※ 引述 《ceca》 之铭言：
: 而空空不想买房子ok.
: 空空都是股神,台积电都买在60块屯20年也ok..
: 有航海王实例在,我相信有很多人股票就是很强...
: 你说你很强我就信.....
: 但是麻烦不要传达错误的观念.
: 那就是....年轻人不用买房子,时间到了你就可以拥有更好的居住品质这种鬼话..XD
: 那个年轻人又不是你,联发科买在300块...他可能台积电买在680耶..
: 以巨观来讲,他就是会住得越来越差...
:
: 不要整天在那边讲特例当全部,在那边愚弄那些还搞不清楚状况的年轻人.
先说我不是空空
我也同意房地产是不错的标的
但我也承认我是年轻人，而且是不太认同买房的年轻人，至少不太认同非自住的投资。（自
住当然另当别论，能养宠物/吸引女生/自己搞装潢的快乐是难以用金钱量化的）
以下分享不到30岁的年轻人想法
不认同原因是我想请问房板的各位的一个问题，就是各位前辈怎么看待指数投资啊？
像上面Ceca大讲的：“那个年轻人又不是你,联发科买在300块...他可能台积电买在680耶”
又或者很多人讽刺空空是少年股神等等的
那投资指数投资不就没问题了吗？
VT,也就是全市长etf，的指数年化报酬近10年约10%
有哪间房的年化报酬有接近10%？就算有，选到的机率也很低。
我这边没有默认抄底航海 比特币 还是台积电
甚至没有默认哪个国家（0050 VTI的报酬更多）
当然，会有人说，房贷能开杠杆呀
这我完全同意，200万本金在房地产可以开到1000万的杠杆不是问题
但股票难道不能开杠杆吗？
我这边很推荐 life cycle investment 的观念
引述多拉王部落格的话
“由于人一生会经由各种方式（尤其投资以外的收入）逐渐累积财富，所以其实累积初期的
投资部位会很小，而累积后期的投资部位会很大，也就是风险较集中在投资后期的市场表现
，这会让长期投资靠时间来分散风险的效果变差，因此应该用比只是调整投资比例更激进的
方式，把这种不平衡的状况尽可能扭转过来。
作者认为，在年轻可投入资本很少的时候，不仅应该要完全持有股票，更要使用杠杆来增加
股票部位，之后随着年纪增加，闲置资金够多之后慢慢降低杠杆，之后才再降低股票比例。
我们常说对长期指数投资人来说，年轻刚投入时下跌有利，要退休时上涨较有利，但几十年
的走势不是我们可以控制和预料的，这个投资方法就可以部分扭转这样的不确定性。”
也就是年轻的时候，透过拉大对指数化投资的杠杆，来获得复利的效应
这其实精神上跟ceca大的早点买房入场，是一样的内涵的
差别在于一个标的是房 一个是股
当然实务方面可能还是要考虑各种条件，例如 信贷的利率 跟 期货 怎么分配，是否要配债
压低波动等等
但是是完全可行的，不敢说赢买房，但绝对不是一面倒的“空空、少年股神”鲁蛇的说法
跟大家分享，我目前就业一年多，但开始指数化投资已经4年左右。我是life cycle invest
ment 的忠实拥护者，我坚信全世界指数投资长期一定是向上的。
我信贷贷款约250万，加上自己的本金约100，投资小部分sp500期货（大部分还是VT) 。信
贷利率约1.5%，我相信有能力的人贷到更低。
当然杠杆幅度跟利率还是输买房我承认
但年轻人把资产都压房产，真的是风险低的选择吗？
先不提台海关系，光是标的只在一个地区甚至一个县市，这就让我这种支持全市场分散风险
观念的人不能接受了。
而且以像我这种年轻人而言，1-200万的本金，在房产上开个杠杆也是在千万以下
股票的话，信贷也是很容易贷到200万上下
加上期货和股市平均报酬比房市高的情况，apy我自己觉得不会输。更何况买房投资，出租
也是个麻烦
而且这绝对不是什么少年股神的方法。你要做的只有两件事：信贷、买VT。我阿嬷都会。
当然，以上一切前提是本金有限啦，要是本金几千万，信贷的杠杆效率差房贷太远了。而期
货或正二ETF也有各自的问题
但我默认讨论的应该是本金300万以下的年轻人。至少我很庆幸当初接受指数投资的观念，
走life cycle investment不是包租公的路线
刚毕业的年轻人，才疏学浅，抛砖引玉请下面鲁空的嘘不要太呛QQ

