经济崩盘，连带房市一片凄风惨雨，光在1997年下半年房价就缩水近30%，住宅价
格指数从1997年的122.46，到1999年只剩83.19。
马来西亚房市下跌60%
与泰国类似的还有马来西亚，由于长期实行外向型经济政策，大量的外债未投入实体经济
，而转向房地产和股票。在危机爆发前的1995年，房市异常繁荣，以吉隆坡为例，住宅租
金和住宅价格分别上涨了55%和66%。办公大楼空屋率由1990-1995年的平均5%-6%，1998年
上升到25%。
危机爆发后，泡沫迅速崩溃。马来西亚令吉兑美元汇率从1997年7月到1998年1月贬值近50
%。金融和房地产类股票甚至下跌了70%-90%，股市在1年多内下跌80%。房地产泡沫也随之
破裂，房价下跌逾60％，1997年下半房地产平均交易量下降了37%，各项房价指数大幅回
落。
香港97年房价急跌60% 重击中产阶级
至于在香港，1990年代香港经济持续发展，对房地产的需求与日俱增。自1991年开始，香
港紧缩土地供应政策，加上低利率刺激，房价一路飙升。1991-1997年间，香港房价约涨
了4倍，香港居民也因房地产交易财富激增，不少企业纷纷向银行贷款转少地皮，房市充
斥严重投机。
然而，自1995年开始，英国人抛售香港资产，接着亚洲金融危机爆发，港币汇率和港股承
压，香港市场利率上升、银行信贷萎缩、失业增加等问题陆续浮出。由于市场上对房产大
多是投机性需求，危机爆发后借贷成本上升、居民支付能力减弱，加上对市场的悲观预期
等多重因素，造成房价跳水式下跌。1997年至1998年间，香港房价急跌50%-60%，成交量
也大幅萎缩。
房价暴跌导致财富大量萎缩，1997-2002年的5年内，香港房地产和股市总市值共损失约8
兆港元，比同期香港的生产总值还多。许多贷款买房的中产阶级已因经济危机而失去工作
，又因还不了贷款房子被法拍，甚至背上不少负债。总计在1997-2003年泡沫期间，香港
平均每位屋主损失267万港元。
台湾房市1997后 走空头多年
亚洲金融风暴来势汹汹，但也有国家躲过一劫。例如，韩国因为早期房地产发展有政策限
制，打击投机意味浓厚，因此房价在危机之中仅下跌约12%；另外，越南当时国际开放程
度还不高，且直到1997年第1间证券交易所才成型，受影响较小。
台湾房市也在1990年代起涨，建商抢建造成余屋过多。最初政府祭出打房，又因台海危机
造成房价短期拉回，政治不稳定下，有人选择卖屋移民。1997年亚洲金融风暴台股下跌，
房市供过于求，且有不少建商杠杆操作不当，销售下滑后只能咬牙苦撑或者倒闭，加上19
99年发生921大地震，让房市续走空头。
https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3893440
又是一篇鲁空自慰文！
过几年回来看一定是笑话，
房版专家的逻辑，
外资撤出是让筹码集中好吗？
洗完筹码才要开始主升段！
而且台湾房价从来没跌过，
最后一段是哪个平行宇宙？