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新居住时代 企划编辑
2010年8月，当时的台北市长郝龙斌为了加速都更，提出“四、五楼老旧公寓改建方案”
，其中的“一坪换一坪”是最让人耳熟能详的诉求，但这句口号却犹如“紧箍咒”般，多
年来让都更推动慢如牛步，迄今仍遗患无穷。
以台北市而言，绝大多数的住宅区属于“第三种住宅区”（住三），225％的法定容积率
，无论加上都更的50％容积奖励，或危老的40％容积奖励，在扣掉三成左右的公设比后，
根本达不到“一坪换一坪”的要求。
台北市不动产估价师公会理事长钟少佑以实例分析，第三种住宅区的50坪基地、坐落五层
楼公寓一层一户，每层权状面积30坪，在检讨“原建筑容积”时，住户往往忽略旧建物登
记中，其实也包括楼梯及阳台，也因此，实际室内坪数仍与权状有10％（因个案不同）左
右的落差，室内应为27坪；以27坪乘以5为135坪，再以135X1.3（奖励坪效）=175.5坪，
代表未来可兴建的楼地板面积。若再加上附属建物、公设后，简易公式计算175.5X1.6=28
0.8坪。
重点是，总坪数必须扣除兴建的建物成本和相关费用，若是由建商担任“代理实施者”，
都市更新权利变换的专有名词为“共同负担”，概念接近一般民众常听到的“合建比”。
台北市的合建比从5:5至7:3都有，房价越高的地段，地主或屋主可分回比例也愈高。
假设房价120万/坪，地主分回七成，上述280.8X70％=196.56坪，就是地主大约可分配回
来的权状面积，五层楼公寓，一户约可分回39.3坪。比原先30坪多9坪的面积，若以35％
公设比计算，室内部分扣除公设是39.3X0.65，约为25.54坪，仅比原先实际面积少一坪多
，但都更后每户的价值却高达4,716万元。
但即便如此，仍有不少屋主坚持自己少了几坪而不愿妥协。钟少佑指出，从案例可清楚得
知，是否能一坪换一坪，在于现有房屋价值与成本之比例，是否有达到“甜蜜点”。
内政部都市更新及争议处理审议会委员、地政士全国联合会荣誉理事长王进祥指出，以现
行都更案，即便地主分回七成，五层楼公寓容积率若在300％以下，也绝无可能做到一坪
换一坪，更何况很多都更合建案地主只能分回五至六成。再加上近几年营造成本大涨，建
商宁愿弃案，也不愿意冒太大风险。
也因此，住户若坚持要“一坪换一坪”，大概只有“自办都更”才有可行性。王进祥表示
，都更程序繁琐，若缺乏专业的统筹者协助沟通、凝聚住户共识、掌控行政程序，单靠住
户本身自办都更十分困难。这也是目前所有顾问公司、建经公司担任统筹角色协助住户办
理都更的原因，因为仅收取一定比例顾问费用，住户却可分回较多的坪数。
（特约撰述／杨沛骐）
心得：
台北预售屋其实冲超快超高
南软两三年前78 最新推案开120-130
预售屋行情猛冲本来稍微带动都更危老进展
碰到缺工缺料熄火以后
公寓屋主看到新预售行情也是跟着往上调
所以新案大涨带来的都更红利
很快就会被公寓大涨抵销
工商时报还有几篇探讨同样的问题
板上有没有都更乐透得主要让我们羡慕