你不要害人股市开杠杆

请问原PO是不是本身有房居住？还是租房呢？另外，股市信贷的利率跟房贷利率完全不同

刚毕业玩股票开杠杆你很快会再毕业一次

你是不是以为股市不会崩盘啊

如果用头期款的金额计算，2019前进入房市跟股票，房市涨幅对照头期款，报酬率可能比一般股票好

房地产开杠杆是因为房租是一种涨跌幅非常低的东西

升息就把利差吃掉不少了

我相信指数投资长期向上啊 柏格派的信徒。你们能相信房市长期向上，为什么我不能相信股市长期向上XD

租屋股神真的不要来讨骂了啦? 就问你哪个股神没房子

我也赞成投资有多种选择，可是自用房产真的要有

我第一段不就说自住需求买房没问题吗？讨论的是年轻人第一笔资金需不需要急着买房。等你有钱了当然

你是不是不用租房

股市有很多避险手段不用担心

这问题简单讲好了，10个买房自住的顶多2个毕业或没增值这机率小，10个买股的反过来懂吗？当然如果像你少年股神其实没差啊，你也没有买不起的问题

目前住家里还是自己买的

ETF可能你出生前美国人就研究透彻了

2020年进场股市一年赚个几百万应该不难

这边很多都是没半间房的在唉唉叫耶

请参考漫步华尔街

原PO既然是伯格派信徒，跟我应该比较类似

买股就是买全市场指数投资 不要再默认主动选股了

租房子很贵捏 光租金>利息我就不推崇租房了

ETF也不是乱买

抱歉，是我眼瞎，哈哈哈

一堆涨好几倍的标的

我目前租房啊 我一定会买自住 但在1.工作完全稳定，确定未来都不会改变执业地点2.本金到一定数字 这两个前提前，我真的不急着买房啊 完全不会怕晚买房FOMO

我亲戚股票赚一千万啊 几百万的到处都是但房市也是一样而且更好选

那我的确不得不投一下原PO，如果可以持续投资，ETF的确是好的标的，唯一的麻烦是台湾税制对房地产可能比ETF还有利

你有听过0050赚一千万的吗？要选对股好吗

医生没差啦XD 以后赚大钱机会多得是 自己出去执业

ETF现在不一定好

医生要看是哪一科啊

我也是信贷240万出来 只不过他变成我第二间的头款而已股票我放不住 放自己擅长的位置XDDDD

税制确实是问题 有兴趣可以去foreign inv 找 英股vwra的资料。而且复委托最近手续费在良性竞争喔

你们去找几个科技业员工聊聊 台积电除外他有技术独占

你是不是觉得房板买房就不买股票啊XD

现在资金都停泊在防御性类股

指数投资没什么问题 但目前有一个 问题就是指数投资的报酬率 被这两年大涨拉高了

楼上，我觉得至少这串传递给年轻人的观念是买房不买股欸。

其实比较一下ETF过去40年跟台北房价的报酬率，加计租金因素，印象中买房子赚比较多

VTI来讲 连续三年30% 21% 25%的涨幅 把年化报酬拉到9%

指数投资拉太高? 万四存股的已经被笑过一遍了

你有心理准备 VTI未来十年的年化报酬可能是6% 甚至更低吗?

然后房贷买房就是杠杆很厉害，信贷买股票就家破人亡；房地产就是长期向上，股票投资就是少年股神等破产XDD我可能理解的太极端了，但这串氛围偏向这样，甚至我这篇前几楼也是呀

房版这边谁跟你资产300万以内... 真的不要以为防虫不会理财型房贷贷出来life cycle或做短trade耶...

主要是房价杠杆的关系，加上台湾房产税制畸形

等你经历过升息跟崩盘再来说吧，上一次大崩盘好像超过四年喔

如果你不相信VTI报酬还可以持续向上

房价杠杆从2.5倍到10倍都有捏

真的没经过崩盘的不要说你玩过股票

我没有说不会持续向上 VTI长期可能就只有6%左右

VTI一定还会往上 因为美国有印钞权 但是涨幅肯定缩小

毕竟这里是房版囉，股版风向可能又不同

房子有租金这个波动小的基本面在

钢铁水泥还在涨 股市下跌 所以最稳的就房价

你有心理准备这些指数未来的报酬率会回归平淡 甚至跟这两年

房地产天性就是比股票稳 当然要爆发一年住豪宅也不容易

没吧 我看都是幻想自己有20年台积电的明明去年长荣涨8倍 结果租屋股神没人有长荣

我同辈亲戚有人阳明赚了1000万现在都收手了玩股票真的不容易

再来说杠杆

看完全文再回啦

其实我刚买一间收租公寓。扣掉银行利息年化大约12%（满租的话）

你好像是医生? 那这个金额对你来说应该不是梦想等你到这个阶段 你要用什么开杠杆?

