这篇图片实在很多
用手机没办法看
请用chrome
再配合https://reurl.cc/k7yzX9套件自动开图
懒得用的可以到我脸书看影片
https://reurl.cc/ZrV67M
记得切到1.25或是1.5倍
我带一组客人都要讲两三个小时
怕你们会睡着
十年代销仔写在前面
其实会想发这篇文不是想红
也不是想冲fb或是yt流量
也没有要踩这里捧那里的想法
而是看到太多人一直等等等
本来可以买好地段
被一堆不做功课的学者
跟蟹蟹你喜欢台湾的网红误导
我每天都要面对消费者
那种想买却买不起房子的痛
对我来说有多挣扎？
有机会再来写台湾房价为什么会居高不下
先讲江翠北侧重划区，文很长
请准备好爆米花可乐再开始看
这也是我销售的流程
https://imgur.com/5tKxNc8
要讲江翠北侧重划区之前我们要先介绍一下双北市
基本上双北市的房价，都是由核心蛋黄地区向外挤压
这张图是日剧时代的双北市地图
大家可以看到日剧时代台北市的核心
就在大稻埕码头，以及台湾总督府
80年代台北市长李登辉，认为西区已经饱和
所以在担任台北市长的这三年期间，把市中心移到台北东区
推行都市更新计画，也就是所谓的轴线东移
https://imgur.com/VZgGQv6
台北市的发展动线，就是从清朝到日剧时代的大稻埕
迪化街，到1949年中央政府播迁来台
总统府设于城中区的台湾总督府
尔后一路轴线东移，到了80年代的忠孝商圈
顶好名店城，到90年代的台北曼哈顿
信义计画区，以及柯文哲市长持续推动的东区门户计画
而轴线要移动，最重要的就是要有交通建设
所以市民大道，忠孝东路
以及板南线就是串起中华民国20世纪发展史的最大黄金轴带
https://imgur.com/dwjLfow
而板桥的轴线移转主干线，除了文化路之外
板南线也扮演了非常重要的角色，只要选对地段
就会享受到公共建设以及生活机能带来房价增值
https://imgur.com/SaU19Cw
如果日剧时代台北市的核心是在大同万华区
那板桥的核心区就是府中了
顾名思义府中就是台北县政府的正中心
其中有台湾五大家族的林家花园，也就是林本源园邸
旁边还有枋桥公学校，就是现在的板桥国小
那也因为早期发展都在府中
相对的文化路两侧以及江子翠都是未开发的稻田
也因为当年没有开发，现在才有开发的机会
https://imgur.com/ubhMbGK
在土地使用分区里红色代表商业区，黄色代表住宅区
板桥人口最稠密的就是80年代的府中商圈，
当时除了府中商圈外，还有中央戏院
三商百货，林园电影城，黄石果菜市场
是板桥最核心房价最高的区域，但随着时代的变迁
区域凋零，慢慢的人口就沿着文化路往北迁徙
https://imgur.com/YdO1FVZ
照片中是民国86年，文化路以及板桥烟酒公卖局
也因为当时烟酒公卖局搬迁到林口，随着火车铁轨地下化
原厂址纳入新板桥车站特定专用区
也就是现在的新板特区以及新板万坪都会公园
https://imgur.com/OtYWQI0
这是板桥公卖局拆除后的空拍图
照片由张哲生先生提供，原来的板桥烟酒公卖局
成为了台北县政府的根据地，还有五铁共构的板桥火车站
以及未来的新板特区，而文化路下方白色区块
就是当年的追风广场
https://imgur.com/C2YmNU0
相信老板桥人应该都会有印象
当年的板桥追风广场，有非常大的直排轮溜冰场
https://imgur.com/45FraXO
当时新板特区第一个建案叫做华府DC
创板桥史上的新高价
而板信商银以137万标下特定区土地
也就是板信双子星，我印象中当时我就读国中
邻居去看完房子后，不约而同都会说
”那么贵，神经病才会买”
也就是因为当初我们没买
现在才有一个神经病在这边写文章
