※ 引述《ceca (生活艺术大师? ? 惽?)》之铭言：
: ※ 引述《cookiesweets (3m)》之铭言：
: : ※ 引述 《ceca》 之铭言：
: : : 而空空不想买房子ok.
: : : 空空都是股神,台积电都买在60块屯20年也ok..
: : : 有航海王实例在,我相信有很多人股票就是很强...
: : : 你说你很强我就信.....
: : : 但是麻烦不要传达错误的观念.
: : : 那就是....年轻人不用买房子,时间到了你就可以拥有更好的居住品质这种鬼话..XD
: : : 那个年轻人又不是你,联发科买在300块...他可能台积电买在680耶..
: : : 以巨观来讲,他就是会住得越来越差...
: : :
: : : 不要整天在那边讲特例当全部,在那边愚弄那些还搞不清楚状况的年轻人.
: : 先说我不是空空
: : 我也同意房地产是不错的标的
: : 但我也承认我是年轻人，而且是不太认同买房的年轻人，至少不太认同非自住的投资。
: （自
: : 住当然另当别论，能养宠物/吸引女生/自己搞装潢的快乐是难以用金钱量化的）
: : 以下分享不到30岁的年轻人想法
: : 不认同原因是我想请问房板的各位的一个问题，就是各位前辈怎么看待指数投资啊？
: : 像上面Ceca大讲的：“那个年轻人又不是你,联发科买在300块...他可能台积电买在680
: 耶”
: : 又或者很多人讽刺空空是少年股神等等的
: : 那投资指数投资不就没问题了吗？
: : VT,也就是全市长etf，的指数年化报酬近10年约10%
: : 有哪间房的年化报酬有接近10%？就算有，选到的机率也很低。
: : 我这边没有默认抄底航海 比特币 还是台积电
: : 甚至没有默认哪个国家（0050 VTI的报酬更多）
: : 当然，会有人说，房贷能开杠杆呀
: : 这我完全同意，200万本金在房地产可以开到1000万的杠杆不是问题
: : 但股票难道不能开杠杆吗？
: : 我这边很推荐 life cycle investment 的观念
: : 引述多拉王部落格的话
: : “由于人一生会经由各种方式（尤其投资以外的收入）逐渐累积财富，所以其实累积初
: 期的
: : 投资部位会很小，而累积后期的投资部位会很大，也就是风险较集中在投资后期的市场
: 表现
: : ，这会让长期投资靠时间来分散风险的效果变差，因此应该用比只是调整投资比例更激
: 进的
: : 方式，把这种不平衡的状况尽可能扭转过来。
: : 作者认为，在年轻可投入资本很少的时候，不仅应该要完全持有股票，更要使用杠杆来
: 增加
: : 股票部位，之后随着年纪增加，闲置资金够多之后慢慢降低杠杆，之后才再降低股票比
: 例。
: : 我们常说对长期指数投资人来说，年轻刚投入时下跌有利，要退休时上涨较有利，但几
: 十年
: : 的走势不是我们可以控制和预料的，这个投资方法就可以部分扭转这样的不确定性。”
: : 也就是年轻的时候，透过拉大对指数化投资的杠杆，来获得复利的效应
: : 这其实精神上跟ceca大的早点买房入场，是一样的内涵的
: : 差别在于一个标的是房 一个是股
: : 当然实务方面可能还是要考虑各种条件，例如 信贷的利率 跟 期货 怎么分配，是否要
: 配债
: : 压低波动等等
: : 但是是完全可行的，不敢说赢买房，但绝对不是一面倒的“空空、少年股神”鲁蛇的说法
: : 跟大家分享，我目前就业一年多，但开始指数化投资已经4年左右。我是life cycle in
: vest
: : ment 的忠实拥护者，我坚信全世界指数投资长期一定是向上的。
: : 我信贷贷款约250万，加上自己的本金约100，投资小部分sp500期货（大部分还是VT)
: 。信
: : 贷利率约1.5%，我相信有能力的人贷到更低。
: : 当然杠杆幅度跟利率还是输买房我承认
: : 但年轻人把资产都压房产，真的是风险低的选择吗？
: : 先不提台海关系，光是标的只在一个地区甚至一个县市，这就让我这种支持全市场分散
: 风险
: : 观念的人不能接受了。
: : 而且以像我这种年轻人而言，1-200万的本金，在房产上开个杠杆也是在千万以下
: : 股票的话，信贷也是很容易贷到200万上下
: : 加上期货和股市平均报酬比房市高的情况，apy我自己觉得不会输。更何况买房投资，
: 出租
: : 也是个麻烦
: : 而且这绝对不是什么少年股神的方法。你要做的只有两件事：信贷、买VT。我阿嬷都会。
: : 当然，以上一切前提是本金有限啦，要是本金几千万，信贷的杠杆效率差房贷太远了。
: 而期
: : 货或正二ETF也有各自的问题
: : 但我默认讨论的应该是本金300万以下的年轻人。至少我很庆幸当初接受指数投资的观
: 念，
: : 走life cycle investment不是包租公的路线
: : 刚毕业的年轻人，才疏学浅，抛砖引玉请下面鲁空的嘘不要太呛QQ
: 这问题不是以前算过的文章吗.
