这两个词通常投资客没人在讲..XD
这两个词会泛滥,主要是名嘴,媒体炒作出来的.
当然炒作的背后可能也有建商在施力产生.
因此,这两个词,市场上的解读,其实对我们投资客来讲,是一种诈骗...XD
有钱人多的地方抗跌保值?捷运站抗跌保值?最贵房价的地方抗跌保值?
恩...你被诈骗了..XD
什么叫做抗跌?就是人家跌得多妳跌的少甚至不跌或是还在涨.
什么叫做保值...阿就上面那句话换句话说.
因此到头来看得是"涨价状态"
也就是,这个地方很会涨,涨很多,这个地方就抗跌保值.
而会扯到抗跌保值,基本上一般都是用10年以上来做基础,甚至20年.
所以这是一种"长期投资"的概念...
也就是你长期投资,投资哪边会赚最多....
这个地方就是最抗跌保值.
我不知道这样做最后解释,各位有没有什么意见.
那回头来看,长期投资,你在买什么?
长期投资就例如,你知道这边要盖捷运.所以在捷运还没盖的时候进场布局.
或是你知道台中要往水楠或北屯发展,因此201x年你就跑去北屯或是水楠布局.
这种就是长期投资.
2010~2016年,台中可没有热水楠和北屯,那时候南屯和乌日比较狂.
但我爸,200x年进水楠...(当然只能贴著,没办法买在里面)
(另外他切入时间太早了,投资请勿参考...
我爸妈最爱长期投资.但每次切入时间都太早,稳是很稳,但是投报率会低很多...XD
并且这个太早是技术上可以判断的..所以理论上布局时间可以抓得更精准才行)
所以用元素来讲
长期投资主要是买这个地方的"位阶变化"
例如他本来是二线,他会爬到一线...这就是位阶变化.
当然这时候长期投资又可以分两条路.
一条就是追炒做.
例如我爸妈追水楠就是买炒做...会变成一线并且是当红炸子鸡,因此炒做会炒到翻天.
这种情况下,虽然进场的价格并不是什么被低估,但是未来可能会乱喷.
另一条路是追被低估.
例如兴达港干道边土地我妈买入5.5万一坪...
这种就是太过便宜,便宜到不合理..他只要有任何利多下去,就会有个报复性反弹.
这两条路有不同的判断因子,也很难讲谁会赚得多...
(要考虑到多次投资+判断精准度的状况..而不是单比一次事件的利润)
但是不管怎样,你就会知道.
长期要涨得多,要有位阶的变化.
要有位阶的变化,你要给他价格上拉的空间.
一线和二线很多时候价差很大,最简单你参考七期,七期价格远远优于其他区.
这就是王者的特权...他价格可以明显跟其他人拉开,不解释.
因此你布局下一个王者,你之后变王者,价格就会有大幅上拉的空间.
而价格过于被低估+之后有利多丢进去
这种就是报复性反弹,除了他本来被低估要补回来的价格外,还有一个从最烂随便跳的价位.
而你知道,85分要道90分很困难,但是30分你要上70分很简单.
因此你看,很多时候"区域"涨价冠军,都是在奇怪的地方(例如屏东潮州)
这种跳跃甚至会干掉二线变一线...
而长期布局的这两条路有他的特质.
你要追二线变一线,其实是很好判断的.
我爸在中科炒做20年前就去布局中科...XD
同样的在机场搬迁就去布局水楠.
甚至当年上海跑去布局浦东新区.
这种判断很简单...一个市中心有大量的空地产生,空地只要够大,必然成为下一个王者.
空地是燃料,没有燃料的地方只会慢慢地老化.
所以判断市中心未来王者很容易,另外就算打歪了,你也只是少赚一点...照样可以赚.
(例如本来说要炒这块,结果先炒另外一块之类的.
高雄本来要炒中都,大家都认为中都是下一个王者.
结果市府急转弯跑去重划东三民区工业地..
这下子北高下一个王者要变成河堤以南同盟路以北,自由路和民族路交叉口那一块
但你买中都一样可以赚钱,只是大概1x年内都不用想干掉美术馆.最多持平
但如果是先重划自立路以西的工业地,那中都有机会在10年内挑战美术馆的价格)
不过...