https://imgur.com/gqGAR5d
2008年金融海啸，板桥大远百正式动工
记得当时很多人说，板桥人撑不起这么大的百货公司
没想到2012年大远百完工后
新板特区也因为生活机能到位
五铁共构看齐北车
新板特区的房价就一去不回头了
https://imgur.com/YcOqchC
回到江翠北侧
这是1950年国画大师官大钦先生所绘制的江翠田园图
可以看到江子翠就是所谓的江仔嘴(台)
是淡水河，以及大汉溪，新店溪的汇流点
在农业社会时代，庙宇就是村落的核心
早期江子翠的核心，就在于水仙王庙的周遭
而江翠北侧重划区，就是在水仙王庙的北
从图面上所示，现在的江北，当时都是农田
https://imgur.com/zH85JBf
有许多消费者到江北看房子
都会有既定印象认为这个区域会淹水
其实这是错误的，我调出台湾堡图，在1898年
日本人绘制了台湾的地图
可以看到江子翠庄左侧有一个溪头
就是现在的溪头公园，也就是水仙宫
https://imgur.com/0IztsOD
对照现在的地图，可以看出来当年的农田范围非常的大
大汉溪其实只占了一小部分，而黄色的虚线就是堤防
https://imgur.com/sFTcOo8
这张卫星空拍图，是2010年江翠北侧重划区的空拍图
可以清楚看到，当年的江翠北侧重划区
都是农田以及部分的工厂
当时那里还有一个大台北打击棒球场
我高中都是在那边度过的，外号是府中村纪洋
https://imgur.com/UNC8i7f
2013年的时候，今周刊有一篇新闻写道
河边荒地变水岸豪宅，大台北主要知名建商
丽宝、华固、国泰、茂德等
早在2012年一月禁止移转前就已进场购买土地
准备推出住宅大楼
江翠北侧因为离板南线近，推案房价高
才吸引大台北建商注意
也就是说你板桥没什么了不起啦
一切都是板南线，这些建商早就知道首都高房价
要纾解北市房价高涨的人口外移
就是要靠交通建设把人移出去
https://imgur.com/0EjSwf4
2014年，江翠北侧重划区土地开始重划
https://imgur.com/y3T7Dyl
2017年，土地重划完成
https://imgur.com/jaR835I
2020年，区域成形，我特地把这个下面区域标起来
我们往回退会发现，蓝色的旧市区十年不变
拥挤的环境，狭窄的人行道
没有都市计画的规划，充斥老旧的公寓
相对重划区电线电缆污水道地下化，整齐的街廓
住商分离，人行道退缩，有商圈，学区以及绿地公园
再过十年会怎么样？玩一下模拟城市3000就知道了
https://imgur.com/XT8FNQE
从2011年的奢侈税，到2015年的房地合一
实价登录，政府万箭其发
我们代销人员全部都被打的满脸都豆花
房价一路下跌，北台湾房市冷飕飕
加上高雄气爆，北中南房市全部崩盘
竹北跌回一字头，台中七期套牢比比皆是
双北市预售屋销售率最高仅三成五
代销接案兴建接待中心与样品屋
起码销售率要到四成才会回本
也就是说2013~2016年
开案卖不到四成就是赔钱
那时候如果低点买进，现在哪有高房价问题
https://imgur.com/U9zlIrO
这是台湾第一次出现接待中心顶让的消息
印象中我还到这个接待中心去找我朋友取暖
因为当年的房市真的太冷太冷了
https://imgur.com/Gu60o6v
2016年工商时报报导，新兴市场房价挫
台湾跌最惨，房价跌了7%，经济学家还指出
未来房价可能进行重大修正
当时的房地产业者集体投降无效房价还是继续崩跌
https://imgur.com/gQF1Sfj
所以当年由甲山林开始推动让利
江翠四字头，三重河景站四字头
https://imgur.com/IxLHo1I
