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近一年房地产市场不可同日可喻，越打房、房价越涨越快，对于自住客而言可不是件好消
息，而2022年想要买房，该快看快买，还是勤看缓买？自由时报《地产天下》邀请到三位
房市专家提供自住买方建议，其中住宅周报社长陆敬民、瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监
黄舒卫同样都认为这次房市上涨无历史经验可循，陆敬民更表示，“如果用时间等待房价
下跌，代价可能是人生的精华时期。”
2022年一开春，大环境喊升息风声不断，经过去年房市疯涨的状况，今年想买的人该又要
如何出手？黄舒卫指出，今年房市观察有三大重点，重中之重关键为通膨效应、其二则是
各国货币量化宽松，最后则是产业投资热潮，“通膨效应下形成的物料双涨趋势，使得成
本的僵固性没有办法下弯，加上去年住宅建照核发量达达16万9,651宅，创下1995年以后
、26年历史新高纪录，预料接下来的2年内缺工料的问题只会更加白热化，即使买气会受
到政策下降，但是营造成本垫高的问题无法解决，如果是这2~3年想要买房自用，购屋成
本很难下跌。”
专家认为2022年，恐怕见不到房价下修。
黄舒卫也表示，在货币量化宽松下，资金疯狂涌进台湾市场，依照过去的历史经验，上一
回2013年美国停止QE的确让房地产市场打回原形，多头在2015年回落、2016年到达谷底，
但这次的资金潮变化更大，最快今年下半年、2023年会反应在去化状况，买气会增加难度
，但是行库在央行紧盯下，贷款压力上升，开发商得掏出更多资金兴建，无法逃避被垫高
的资金成本，虽然买气会受到压抑，但今年房价惊惊涨态势更明显，即便买方外溢到中南
部，但趋势不可逆。”
最后一关键则是“产业投资”，这是过去没有发生过的光景，黄舒卫认为，“护国神山”
台积电过去每年投资百亿美金，但今年宣布投资额站上400亿元，增才数量未来年年倍增
，且不单只有台积电，还有它周边焦虑的服务业、制造业、代理商，甚至会计师事务所，
都得想方设法在台中、台南、高雄设厂买办，设厂买办所带进来的研发、管理阶层等都将
成为区域人口红利，另外提醒自住客：“不要轻忽投资买盘、自住买盘追价能力，特别是
中南部过去因产业、就业机会不足，中古、新屋市场供给量也不高，因此一旦有付款轻松
的预售案进场，很容易成为投资置产目标。”
陆敬民也对自住族提出五大建议：
1、房价就跟车价和物价一样，要涨的时候各种理由，该跌的时候却各种推托，所以不要
期待房价下跌再进场，房市不同于股市，不会在1~2年内就完成一场循环，买方用时间等
待房价下跌，代价可能是人生的精华时期。
2、从时间复利的角度来看，不仅投资要趁年轻，买房子也要趁年轻，因为年轻就是购屋
族最大的本钱。房价在涨的时候，往往超过受薪阶级存钱的速度，有了第一屋，不仅有机
会换屋、二换，甚至三换，越换越好，长期信用累积下来，也能够跟银行谈到比较有利的
贷款条件。
3、买房子，不是娶女神，人都难以完美了，更何况是房子？所以策略上不妨“先求有再
求好”，若觉得预售屋价格太高？那就转进中古屋，总之尽速持有资产才是务实之举，以
避免沦落到被资产增值狠甩在后、相对贫穷的窘境。
4、不要听政府说些什么，而要看政府做了什么。过去2年，政府祭出许多所谓“打炒房”
措施，但房价越打越高，政府房地合一税收也暴增，所以想靠政府帮把房价打下来？这想
法不现实。
5、当趋势来临时，就算不能引领趋势，也要顺着趋势，千万不要跟趋势对做，如果“有
土斯有财”是台湾人根深蒂固的观念，是“五子登科”里最重要的一环，那就请取得进入
“赢者圈”的门票吧，结论就是“别当愤青”。
今年房价惊惊涨态势更明显，即便买方外溢到中南部，但趋势不可逆。
除了对于自住客购屋建议，591房屋交易网公关组长毕务洁也提醒，要留意升息关键，不
少人会把台湾与美国房市相提并论，但其实不管股汇市还是经济结构都差距很大，因此台
湾尽管要升息预计也会从半码(0.125%)开始，且频繁升息机率不大，购屋族无须太过惊慌
，对于房价的涨跌将不会有太过剧烈的连锁反应。
但得须注意，买房后进入揹房贷的阶段，则是动辄20、30年的时间，利率会直接影响每月
的房贷负担金额，举例来说，贷款1000万元，利率若从1.35%加半码变成1.475%，本息摊
还下，每月应缴金额直接从33797元变为34392元，虽说差不到千元，但若每年缓步上升，
还是会让购屋族造成负担。毕务洁指出，在预计升息的情况下，购屋族可以先从相熟的银
行询问，是否可申办固定利率类型房贷，赚取“利率差”并注意绑约期违约金年限，若未
来大环境改为降息，精算提前清偿若无违约金，就透过转贷方式选择最适合的房贷专案。
黄舒卫也提醒，在近2年缺工缺料之下，估计未来数年营造品质恐怕难以如同过去，加上
消费者处于弱势，一定要特别留意开发案财务跟交屋状况。此外，他表示，过去大家对于
地段有刻版印象，但后疫情时代，灵活工作机会变多了，区位被科技、交通运输条件所改
变，未来地段条件不再像过往所界定。
专家分析 住宅周报社长陆敬民
坊间部分专家与名嘴认为，在升息、少子化、房价已高，还有政府“打炒房”措施等诸多
因素激荡下，今年房市恐迎来泡沫化危机，有的专家还拿出历年统计数据与折线图，来辅
助支持对于房价泡沫化的预测，曾经我也非常重视这些图表，认为可以从过去的经验来推
演未来的走势，但是从这次走势发现，台湾房市每一次的荣枯，从来都是全新的局面，过
去的经验并不能做为判断今后走势的凭借。
心得：
眼见房价往上一直走
自住客这次会不会后悔了~
(是说好像每次都是自住客后悔)