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2022-02-06 07:12:03经济日报 记者游智文／台北报导
国人买卖房子前，都会依赖黄金铁律：供不应求，房价就涨，反之，供过于求，房价就会
跌。
但现在的市场根本不是这样，甚至反其道而行。
在房地产市场中，“供需法则”堪称是最强法则。所有专家看房价走势，十个有九个都是
一句“就看供给需求”，供不应求，房价就涨，反之，供过于求，房价就会跌。
但现在的市场根本不是这样，甚至反其道而行。
先看成屋市场。根据内政部低度用电住宅调查， 也就是俗称的空屋统计，近年全国空屋
率都在一成左右，五年内新屋空置最严重，全国共56.5万宅，空屋达13万宅，占比达23%
，其中双北、高雄新屋空屋占比都超过25%，等于每四间新房子就有一间空着没人使用。
按理，空屋多，房价就不该涨，甚至应该跌。然而这二、三年不只各地房价狂涨，而且都
是新屋涨最凶。
再看推案市场。根据内政部统计月报，近三年建照核发数相当惊人，2019年核发14.8万宅
，比2013年房市最高峰还多出1万多宅。2020年16万宅更创25年以来新高，2021年截至9月
已达12.5万宅，预计还会再写新高。
另根据住展杂志统计， 自2018年以来，北台湾新推建案量都在1兆以上，2020年推案量逾
1.2兆，更排名史上第二，仅次于2013年。2021年虽因疫情关系推案稍减，预估也达1.1兆
元。
推案爆量，市场卖压大，若再碰到政策调控，在过去，往往带来市场反转，价格下滑。例
如2013年、2014年推案量都突破兆元，当政府加重打房力道后，房价涨势即明显趋缓，
2015年起并开始松动下滑。
但这次全然不同，供给量一直维持高峰，政府也从去年底开始动手打房，从查红单、推实
价登录2.0，房贷信用管制，一直到新版房地合一税，打房不断，可是房价却一路涨，年
年涨。
房市供需法则明明说供过于求，价格应跌，为何现实完全不是这么回事？
房产学者章定煊说，原因很简单，现在很多人房子不是买来住的，而是买来囤的。由于一
堆人想囤房，因此实际居住需求虽没那么多，但买气就是旺不停，推案再多，也不够囤房
者购买。
至于为什么一堆人想囤房，这就要归功于低利率。央行一直把利率压在历史低水位，通膨
又升高，钱存银行愈存愈薄，大家只好把钱领出来投资，偌大资金不是放在股市，就是投
入房市，而多数人偏好房市。
原因是，大批货币在市场流动，房价不涨也难，就算房价起不来，目前国内住宅租金投报
率约在2%上下，虽然在世界主要都市排名倒数，也比放在银行定存好，投资房子可说是进
可攻、退可守。
心得：
房地产是台湾最好的投资商品
有央行和政府的政策加持
易涨难跌
又可以靠贷款把风险转嫁给银行
用低资金来做高杠杆操作