会想在PTT写这些的原因是
如果连全台最大酸酸(我也是)论坛
都能得到支持，代表我这十年来看到
且整理后的论点是对的
这十年我真的遇过太多听一些二百五网红
跟不认真的学者讲再等等，再等等
结果等到后面买贵就算了，还买小买远，真的很令人难过
很多人说代销炒房，但我们代销奖金也才千分之2~3
卖你1000跟1100万我也才差3000块还要扣税
我们还不能报执行业务所得，一个不小心就20~30%的税了
前面写江北跟央北是风向球
目前看起来是还可以，但我平常还在案子上
实在没办法花太多时间写
所以这几个区域，我都用文字描述
虽然有些区域我没实际卖过
但我对市场的敏锐度很高
也很多同行在各地
问一下大概就知道市场行情
废话不多说
我开始来报告一下"我所知道"的双北新兴重划区
===========================
二重右岸重划区
https://reurl.cc/rQ0n0Z
印象中最早是左岸京站，我前一个公司村泉建设推的
村泉是非常低调，而且行销很朴实的公司
但营造品质非常的不错
当初价格印象中是49~51万，在2019年预售并不顺
后来2020旁边推了一个昕悦湾，印象45~46起
二重就开始热了起来，之后开始二重大会战
东村齐云123期，海悦顺天淳美术
价格一路卖到6x~7x
就我的认知，二重的客户就是北市外溢客
跟三重在地不喜欢重新路太拥挤的区域客
早先菜寮的冠德共购大概6x万
所以二重打九折就是当初的推案价
卖点是润泰的捷运共购，有人说是Citylink
但我去查资料，他的卖场只有2000多坪
所以实际那个卖场规模有多大还要等润泰发布
但三重区最近被大同区市场挤压到
大同的价格从当初的65~75一下喷到90~120
所以现在二重就变成了大同区想买新城屋的首选
忠孝桥一桥之隔只要7折价格
而且三重到台大医院真的是又快又方便
蛮多中正区客户会选择二重重话区
但二重因为是狭长型，区域面积不很大
主要生活机能要倚赖旧市区跟未来的润泰共购
七八年前还没崩盘时，二重我们估就是要卖到65~66
现在已经站回推案价格，之后就是看市场会怎么走了
===========================
二重左岸重划区
https://reurl.cc/rQ0n0Z
同一张图再拿来用，就是重新桥下来先啬宫站
没记错第一案是滨丽46~47万也卖很快
之后要打的是新北第二行政中心
那块本来是味全的新燕土地，后来因为地沟油事件
那块地卖给茂德，茂德捐递给政府
然后会把东森总部搬进去，对面是汤城
本身有自己的产业聚落，但我刚好也在汤城待过一年
那个区域算是新旧混合，看图商业区块只有一些
且汤城的产值跟薪资在新北并不算高薪族群
回推一下房价可以看先啬宫共构的美丽新境
真的再有兴趣可以调一下先啬宫甚至沿线站的人流房价
就知道那个地方能不能买了
===========================
三重仁义重划区
https://reurl.cc/Epma0K
第一案应该是甲的仁仁爱，仁仁河
但我对茂德的格局真的没爱所以没特别注意
后来有海悦的达丽大景汇，印象中价格也是45~46
大景汇因为有景观，又是海悦包装所以卖很快
但附近也有电塔跟高架桥
因为附近没有重大公共建设，又是自办重划区
所以建商坪数都做相对小
直到前年的国泰和河，一次把价格推升到50~55
而且本身户数不很多，大概两三个月就完销了
后面元利还有三四块地
那边因为没有捷运跟大型机关红利
我觉得那边以后会比较像重阳重划区的缩小版
江北跟央北讲过了就请看VCR
江北：https://reurl.cc/WkbV55
央北：https://reurl.cc/Qj2Ozb
写这个不是想红
是一样的事情我我接一组客人就要讲一次
一年大概要讲100~200次真的会累，所以希望让更多人知道
===========================
中和左岸重划区
基本上，左岸并不算是重划区
那是我前前前老板赵董把那边工业地买下来
然后自己规划成一个住宅区域
早期玫瑰园等大坪数一次开到75万又作大坪数
所以非常非常的难卖，后来作小坪数百富
价格才慢慢拉回60~65万
那个区域基本上就是那样了，有景观的话很漂亮
加上远雄公设就是富丽堂皇高大上
之前有某个案子，公设老板看了不喜欢
打掉重弄，所以如果喜欢那个景观跟区域是可以买
但如果要增值的话相对会有先天上的限制
===========================
新庄头前&副都心
从当初新富都系列两天完销
一路卖到乡民都知道的宏普AMAX 6字头
后来一路崩盘就到现在回弹
先讲，我不是会踩A卖B的人，因为我也有朋友在新庄
但新庄的门槛就是旧市区的人(非下新庄)
卖掉自己的房子也换不过去
因为当初头前＋副都心涨太快了
当一个区域的议题都到位了，建设也到位了
基本上他的涨幅就已经差不多到尽头
头前最近有两个案子成交价的确到六字头了
但买的人跟你想像的不太一样
要看区域未来，就是看指标案旁边的10年内屋成交价
如果10年内屋成交价有追上来甚至超过