: 如果你租的房子,出租投报率3%.
: (你租屋,所以你在支出这3%)
: 不动产你增值也不要抓太夸张,虽然实际上可能有5%.
: (5%是15年翻一倍左右)
: 你抓3%.
: 利息你抓1.7%好了,让你抓高一点.
: 贷款八成.
: 实际上现金投报率是多少.
: 3+3-1.7=4.3.
: 4.3开5倍杠杆=21.5%.
: 也就是你投资要超过21.5%年化报酬率.
: 你就有资格呛说"我把钱拿去更有收益的投资比买房子绑死在那边好"
: 不然你抓更保守.
: 出租投报率2%,增值2%.
: 2+2-1.7=2.3.
: 开五倍杠杆式11.5%.
: 你现在知道为啥你做10%投资会追不上房价了吧..XD
: 你忘了你租屋也是一种支出.
: 也忘了买房子是开杠杆的.
: 你说,贷款会一直还,杠杆会越来越低.??
: 阿你不会做理财型房贷增带出来再买10%投报率的股票套利喔..XD
: 这不是很基本的金融资金操作手段而已?
: 都玩股票想开杠杆...那怎么会优先考虑股票融资或是信贷,而不是考虑转增贷房贷呢?
: 难道会被断头,大跌要补保证金的股票融资,会比你用不动产办理财型房贷好??
: 你都要投资,麻烦数学算清楚一点.
: 并且要对各种投资产品交互操作和各种资产配置要有观念.
买房的觉得买房好赚
买股的觉的买股好赚
很好啊，各赚各的
不过这两个投资工具差这样多
怎么比较？
最好都要有啦！
坦白讲
最笨的就拿薪资收入租房
永远在侵蚀本金
自住开5倍杠杆的
充其量就把租金换成银行利息
阿是真的有比较便宜啦
再加上房子这几年真的大多头
净值增加就是爽
扣掉利息，房价一年增值3%没问题
但是自住客不会卖阿
获利没办法了结啊
缴了20年贷款，利率1.5就好
1000万房贷800缴了9,264,960元
加本金200万，共11,264,960元
房屋价值每年3%涨变：1800万
赚700万，妥妥的
还有很多招，举例
200万本金放安联AMg7 每年配息18万
缴套房租金都还有剩
剩下的只要复利滚存投资超过3%的股票
轻轻松松投报超过房地产
所谓5倍杠建立在还款能力
如果还款能力纯粹建立在被动收入
根本不可能靠房产开五倍杠杆
只有是一直贷出来买房，不还款
或是一直在买卖，让本金不断增加
才有可能实现五倍杠杆收入
不过现在买卖成本拿摸高…
自住客怎样都不可能年化21%辣
个人感觉
房地产还是比较适合长期投资
再抵押贷款出来做比较积极的投资啦
自住客嘛…
住的舒服比较重要
房子增值等你以后传给后代才感觉的出来
他们会很感谢你，好加在把拔有买