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内文：
房价增值七成流入富人口袋，中产阶级被踢出住房市场
作者 黄 嬿 | 发布日期 2022 年 03 月 10 日 15:01
全球房市涨翻天，加剧贫富差距。美国一项调查发现，随着房价飙升，十年来住房财富增
加 8 兆美元，其中七成流向高收入者，中等收入家庭占 26%，低收入家庭仅占 4%。由于
房价愈来愈高不可攀，过去十年中等收入家庭的住房拥有率下降幅度最大，市场预期房价
还会涨两年，未来普通家庭将更买不起房。
这项名为《新兴中产阶级市场的住房财富收益》研究调查 2010~2020 年间各收入群体以
及美国 917 个大都市或小城市地区的住房财富分布情况，研究发现在这十年中受益最多
的是高收入者。
虽然所有收入群体的住房财富都在增长，但中低收入家庭最终获得的收益比例较小。该研
究发现，过去十年积累的 8.2 兆美元住房财富中，高收入房主占所有财富积累的大约
71%。中等收入房主中，住房总财富增加 2.1 兆美元，占住房财富增长的 26%，在低收
入房主中，住房财富增加 2,960 亿美元，只占住房财富增长的 4%。
创纪录的低利率和可供购买的房屋稀缺，再加上疫情期间出人意料的爆炸性需求，导致去
年美国平均房价上涨 17%，是至少 20 年来最强劲的年度涨幅。根据全国房地产经纪人协
会 (NAR) 的数据，在美国如果 10 年前以 162,600 美元的中位价购买典型的单户住宅，
那么现在可能已经有 229,400 美元的住房财富。
NAR 首席经济学家表示，房屋价值通常会随着时间增值，因此房主在支付头期款，并开始
付贷款后就等同开始累积财富，因此拥有房屋仍然是建立长期财富的一种行之有效的方法
。但现在要进入房屋市场愈来愈难，过去十年纽约和洛杉矶等大都市地区房价急速上涨，
使中等收入受薪者愈来愈难负担，中等收入者不是因为买不起房而放弃，就是迁移到其他
更负担得起的地区。
预计今年美国房价还将继续涨。据《路透社》对房地产分析师的一项调查显示，即使美联
储开始升息，今年美国房价仍将上涨 10.3%，比 12 月调查中的 8% 有所提升，显示住房
的潜在需求仍然强劲，住房供应仍然紧张。2023 年才会开始降温，预计明年价格将上涨
5%，2024 年上涨 4.1%，都比前次调查略有上升。市场预测卖方市场还有两年，要到
2024 年才会出现转机。
独立咨询公司 Hunter Housing Economics 负责人认为今年房价通膨率将略低于 8%，
2023 年为 4.1%，他认为最近房价上涨的步伐显然是不可持续的，房价上涨速度将放缓至
更接近 20 多岁和 30 多岁的人组成的家庭收入增长速度，但下跌的风险非常低。
当被问及今年的联邦基金利率将导致房地产市场显著放缓时，分析师的回报中值为 1.75%
，牛津经济研究院认为利率超过 2% 就将减缓经济增长并抑制房地产活动。主要投行预期
2022 年美国升息幅度将介于 1.5~1.75%。英国分析师认为，受战事影响较大，加上通货
膨胀与升息，将让更多购屋者买不起房，预期 2022 年英国的房价涨幅就会大幅趋缓。
心得：
不论降息还是升息房价都还是会涨滴
做人真的不要真的太铁齿了
当初硬著头皮贷下去的人现在都笑着看自己的房不断增值
庆幸当初有贷下去