我知道,你知道(再惨,你现在也知道了)...
议员会不知道?投资客,有钱人会不知道???
更糟糕的是,建商会不知道??
因此你看中都第一个兴富发案要卖多少?
本来我以为他要卖17,还很开心要去买几户..
(他们的人说的)
结果兴富发老董一个念头,开案改成要2x....
(那时候美术馆大坪数可以买在21.x,中坪数可以买在24)
阿靠邀..我怎么买得下去...XD
但是还是很多人买得下去....所以....就这样.
当然你今天再看,都赚钱了阿....
可是没想像中那么爽.
另外你看,台中水楠,请问他第一个案子要卖多少钱啊...
有没有吓死宝宝!!!!
so...大家都知道的东西,你能赚的利润就会被大幅压缩.
而另外一条路,买被低估的地区.
这问题最大就是判断困难度大幅提高.
光我说我妈买兴达港.
自己各位爬几年前的文,多少酸文...XD
so...你反观那些酸文的人,全都不懂这种"抄底"的长期操作怎样布局...XD
我买林园是不是也一堆酸文..XD
便宜的地方,要嘛不敢买,要嘛不会判断.
(你跑去买阿莲,就没吃到多少)
另外,这种便宜的地方要大赚要两个现象同时产生.
1.补涨.
2.有利多.
但有时候这两个东西会分开发酵.
例如林园,他利多会是国道七号(捷运延伸效应并不大)
可是国道七号拖延不知道多久都还卡关.
但她补涨很快...到现在都不只三波了.
因此我补涨吃到就跑了,没打算等利多...
(当然国道七号如果确定,然后他价位让我觉得还有搞头,也许会再去吃)
而兴达港则是,本来要做观光发展,结果烙赛变成产业发展.
但她补涨以及台南东区一路往下炒效应让他拉抬了一大波起来.
所以...这两个地点我和我妈也都没有完整的抓到真正最棒的效应收益.
这就是这种东西麻烦的地方...
不过当然反过来好处也是.
他太便宜,因此基本上2016你们在讲什么回档??...
这些地方都"在涨"...XD
对,它们在涨喔...不然我们那时候在数什么钞票..XD
因为太便宜,所以他只能往上涨,几乎没有理由下降
如果他有下降的情况产生,大概是台湾经济大恐慌,台北腰斩的时候....
这就是这种过度便宜布局的特质.
另外这种便宜的地方判断,优先考虑的必然是交通.
其次是重划区或是产业区...(至少一个)
像兴达港是重划区...林园是产业园区.
重划区总有一天会炒作,就像台南高铁在什么鸟不生蛋的地方,但是这几年硬炒也要炒.
理由很简单,政府在这边丢了那么多钱,他不回收他受不了.
而政府是庄家...XD...他想要让那里起来哪里就起来.
差别只是...哪时候让这边起来..可能5年可能10年可能20年.
而外围重划区会扯到政治问题,政治是最大的不安定因素.
所以重划区总有一天会起来,但纯布局重划区会有时间上的风险.
因此最好是有搭配交通...像兴达港是台17线到86到台南,有很不错的交通支援.
另外台南东区再炒作,因此可以预测他会有扩散效应.
至于产业园区这个比较无脑,有产业园区就有工作机会,有工作机会...
你就知道我两间公寓打包买7x万,一间3x万,翻修费4x万,一间大概不到80万.
出租一间8500一间9000..."非改套房产品"投报率12%给你参考..XD
产业园区附近租金投报都很高,也就是基本面很强大...
所以操作起来不但没压力还有零用钱可以拿之外,判断也简单.
因为他独立,所以虽然交通不好,但是独立的关系她自给自足.
当然他最大利多就是交通,当他交通变好,那一堆包租公就会跑来买来收租.
这就是如果国道七号兴建,林园必然有一波大跳跃的主要现象.
(包租公谁在跟你搭捷运看房子,所以不考虑捷运效应...XD)
对喔你们说什么污染..
恩...污染是已反映在价格上的利空...