https://imgur.com/uVeSgfC
青峰翠峰接力40出头万就能买AB区
https://imgur.com/SMKhPSH
结果还是一堆酸民酸爆炸呀
一坪24万你怎么不卖我？
不会买的就不会买啦
https://imgur.com/A4DMaSC
我还记得sway讲的话，我真的很好奇
他对房地产的恨意到底从哪来
听他讲话很难听超过五秒
脸歪嘴斜好像女朋友被代销仔抢走一样
带领一堆信众搭上房地产失智列车
https://imgur.com/lTjXWiY
嫌茂x格局差可以不要买茂德啊
旁边联上格局就不错也是四字头
整天鼓吹不要买 不知道害了多少人
https://imgur.com/96HLHEn
江北4x万，身为一个土生土长的板桥人只能跟你说
太合理了，因为当初建设公司买地的成本
经过计算利润后要推的价格就是接近60万
但遇到105年打房让利
牺牲利润牺牲打才有40~50万的价格
加上板桥板南线沿线的房价，本来就不便宜了
以江子翠站旁的悠游市
当年的价格就在60多万出头(这是2019的实登)
https://imgur.com/2FZp6zq
当初新埔地标新巨蛋，成交均价就落在65~68万
正常来说离台北市越远会越便宜，但新埔是例外
新巨蛋是一个传奇建案，有机会再跟各位介绍
问题来了，距离台北市第一站的江子翠都要65万了
第二站新埔65万
https://imgur.com/uFcwjxW
接下来的新板特区也是68~78万
https://imgur.com/KtGiN5a
我的老家府中，府中本来就老板桥精华区
当时破公寓30万就有，电梯华厦45~50
府中赞对面是庙都要卖到60万了
https://imgur.com/GqU2vbF
再往下一站，已经接近土城的亚东医院站
成交价也站稳55万，因为很多亚东医师都住这
要知道从亚东医院开车到江子翠可能就要快20分钟了
请问江翠当初卖45～55万，是不是太便宜一点了？
https://imgur.com/pYCiUBs
何况板桥还有许多的都市更新计画
比如板桥在地知名建商三辉建设
在江子翠推出的三辉玳门
挟带着板桥江子翠市区最后一块大型角地
附近生活机能满满又临主干道三民路文化路
生活机能满满
目前成交价已经站稳85万，而板桥南门案
板桥府中案，该区域5~10年屋就已经站稳55~60万了
大型都更推出后，价格一定比附近行情更高
如果旧市区开出来的价格要70~85万
那完整规划的重划区价格应该落在多少才合理？
https://imgur.com/dUReZBZ
板桥是全双北甚至全台湾人口最多的行政区
板桥站自2006年开通以来，出站人次一直大于进站人次
代表捷运板桥站可转乘台铁、高铁等各式大众运输工具
加上周边商场、影城林立，又有大型活动带进人潮的缘故。
就算少子化，也是一堆人挤破头要挤进板桥
2021~2022年板桥人口下降是因为板桥房价太高
把板桥末端的人挤出到树林三峡土城
问题来了，树林三峡土城被板桥挤到房价会不会上涨？
https://imgur.com/GswGmT4
新埔站又是人口非常密集的区域
运量居然占台北捷运前十名，领先南京复兴
忠孝新生，古亭等大型转运站
这也是为什么新埔房价居高不下的原因
而这些人当已经习惯了板南线这个区域
江翠北侧重划区的价格，就变成相对便宜了
https://imgur.com/QHFWo9X
除了交通建设，人口密集以外
江翠北侧重划区还是第一个新北市风环境管制地区
加上种种限制，不能让房子盖的太密集
阻挡旧市区或是后排建案气流
这些都是新的重划区才有办法规划建设的
看上面图片，左岸早期也没有风环境管制盖比较密
后面风环境管制出来就越盖越开了
https://imgur.com/WLfSbUj