基本上‘少年股神’不会是你这种买股法.....

还是250万信贷吗?我信贷都还比你多啊....

少年股神多的是自信爆棚的各种骚操作然后违约交割-.-

信贷利率再低额度就是月薪22倍。以房为担保品的抵押贷款，重新鉴估价增贷 完全可以拿出来做你的lifecycle

再来 刚刚说指数投资报酬率其实大概就是7 8趴

投资股债类商品，除了杠杆问题，还有就是抱不抱得住的问题

完全同意I大说法

为什么我要买指数? 虽然我也是有买啦XD

事后看过去的swing都会觉得小事，当处于看不见终点的drawdown时，绝对是另外一回事

结果一堆人回的头头是道，就是没看到他讲分散风险四个字

买房你很容易就从1000万跳上2000万以上

年轻人 买房收租 稳定投报 不是比指数更好吗?他讲的是全市场分散风险 指的是VTI是全市场投资

首先 有多少年轻人投入指数投资？以笔者为例，周遭只有存股，但也不算自组ETF

不过我说真的 这种事情不是一两百万的时候就需要考虑的

每个人条件不一样 自己对自己负责就好

不然就只是不同种类的韭菜

只有一两百万丢股市，之后会有什么状况 算一下就知道了

而在股市的韭菜，看过很多线仙 冲仙

通膨是2.2%, 投资人平均是2.1%

股票赚的利润，能不能留得住，和一个人的格局和命格有关；房地产比较单纯

石油类股是3.3% EAFE非美市场是4.8%

即时2009买到5x的2330，能保得住的有几个

中间黄金 债券 40/60 跟60/40指的是股债比然后s&p500 最后就是房地产证券

指数投资也是很单纯啦，但是跟房地产投资一样，各种

以比萨大那张图 看起来64股债配很赞啊XD

投资房产除了租金收入以外,贷85成自带6倍杠杆,缴出去的本金可以理财房贷出来, 房价涨幅可以增贷出来 房子是很好的借财工具 傻傻的

股票很吃个人性格

从这个表我们知道 主动投资人很惨 连通膨都打不赢

大多头看不出来

一堆婆婆妈妈台股国债中华电信也都抱牢牢

原因是你还是需要租房 房子有使用需求 又买的起 就买

房地产10%以上要隔套才可能吧XD现在双北合法隔套要楼下允许太麻烦了......除非连楼下都买下

均价77.25 报酬率+653.72%这很多吗? 可是我差不多同时买的房子涨更多(相对本金)XD

我当年买的微星涨一倍就卖了...非常惨卖在30上下

I大的SPG惠我良多 感谢

而且房子是那种你敢买身家的东西 台积电你敢吗?

就像SPG 我前年一直推一直推 但我也不敢买身家XD

想说配息还赚一倍结果卖在阿呆谷

你忽视人性 就不久前乌俄战争，许多人都以为要崩了，赔一屁股，房子再怎么崩，也很难断头

股票要大赚太难了 航海王敢一亿身家还借钱砸下去买 我很

说穿了，2009持有台积电或指数类的标的每天都会被嘲笑，你身边的朋友手上什么垃圾股三天两天开盘就锁死...

航海王好像是借丙种去买股期 超猛

房虫不会认同你的><

因为他的观念本来就没什么好认同的他以后慢慢会知道

他本很厚 而且还敢借XD 不过他下单的速度跟配备应该也是最顶的 而且航运量大才能这样搞现在双北房市都涨到不知道买哪好了-..-

那种玩法我觉得那一亿应该是他的零用钱有些公子都知道万一不行后面大人会出面收拾

房子跟股票开杠杆的利息差很多耶…

他是真的压身家还借钱

纯嘘股市开杠杆，做错直接归零

他还有钱能支援的话不用借丙种想买双北 买福德街啊涨很多了 但还会涨

ETF杠杆不错，如果有自住房可以这样做没错啊。其实风险蛮低的，现在要买投资房的确有点高了

阿骂都做得到...敢信贷买股票 就算买0050的人也不多最好是阿骂都做得到。

买房投资其实不太需要看房价你只要看租金收益能不能超过房贷还有剩就好这才是你应该在意的 不是房价

最保守的投资房地产 都一堆人做不到了好吗

不对 应该这样讲 不需要看大市场的房价

这间的价格当然还是要看 总不能溢价很多去买..