代表那个区域ok，但如果没有，自己思考一下
===========================
A7重划区
我是第一批空降进去的，当初A7几乎都是宝佳系列
客户看完一圈会发现，靠怎么房子都长一样
最早是合宜住宅15万，我还有客户抽到
之后远雄新未来跳空一次跳到32万
之后宝佳推出20~21万盘很久
直到中美贸易战，很多大企业进来把龟山工业地扫完
印象中是和硕吧，在那边也买了不少厂房
房价就一路往30~35走，现在最高的应该是丰邑接39万
那边的价格未来就是42万上下，因为被A9跟下新庄夹杀
很多人会讲空气污染，交通问题
但只要机场捷运两边的中心商业区能成形
不要盖一般事务所假住宅
未来A7就是在那边玩自己的
在那边上班，在那边看电影，住在那边，不用往外地走
A7还有一个优点就是基期低，不会一次跳空到45万
再来是桃园补助多，所以相对会有空间
===========================
A9林口新市镇
当初我也觉得林口莫名其妙
新庄4x都还在喘，为什么林口可以卖4x
去卖了几个月才知道
那边的客人几乎都是北市内湖客
https://imgur.com/a/1uuI7vR
跟常常出国的企业客
加上林口规划得还不错
就想像把A17 A18 A19的规模拔掉高铁搬到新北市来
未来会有专文写林口
===========================
土城暂缓重划区
基本上土城算是一个被挤压的区域
换个角度讲，被板南线串到的地方都会有通运红利
最早的海山站华固新绿洲在7~8年前预售49~52
但买了就遇到105年崩盘，直到前年解套
但现在价格已经超越当初的套牢价格了
因为暂缓算是自办重划区
他的价格就依照捷运站距离决定
那边比较大的生活机能就是土城日月光
因为坪数作太大，所以单价就是46~50之间
暂缓当初的议题就是医院，日月光
就把它当作仁义重划区来看就知道了
这些是新北市我待过，或是同行待过的区域
台湾是个开发中国家，许多建设会持续开发
而传统台湾人买房子大多都是准备结婚
也就是买房子的循环都是25~30年才会看一次房子
但房价跟发展是天天在走
大家应该都听过摩尔定律
每隔一年半，IC产出量就可增加一倍
小弟大安高工电子科，对电子刚好也有点研究
第一台电脑是386-SX，一路玩电脑到现在
而台湾又是电子王国，所以只要跟电子沾到边的
都可以稍微的套用到摩尔定律
所以当每18个月都有产业变化时
25~30年才看一次房子的人自然会有相对剥夺感
所以选定有发展，有未来的区域
赶快买，不动产就是你买了就不要再去动他
好好放著就是你的
作者:
sbob (hmm)
2022-02-18 12:38:00推一个，所以整体来说重划区最好的还是央北，再来江翠
作者:
c188cc (borost)
2022-02-18 12:39:00鲁空才不信你台湾发展好
作者:
sbob (hmm)
2022-02-18 12:39:00从市场共识，成交价与各种重划区的优缺点分析就是这样
作者:
cicatrix (一起来当新店人)
2022-02-18 12:41:00作者: sanjik 2022-02-18 12:45:00
推N大，期待后续的分享
作者:
sbob (hmm)
2022-02-18 12:50:00央北受薪阶级还是可以拉，薪水高一点的受薪阶级
作者:
sakyro (to be)
2022-02-18 12:51:00推，不过这里不是酸酸论坛是房仲投客板
作者:
sbob (hmm)
2022-02-18 12:51:00这个世界就是M型的，央北就变成M的另一端的人聚集区域
作者:
cicatrix (一起来当新店人)
2022-02-18 12:51:00央北扣除茂德，现在两房加车位门槛大概是2000万附近
作者:
sbob (hmm)
2022-02-18 12:52:00对于M的另一端，央北的优点vs价格，在他们眼中还是很便宜的
作者:
cicatrix (一起来当新店人)
2022-02-18 12:52:00在2020年时2120-2250万这是三房的总价带，所以涨很快
作者:
fedona (Solanin)
2022-02-18 12:54:00这是新北重划区分享吧 没看到台北的
作者:
cicatrix (一起来当新店人)
2022-02-18 12:54:00在上面发建设性文章得到的回响很有限，ptt很多好文章都被嘘走了
作者:
yao60301 (Let's Go Mavs!)
2022-02-18 12:56:00推
作者:
sakeru (里昂~)
2022-02-18 12:58:00A7再五年不知道有没有办法发展起来
作者:
Sam27 (Sam)
2022-02-18 13:04:00A7发展完就是A9价减7，然后A7会吃双子星上班客
作者:
buji (卜基)
2022-02-18 13:04:00非台北重划区吧?
作者:
jecko (振作....)