在2020年7月1日后，新建或是增建的建筑物
在冬至日都要有一个小时的日照
因为冬至是一年365天内日照时间最短的一天
如果在冬至都能保留有一个小时以上的日照
在其他时间就不会有晒不到太阳的状况发生
这也是在重划区才有办法规划的
https://imgur.com/9Lx6lxQ
https://imgur.com/TPJArij
房价会在2018~19井喷的最大原因就是
中美贸易战，以及香港反送中
中美贸易战造成中国外汇管制
许多钱无法汇出大陆，但早在贸易战开打前
听到风声的台商早就把钱汇回台湾了
回到台湾除了购买工业用地，厂房以外
也有部分流入房地产，毕竟台商也只是老百姓
只是比较有钱而已，而香港反送中
也让许多有能力移居的香港人往台湾走
可以看到内政部统计，港澳人士偏爱住在新北市
https://imgur.com/bBQEdQO
举个最经典的例子，江翠北侧的帝国花园广场
近一千多户，单层近30户
被台湾在地人笑说是鸟笼，小套房
https://imgur.com/ZjSfGGb
这是香港的㓥房，室内狭小，没有阳台
厕所厨房睡觉的地方都挤在一起，再看看台湾的房子
是不是太便宜了？我常跟消费者说，痛苦是比较出来的
香港地狭人稠，加上资本掠夺
一般百姓根本没有办法有好的居住环境
https://imgur.com/RzqynYV
台湾多山平原少，终究有一天也会走向香港的方向
很多人常会拿日本来比，真的是没好好念地理课
https://imgur.com/nUHP7Zm
而对香港的客户来说，只要在地铁，机场快线旁
就是房价的保证，所以走到捷运站只要十分钟
真的太近，太便宜，太超值了！
所以我前面提到林口，我光是在那边待两个月
就不知道接了多少香港客户了
不然叫小英不要挺香港不要卖香港人啊
https://imgur.com/T3IeUzO
香港最爱的区域是西门町，疫情还没来时
整个西门町扣掉韩国日本东南亚
几乎都是香港观光客，但西门站附近没有新建案
就算有价格也非常的高，沿着板南线走
江翠北侧重划区的小套房
就成为了香港客户移民台湾的应许之地
而从这张图表也可以看到，小小新埔站排名全国第七
而江子翠在2020年仅排名第28名
若是江翠北侧全部开发完成，起码还会有两万人进驻
到时候江翠的房价会涨到多少？除了淡水是观光区
房价没有因为产业需求而上升外
一切都还是回到供给与需求
当供给大于需求价格下跌
当供给小于需求则价格上升
所以花教授会变花次长
就是因为他本来在厨房外
跟sway一起讲讲干话不用负责任
到厨房里面才知道干好烫
结果推一个45%税
推升多少房价害多少消费者缴税金
那些税金你有拿去盖公宅吗
花次长你上古典经济学的时候睡着了吗？
亚当史密斯看到一定从坟墓爬起来打你
还讲什么谁说卖得好就打谁，根本花笑话
https://imgur.com/P60BLnL
2017年新建案平均房价，当年全台湾房价都被打到趴在地上
江翠北侧摊开来看就是价格凹陷区
而后面的海山，土城也是
头涨跟着涨，头跌就跟着跌
花敬群我教你，总统府跟五院搬去花莲
房价就崩盘了，但笑你不敢啦
https://imgur.com/Efd6i3Z
贸易战，反送中，塞港，原物料大涨
外劳进不来，房价自然就涨上去了
https://imgur.com/HpsfOaF
回到江翠北侧重划区
要观察重划区能不能成形，主要四个因素
商圈，交通，学区，绿地，也就是说有生活机能
交通建设，学区以及公园绿地，这个区域就不会失败
摊开板桥地图来看，府中商圈是标准的商业区被住宅区包围
而江翠北侧DE区亦同
https://imgur.com/VZ74Gwo
我们把范围再度扩大
从当年的信义区之于信义计画区
中山区的大直重划区
还有新板特区都是住宅区包围商业区
当需要生活机能时就往商业区移动