推观念正确 只要现金流稳定 不会断头 信贷买VT+指数期货绝对是个好方法

超过房贷利率还是本利合，如果是后者那基本上非常困难了

当然是本利和不困难 我每一间房都做得到事实上没有这条件的价格我也是不会买

当然都可以看杠杆 但股是波动太大 真的下去很容易杀低

现在要超过本利合不容易了啦，如果3年前还不难找，现在除非是隔套或顶加吧。就跟我每张gg跟船票成本都1字头，成本回不去了。现在市况买投资房跟ETF开杠杆比起来，胜率不一定高。

当然如果真的抱得住波段 股市长投的获利一定是不错的但就是能遵守纪律的人少

其实懂投资买房真的蛮傻逼的 但重点是 懂投资 买房就很简单 根本就投资完后的一点点利润而已...

不过这是以普通人而言，如果是有中等经验的投客，买房应该还是会赢。

买房杠杆当然比较简单。但杠杆也是有风险的好吗？把年轻人五倍杠杆的资产压在一个国家的一个县市，一场选举或市长就能改变的标的 vs 开两-三倍杠杆，买全世界前五百大公司的股票，哪个风险低？

房子基本是开五倍杠杆 算下来会超过10%啊....

买房杠杆的风险是啥？ 你钱缴不出来吗？

指数化投资很OK 越年轻开始累积越好

你买个1000贷800，什么状况钱缴不出来？ 失业？ 车祸？还有？ 这些状况发生时，买股会比较好？

低利率贷款+保证金放到合约的1/2（历史回测MDD约 50 %）只是要忍受 帐面上暂时性亏损 但长期效果会比买房好

利率破2.5%说不定真有人钱缴不出来XDD

另外也可以顺便存头期款 存够了就买房自住房买完之后想继续买房投资或是只放股债大盘就看个人时间成本跟机会成本的选择

其实重点在于有没有办法维持低利，如果真的破2%甚至3%，投资的策略说不定又要改变

简单一句话 股市九成赔钱 房地产九成赚钱 你选哪个？

红明显我也认为房地产长期向上，但这版实在太夸张了，有学过财管都知道高本益比的股票统计上长期就是比较低报酬，更何况压在单一资产5倍杠杆，我可不觉得有达到分散资产风险

所以现在买投资房要停看听啊

我自己年轻人有稳定的现金流，再加上借贷利率1.5趴，全投在vt200趴根本妥妥的，而且还达到三重分散（时间+资产+汇率）

房地产又不是公司 怎么放在一起比较 30年前道琼工业指数有哪些公司今天还在的 但是那是你买纽约的房产今天如何呢 还是纽约XD

你几百万在学几十亿的分散风险...

推zxc大 就是我想表达的想法

都买不就好了…

支持投资全市场分散风险，单押房产实在风险太大

全球股市的风险比台湾房地产小？多角化分散的是非系统风险

全球股市的风险当然比单一国家地区的房地产小啊XD

我还是第一次听说全市场股票比单一资产风险还高欸0.0

因为豪宅线的关系 对台北熟悉的人一千万左右进房是开杠杆的最高额度了 其它地方的豪宅线更低 地产又有地缘性

刚好我两者都有 我房产投报率远大于VT喔，4间房产每间投报率都大于VT 给你参考一下，还有我不认为VT长期年化报酬率可以到10% 我自己是估5-7%而已啦

总之 超过1000万的现金要在房市杠杆全开其实是不太可行的线在拜打房所赐 分次投的门也被堵了好几扇起来

想请教Kris 不可行是因为贷款额度太高吗？

是不是有人连VT的基本资料都没看过

信贷+指数化投资可行拉 我干过 只能说房子也很香 +U

VT创设至今报酬率的7.69%，预估10%太乐观了…

居住权 就和水电一样 不太适合被拿来当投资商品

孩子！股票想买随时有；房子过了这个村就没这个店了！

房子自住爽感价值无价

超过豪宅线的房子买卖是一个大断层 台北市8000以上的房子基本上有一个断层带 成交量很小 客群也很龟毛要上到2亿5~4亿那个区间 才会碰到比较豪气的客人所以基本上市区房子超过6000万 因为你往上涨空间太小一碰到豪宅线就被限贷卡死 那个资金利用效率太差举例来说3000万资本600万现金的人可以买3000万房没问题但8000万资本1600万现金的人他被限贷没办法买8000万的房所以他就要赚到2亿多拿4000万现金才有办法去买8000万房这个级距跳太大 所以各县市豪宅线以上或附近的房子都滞销台北市8000万 新北市一环7000 期他6000 新竹之类的3500如果刚好你新竹人对台北不熟 那你可能杠杆只能开到600万