价格已反映,就不列入涨跌判断.
(除非这是要挑战王者位置才需要考虑,会造成他想要炒作到宇宙去的半途,会有顾虑.)
已反映的利多不是利多,已反映的利空不是利空.
这是一大堆长期投资判断的大陷阱题...XD
已经盖好捷运的地方,捷运不是他的利多...他已反映了..
已经污染很重的地方,污染不是利空,因为他已反映了.
我赚钱,我的钞票又不搭捷运,也不会沾染PM 2.5..钞票就是钞票...
你不懂这个道理,你长期投资很容易踩陷阱.或是错失地上的黄金.
so...这就是长期投资.
当然长期投资赚得比较慢.
以10年平均获利来讲.
短期 > 中期 > 长期.
短期赚买卖的价差+翻新创造利润.
中期赚炒做效应的时期性涨跌.
长期赚本质上的改变.
但是你如果大物件,例如店面阿土地阿之类的.或是你的资产配置等...
你必然会配置长期,并且长期的东西通常价格都很高,单位应该都是千万起跳.
所以当你资产到一个数字,贷款无法是你的身家的八成,甚至不到五成的时候.
(我总贷款额大概是财富的30%...银行不愿意再给我更多..哭哭)
你必然有需要长期配置...
这时候你长期配置歪掉....
你买在大家认为好棒棒的地方,买了5000万,过了10年变成6000万.
而同样我买了你认为很奇怪的地方,一样5000万,后面不要太多,变成8000万.
你...就会心酸..XD
不过当然,如果你总财富(资产扣负债)是500万.甚至1000万.
那你配置什么鸟长期干嘛..XD
短期中期狂做就对了.
so...回到保值,回到抗跌.
你如果今天很强调这个.
那基本上你必然是,要嘛疯狂加价追未来的王者区域.
要嘛就是买外围有大弹跳的地方.
大多时候都不是什么现在最棒的地方...XD
(除非蛋黄区和蛋白傻傻分不清楚...例如2018年美术馆居然跟新兴区前金区价差没多少.
但这种情况很少发生...)
王者之争,是一个赚大钱的机会...王者易位就有人发大财.
但是你论住宅的爽度.
现在的王者当然就是住起来很爽的地方啊.
(最爽有时候跟每个人的观念不一样)
不然他怎么当王者??
(有人说美术馆机能很差...XD..那是对他而言..但是会选美术馆的人,根本不在乎这一点
甚至,其实农16机能更差...如果你两边都住过就知道..吃东西买东西,美术馆选择比较多
至于跑出去买咸酥鸡卤味之类的.
美术馆农16跑出去买咸酥鸡的距离并没差多少..
但基本上,美术馆甚至农16的人,并没那么在乎便当店要在家门口这种必须性)
因此很多时候,自住和投资是冲突的...XD
住起来很爽的东西,很多时候并不好赚.
爆炸好赚的东西,通常你不想住那里.
这就是资本主义..不然怎么割韭菜.
而为啥名嘴,媒体,会跟你讲捷运保值...
通常是因为,建商在那边推案...它们在诈骗你去买建商的房子..XD
怀疑喔.
这就是资本主义.
满地的诈骗...XD
另外他们很爱借东风.
这一波大涨准备进入第三年,也就是中期.
各位可以很明显地看到,大涨初期都在涨什么?
涨蛋黄区,和涨话题区.
而蛋黄区通常是各种建设最完善的并且好棒棒的.
什么捷运,百货公司,有钱人很多,环境多棒.
而媒体的涨跌步调通常也都跟着蛋黄区跑.
所以蛋黄区大涨,媒体就会塑造全天下都大喷现象.
而什么保值,抗跌..是不是就把蛋黄区的特质全都拿出来当作原因..XD
然后你再回头看2014年以后的新闻.
是不是就开始有一些降温,退烧,投资客多杀多的新闻.
直到2016整个媒体是不是超级悲观.跌了绷了.
而...是不是媒体报导的几乎都是蛋黄区做DEMO的新闻..XD
2016林园大涨,老公寓也大涨,媒体有跟你讲吗?