当生活机能被满足后再回到住宅区
只要这样的规划，重划区必然会生生不息
https://imgur.com/kkur0aE
而租金行情，也能显示区域发展的支撑
板桥的人口从1970年代迅速直线上升
根据2021年11月的新闻报导
板桥夜间人口数居然是全台第一
被SWAY大大唱衰的江翠one，权状20坪
室内仅有约12坪的两房
在591上的出租均价居然高达30000元
而且只有5~6户可租，社区入住率几乎全满
这就是板桥的人口红利优势，除了板桥在地人外
台北市房价高涨，人口外流
也为江翠北侧带来大量脱北人潮
https://imgur.com/fPpT1CO
很多人会说，你现在才讲这个有什么用，房价都涨了
事情都已经发生了，但其实我早在2019年
也就是三年前，就在江翠北侧销售
讲的就是上面这一套
SRC纯钢骨，纯住宅，零店面
当时的成交单价只要50万上下
不买的人就还是不会买
至于那些训练有素的专家讲什么话
我也都整理好了
https://imgur.com/zHd1ARs
https://imgur.com/2TkwYv5
https://imgur.com/RTiwylS
https://imgur.com/suUo1Wv
挖靠，你说房价会跌，又说没叫人家不要买
然后还要自己负责
结果自己抠抠买还开房地产投资讲座
你真的很棒耶
https://imgur.com/xwHBRcp
再来看一下奔驰哥
https://imgur.com/SeJPBnI
2014带人家去看东腾蓝成交7字头
2022还是7字头，这些人真的很棒耶！
写在后话
房地产是一个国家的进步水平
很多人会拿日本来比真的是很诡异的一件事情
台湾多山少平原
用很简单的国土平原人口比
就可以看出台湾根本不可能日本化
一堆网红讲老百姓喜欢听的话
赚取流量我看到就真的很想问他们
你们讲这些话让人没买房，能负责吗？
https://imgur.com/v13ya2Z
https://imgur.com/4JACbkS
美国人买不起台北的房子这种标题
讲的好像他就买得起
曼哈顿中央公园旁的房子一样
日本人说台北市的房子没有价值
一千万在台北买不起房子
那iku你去练马区跟田园调布
用一千万买颗蛋来给我看看啊
流量密码，蟹蟹你喜欢台湾
日本是一个标准的已开发国家
大阪车站，东京车站出来高楼大厦林立
日本国土人口比也比台湾高很多
美国加拿大就不用说了
标准的金山银山＋石油
重点就是土地，天然资源
其他落后国家孩子猛生房价也不会涨
因为台湾就这么小一丁点
教育程度越高，本来就会少子化
我就算有钱也不想生
地球暖化，环境破坏，一堆垃圾手游广告
上班都来不及了还要怕小孩学坏
资本主义就是资本掠夺
要当掠夺者还是被掠夺者就自己决定
韩国这样，香港这样
土地资源比我们多的日本也是这样
https://imgur.com/JS894uL
台湾是个开发中的国家
也因为当初全部压宝在电子业
而全球3C越来越普及人人都有手机，天上飞的
地上爬的，海底游的，全部都要芯片
看车板缺车缺芯片的一堆，看音响版扩大机也缺芯片
供给减少价格增加
台湾GDP才会一飞冲天
会觉得买房很痛苦的讲句抱歉的
就是选错职业，点错天赋了
江北的文章我只撷取一小段放上来
我讲一组客人大多要讲两三个小时
这都是从我的销售简报里面撷取出来的
有兴趣的可以听听
https://reurl.cc/ZrV67M
记得切到1.25或是1.5倍
另外提一点，我本业是代销，副业是装潢
我现在的案子客群都不在PTT
等有再上来写，装潢我的课群
预算大多200~800万之间
所以没有要上来打广告的意思
因为TA年龄层不一样
我只是受不了一堆不认真的学者跟名嘴讲干话罔顾事实
害一堆年轻人没买房子很不爽而已