※ 引述《a386036 (骷髅怪)》之铭言：
: 其实道理很简单市面上的房子
: 60%自住自用持有
: 30%置产换屋后资产持有
: 5%投机客 5%建商
: 待售物件
: 50%以上自住客，25%内投机客25%内建商
确实现在支撑台湾房市房价来自于自住客的刚需
但台湾从2020开始反转人口结构了
死亡率大于出生率
过往首购年龄从早期的40岁左右(五年级生之前)
到现在首购主力购屋年龄层是3X岁(现在的七年级)
到八年级后(1990后 更正确是1998后 每年出生数就开始下降)
现在能支撑住上涨房价很大一个自住原因是
家户数的每户人口降低
就三代不同堂
小坪数正夯 婆媳不同住
等于整个家户数从结婚后开始分家
全台整个家户数是增加的(夫妻为主的小家庭)
但到七年级后开始明显出现不婚不生
20年后七年级都超过50岁了
就算结婚 他们没小孩
之后自住客需求因为人口结构改变
根本没有够大的需求市场(除非台湾要改变外来移民政策)
让建商无限制还能狂盖新屋
房价向下修正是早晚的事
但这主要影响在蛋白和蛋壳区
尤其像台北市这种寸土寸金
都市机能和交通运输都发展完善的点
怎样都有自住需求市场去支撑
只是住得起的就是那群靠资产继承的上流社会为主力
简单来说
七年级这群人 应该会是支撑房市自住需求的最后一个人口结构高峰
到八年级后会开始明显需求下降
九年级如果不婚问题依旧没改善
那趋势不会变
: 你会有一个假象幻觉房子都投资客的
: 但投资客跟自住客最大差别
: 投机客跟建商敢赚敢赔
: 自住客非赚不可，不信你问你阿嬷有没有买过1千多的台火 500块的台凤，还是1千多的宏
: 达电
: 低价点的50元的华映。100块以上的茂德 茂硅 力晶等
: 力霸 嘉新 华隆 东帝士 等
: 套牢有没有卖....答案几乎没有要回本才卖
: 因为买股票目的赚钱
: 房子也是101%的人买房跟地就是要赚钱
: 所以不管空头多头非投资性质，就是赚钱才卖
: 不想汽车买了就知道是负资产贬值
: 不然你买的房子1000万，中间要付房贷的利息等，10年后剩800万你会买吗？？？
: 再来就是在会计上任何东西都有它的报废残值
: 汽车的报废残值就是当时的废五金价格-拆解回收成本-不要处理的废弃物处理费
: 房子的报废
: 拆除的废五金，甚至rc块都能有价只是有跟没有一样顶多油钱
: 拆除完毕后就是土地价值
: 不管是废五金用土地价值都有市场波动
: 40年前买的公寓，现在拆除的废五金可能都高于买价
: 把能变卖的都卖掉，扣除工资成本
: 房子很能变负的
: 主要因为工资 材料的通膨土地价值升高
: 所以市场上超过90%的房子，拉长时间要赔很难
: 外加90%的人亏钱不会卖，有101%的人想赚钱
: 因此这市面上101%的的人内心是多头
: 出来喊空喊跌喊高房价的人，其实只有一个目的
: 买到心中满分房子，而且价格要低于行情，即便市场价跌我还是不能亏钱
: 不相信如果房价跌30%，看是谁跳出来说要救房市刺激房市
: 跟股票的道理一样
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