记不记得我那时做公寓还会被笑,阿你们都在玩新屋好保值喔,台湾人不买老屋的拉...XD
so....在大涨初期甚至到中期.
因为蛋黄区大涨,外加蛋黄区的建商投资金额特别高,所以广告狂买.
就会塑造"有捷运保值""有钱人多的地方抗跌""百货公司,学区,好棒棒一定要买"
东风就是蛋黄区先涨,然后蛋黄区什么都有.因此拿蛋黄区给你看.
(尤其蛋黄区豪宅的价格特别吓人,卖不掉也很吓人...吓到你就够了...)
所以就扩大解读成只要有捷运站,有百货公司就是保值...XD
而2016后涨外围涨老屋,蛋黄区回档下修....
你就不曾听到媒体跟你讲"太便宜的东西报复性大涨""新屋大跌老屋大涨"
结果你还以为,你的蛋黄区新屋跌了,旁边的老屋老公寓,或是蛋壳区一定跌更惨...
之后自己脑补一大堆市场现象...又不去查证..XD
恩....因此你整个状况外...完全不知道实际市场是什么样子.
因为...没有人会花钱买媒体买名嘴跟你讲"真相"...XD
因为...告诉你真相,他们没有好处,没有钱可以赚...XD
and..很多时候,当你看到新闻跟你说捷运保值的时候.
你跑去买捷运宅...靠邀刚好已经涨一半了.
最后大涨波结束后一轮下来,你的总涨幅被老公寓踩在脚下..
喔,我知道你会安慰自己说.
你买的房子一千多万涨了一百五十万,比公寓三百万涨到四百万还多.
恩...你开心就好...XD...你的钞票没跟你说谎,你的投报率就是被公寓踩在脚底下.
当然我是不懂.
为啥你不会觉得,人家也一千多万买了三间公寓,涨幅屌打你~这个国小数学问题?
这就是资本主义.
在以前,白种人最爱告诉大家,我们白种人不说谎...都很老实.这是优良文化...
实际上,那是下层的白种猪才傻呆呆的,上层的白种人,每一句话都有目的性.
并不排除做出,所有话都是谎言布一个大局骗光你一辈子的家产的事情...
而这个状况现在早就扩散到所有人种...XD
当然啦,这年代很多时候又有一票人反璞归真.
我他妈的就跟你说真话不需要骗你...XD....然后可以取得好处.
因为现在资讯爆炸+被骗过的人太多,所以警觉到资本主义诈骗术的人很多.
造成反而你讲真话,绝大多数时候都会先被别人认为你有目的性操作..
但,只要你讲的是真话...耕耘一段时间,你会有庞大的好处可以回收..
这就是反其道而行....当然实际操作也是看情况判断就是了.
这世道充满了太多太多的阴谋.并且大家都热爱阴谋.
因此...少数的阳谋就变得很值钱....!!!!
最后总结一下.
不动产我很强调相对价格.
而赚钱,你永远第一个分析相对价格.
相对价格被拉太开.
我必然追便宜的那一端.
我无法跟你讲追贵的那一端在时间内是否会赚得比较少.
但是以长期来看,贵的那一端风险高,并且会因为拉扯效应而长时间后涨幅会比较少.
不动产不是股票,A股票三天两头飞在云端,B股票一辈子在谷底都不会翻身.
所以不要把股票那一票理论套用到不动产上面.
就像最近,预售屋和中古屋价差太庞大.
我也完全不考虑入手预售屋.
也许后面还有选举热+俄罗斯和乌克兰事件还很难讲.
(另外谣言是,利用这个战争,大家转移目标,压制通膨恶化的内部反弹声音
and..联准会还因此3月前不升息,另外QE之后缩表似乎是采用自然消风型态)
而资金热潮继续的话,那预售屋可能还会从月球继续往火星飞.
但是...我不是赌徒,我不追这个..
我转买中古屋,就不需要思考也不用分析,躺着数钞票你看多开心..XD
so...投资就是要稳赚,稳赚就尽量在长期比较没有风险的情况下操作.
宁愿错过,不愿意把自己放在风险当中.
没赚到钱不会怎样,但亏到半毛钱就是不爽...!!!