2022-02-18 13:10:00满中肯的 再搭配所得一起看 刚好符合目前授薪阶级买房的区域趋势
作者:
pavaro (^^)
2022-02-18 13:15:00推
作者:
cicatrix (一起来当新店人)
2022-02-18 13:15:00重划区也可以把周遭区域的所得考虑进去，央北的购买族群，大安、中正、新店的收入都很好，有很强的支撑
作者:
jun1229 (手指淤血)
2022-02-18 13:18:00推!这种才是值得讨论的好文
作者:
cicatrix (一起来当新店人)
2022-02-18 13:18:00央北破百不会太久
作者: jyas (我真的很低调) 2022-02-18 13:20:00
想看大同区的想法，谢谢！
一个地方的房价，有时候跟什么建设根本无关，单纯就是连动或是外溢效应，连这个都讲错只能来这里骗推
作者:
sbob (hmm)
2022-02-18 13:40:00怎么会跟建设无关？不知道信义区怎么来的？
作者:
thejam (Down In The Tubestation)
2022-02-18 13:44:00推 想看林口分享
天龙国就这么丁点大而且松山区的房价跟信义计画区差太远
作者: ding1118 (DING1118) 2022-02-18 13:49:00
推
新庄最大规模的重划区塭仔圳正在动 不知道新北市会不会想出什么新的建设弄在塭仔圳去帮忙炒作去化?
话说 上新庄老公寓涨价涨了不少 很多成交价在35~40了
央北总价过高 买得起的人少 江翠北侧范围大 有些区域比较便宜 而且小坪数的单位相对多 总价比较有可能
作者:
IceAmy (....)
2022-02-18 14:01:00请问温仔圳有研究吗？大概还要几年才会开始大量推案阿？
作者:
jecko (振作....)
2022-02-18 14:02:00还要加上台北客买盘在那个地方 有些重划区就只能吃到新北当地的买盘 台北客不进去 发展就有限央北就有台北客进去买 房价撑得起来
温仔圳应该还要等个5.6年，新北未来重点区域，可以期待
作者:
sbob (hmm)
2022-02-18 14:07:00原PO正解，是受众的问题，所以央北才一直在这边被狂酸狂酸但是一直卖得很好，因为受众不同，无法理解资产族想法
作者:
supa64 (淳朴商人)
2022-02-18 14:10:00喂.左岸早期10个建案原订就有中小坪数.你当我潜销没在网络揪团卖过喔.这里跟01都还找的到我当年尸体哩
作者:
supa64 (淳朴商人)
2022-02-18 14:11:00你要问你们公司啊.2头马车.找仲介揪团又现场代销当时你们公司业务跑到好几个区域找房仲.你们105当时推案是副都心+左岸早期3建案.
作者:
supa64 (淳朴商人)
2022-02-18 14:13:00我当时01挂掉帐号还留下揪团证据哩我只是举出你上面说的中小型建案部分.当时赵董在就规划了然后初期前5各就2各是中小.后面推案才改啊
所以你揪团都不评估 害了多少人还拿来说嘴？黑人问号
作者:
supa64 (淳朴商人)
2022-02-18 14:15:00喂喂喂.你说话客气点齁.你说其他人就算了.我鸠那次还跑团+肯特访价.干我啥事.代销比较可以乱说话就是了齁
作者:
supa64 (淳朴商人)
2022-02-18 14:16:00呵呵.难怪自己出来做.笑
作者:
heroic (抓住夏天的尾巴)
2022-02-18 14:24:00敲碗台北篇～
作者:
adion (Fly)
2022-02-18 14:40:00讲宾利 就是菜..
揪团一堆害人赔钱的例如playhome揪团的AMAX 套死一堆版友
作者:
iambakr (123)
2022-02-18 15:08:00请问七张/区公所重划区附近的行情跟未来如何呢?
作者: leota 2022-02-18 15:14:00
敲碗林口篇
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2022-02-18 15:27:00林口一直是低单价高总价 代表真实买盘有钱
作者: migration265 (白马boy) 2022-02-18 15:28:00
央北真的是M右住客
作者:
celhw (贪玩的小孩)
2022-02-18 15:59:00认真心得给推
央北目前客群不是新店人 外围买盘开始想来台北置产的外地人 会买央北新店该买的都买了 剩下都不会买了
作者:
abyssa1 (abyssa1)
2022-02-18 16:51:00最好是该买的都买了 房子会旧 换新需求一直有
作者:
Casanoba (卡萨诺巴--卡巴)
2022-02-18 16:56:00推一个~
作者:
cicatrix (一起来当新店人)
2022-02-18 16:59:00房屋的需求一直存在，买九昱的想换镌画，买镌画的想移民
现在买央北是要追高 这群人三年年内都不买 你觉得他还要多花三百万进场吗房价的突破要靠外地人 本地人只会嫌贵
作者:
cicatrix (一起来当新店人)
2022-02-18 17:46:00楼上的逻辑在房地合一2.0验证了，2200万时不买，下半年出价到2780万买本地人如我，也持续在买下半年成交的国泰丰和是在地人购买，央泱长虹两房是在地人购买国泰丰硕三房也是在地人购买房地合一没买的人很多都认错上车了，今年的价格就不说了，三线建商的价格都很高了