了解 所以即使有办法卖6000-8000万的房子 也要有

最多用5倍杠杆买到3000万左右的房

增值空间不大 只适合自助的打算是吗？是买6000-8000 打错

股票买对买楼 买错跳楼...买房应该是风险没那么大

是的 其实最近非常挤压啦 56千万的房子也是群魔乱舞状态

谢谢！

这篇投资观念正确

推这篇 房地产本来就不是唯一的投资标的

不买房的少年股神来房板干嘛

啊…才投资4年左右啊房贷首购/第二户都是五倍杠杆耶且1.3%@30/40年 信贷能比?买房同样这四年，你知道本金投报多少%吗? 是500-1000%

买房自带五倍杠杆，信贷最多两倍能比？

满好奇你现在100+250，四年你赚了多少?有跟上房价涨幅吗新竹这三年、是从700万自备140，涨到1500自备350这还只是自备140的产品，这中间的价差高达500-700万房贷基本上压2千万都可以安心睡觉，你股市信贷2千万试试

收租的套物件杠杆下去随便都10%up真的太多没遇过2008的少年股神在发文了 腰斩一次心态就乱了

指数投资我觉得没问题，问题是本金太少效益不大，我自己也是房地产做几年扩大资金回去做指数、或权值股放给你参考

假设你把人选限制在本金有限的年轻人，其实买房还是比较好的选择，这边的意思并非是股票投报比较差，而是你无法期待“每个人”在亏损时都能抱的住股票，就像你自己所说，“充分理解”的人是抱的住，但不充分理解或意志不坚定的人呢？你无法期待每个人都跟你一样充分理解，所以这套是适用于你但并非所有人的策略。但房市对于亏损的忍耐度极高，一般人买了之后根本不会去关心房价，对他们来说房子仅有自住功能没有投资功能，就算他们买在高点然后遇到盘整，但长期来看货币贬值加上负利率，二三十年后要亏损是极难的事情，你可以想想三十年前房价为何现在又为何，对这种人来说买房的成功率要大于买股，而且可能这种人才是多数

推分散风险的观念

我认为股和房当资产够多都应该要配置，甚至还有一些债增加现金流也不错，但你如果没本金做不到各个部位都有一个规模，房地产稳定+高杠杆的特性其实很适合年轻人先投入，尤其自住房就是进可攻退可守的投资标的，涨了可增贷投入其他资产，没涨你自己住等于永远满租，我认为投资是比能在市场上待得久而不是赚得快的

我个人是觉得资产<2千万以下可以不用配置房、>5千就需要了若那种对投资不在行/无兴趣的，其实买房是最容易的"投资"有些朋友/同事是完全对投资无兴趣别说VT了，甚至可能只听过0050连开户都没有

台海危机的话 你股票保证跌更惨...

推你一个，观念正确不过指数型的要放长期才会有威力先买房其实胜算比较高，不要买太蛋白区的房子，过个1-2年房屋增值后再增贷出来投资ETF，基本上能贷出来的金额会跟你买房的头期款相去不远，这样房子也有、现金也有，成本只有晚2年才到位的现金，不过可以同时吃到房屋跟ETF的增值有钱人都是这样玩的

所以你是到死都不买房了？股票有可能10年都不涨，房子可不是这样，从现在开始到你决定买房，这中间你已经要多付多少钱了，要不要自己算一下，还有你一定还没买vt，你也不知道怎么买vt，因为会买指数的才不会跟你一样讲这种屁话，不要问我为什么，真金白银打进去抱一个月试试看你就知道我在讲什么了

别害人好吗.....这里是房版俱乐部不是群聊

资本利得入税要怎么算可能都不懂，费用是不只的

我已经买vt 四年了@@ 中间经历中美贸易跟疫情，你可以不同意我的做法，但没必要脑补并质疑我是不是真的有这样做

以为百姓钱多可以炒股，连自住房都不知道在哪

看到房子开杠杆那股票也开杠杆就end了,我这辈子最后悔的就是融资买股套好几年

一堆人是不是连VT是什么都不知道啊？房版的财商实在让我瞠目结舌原po是买全球股市分散风险，一堆人以为是买个股十赌九输连全球股市etf的概念都没有拜托拉过去数十年的绩效看一下，吴脑买VT20、30年到底有哪个人会赔钱的有人叫你买个股吗？真的是有够悲剧的财商，连文章都看不懂...而且指数化投资年报酬率长期本来就设定在5%左右啊

楼上 不懂的是你 你IRR没20%以上是打不过房地产的