楼主:
tradow (Trading Shadow)
2022-01-27 00:14:12登入次数不够现在无法在股版发文, 只好继续在房板战南北、战多空 XD
最近看房看上瘾, 一路从台北看到台中, 也动了想在外县市置产的念头
以下内容可能会有人联想到台北盘仔 XD, 所以先把购买动机写在前头
当然若当地人有什么想法、建议、其它推荐的建案也欢迎 (目前还没决定)
毕竟再怎样我也不会比当地人熟悉
1.平常股市以做短线交易为主, 以台股目前状况来看我觉得留个 10 亿现金操作
(加上杠杆也可达 20、30 亿) 算是一个还不太有压力的部位
所以开始想把超过的资金移至其它地方 (房地产、外币、加密货币等)
2.本身从不做存股, 而除了房产其它工具我找不到任何一项商品是可以容纳大资金、
保值 (短线波动不大)、抗通膨、套现成数高且资金成本低的
有人说房地产是最难变现的工具, 但对个人来说房地产除了卡二成资金外、
几乎等同于台币活存现金、甚至不用临柜就能随时搬进搬出且不受转帐额度等限制
(懂的人就知道我在说什么) 所以很适合我们这些短线交易者
3.目前在台北市持有户数已超过 5 户, 因未来可能会受屯房税的修法影响
原来非台北市不买的想法 (保值考量), 也开始想分散些标的至外县市
4.年轻时曾跟朋友聊到若有天有能力想在全台湾各地都有渡假宅、玩到哪住到哪
后来真的开始有些能力买房时, 才发现全台渡假宅这想法还是不切实际 (住饭店就好)
所以后来所购房产仍都是以自住、收租、设籍这些用途为主
想想过去一直都是以投资、刚性需求导向在看物件
是不是也该轻松一下真的考虑间以渡假休闲为主的住宅?
因为以前有段时间还蛮常跑台中, 对台中不算陌生也觉得它的环境、地理位置都不错
也可理解台中会被评选为台湾最宜居城市不是没有它的理由
而新竹以北开车就算当天来回不会超过 2 个小时, 所以不太会产生什么疲累感
但一旦要到台中来回可能就要花掉 4 小时, 其实就占掉一天蛮多的时间
于是觉得在中部有个做为有时下中南部的中继站似乎是个蛮不错的选择?
另外跨年时刚好经过久违的七期歌剧院附近, 算是有被这带的环境发展所震慑
加上最近开始有副业需偶尔跑台中, 且平常操盘其实笔电带着到哪都没什么差
所以动了似乎可在这附近置产的念头
因为以渡假休闲为主, 跟之前台北自住看重的点就不太一样
* 交通要方便:
北七期就在交流道旁, 旁边的台 74 线到中部各地都很方便, 到高铁也只要十来分钟
最近的捷运站则有市政府站。有打算到时台中就丢一台车, 下来时就不一定都要开车
* 可不用有旧生活市区机能, 但周边发展要完整:
渡假出游时基本上就是吃餐厅、逛百货、跑景点为主, 不太会吃邻近小吃摊
但周遭一片荒凉未开发的区域也不行 (没有渡假感), 所以北七期也符合
被诟病晚上一片静寂似乎也变优点, 因为渡假时就是希望安静点
所以选定的区域就以歌剧院、夏绿地公园、老虎城、秋红谷公园周边一带为主
原先是看了几个建案后, 才跟家人提到有想在台中置产的打算
原以为会被酸乱花钱且买那边远干嘛, 没想到家人一致赞同还跟我抢哪几天他们要住 XD
做了些功课先筛掉了一亲二发三总的案子, 且考量保值性、同时过滤邻居品质
决定仍是以中北部一线建商的建案为主 (联聚、宝辉、龙宝、双橡园、由钜、大陆..等)
因为一开始有看过一些偏二三线的案子, 发现质感、建材跟一线的确还是有差
屋龄以 10 年内的成屋为佳, 预售屋要等太久故不考虑
透天厝因无人管理和没有公设所以也不考虑 (这带基本也没什么新透天)
因渡假为主坪数不用太大, 室内实坪有个 4x-5x 坪 (即不含车位, 权状 7x-8x 左右)
可隔个 3 房未来带老小时够住即可 (因这区普遍中大坪数, 再小几乎没什么案子,
太大 >100 坪要装潢和管理费若非长期自住也是浪费, 不过若仍在总价带内的可考虑)
因不会天天住可接受高楼层 XD, 低楼层若视线没挡、采光佳也 ok。格局不是主 care
其中公设内容跟设计反而是比较注重的一环 (基本上七期的案子公设都不会太差)
综合以上条件并看了一下区域行情, 预算是抓约 6000 万以内
* 联聚
提到联聚对台中人来说没有前一也有前二建商, 而且它数十年来在北七期累积的案量
也是数一数二多的, 所以参观的建案联聚就占了不少: 联聚理仁、联聚雍和、
联聚仁爱、联聚怡和, 其中仁爱和怡和屋龄较久, 雍和最新但基地太小所以兴趣不高
理仁算是最符合需求, 坪数稍大但公设完整, 还有号称全七期最大的室内篮球场
(不确定是否后续建案有超越它?) 唯一可惜是游泳池是半露天所以非全年温水
看完这些联聚的建案只能说完全可以理解为什么很多中彰投的老板 (尤其传产)、
政界大老会指名联聚的案子。用料实在是基本, 它的风格设计完全就是很对四五年级
的口味, 公设随便一处的摆设、画、灯就是百万等级, 奢华、大气感对讲究排场的
政商名流来说很有吸引力。但因它过去作品几乎清一色都是走古典巴洛克建筑风
所以会觉得各建案就是放大缩小较看不出个别特色, 室内公设廊道风格也都很类似
都是走昏暗色系以突显类似博物馆的工艺风摆设
可能因为我还年轻 (笑), 修行不够尚无法 get 到这类的风格设计
因此觉得这样的风格可能较不适合休闲渡假的气氛
但或许是因为这几年挟国际知名建筑师的北部建商们陆续在台中开彊辟土
(如大陆宝格、富邦天空树、忠泰老佛爷、勤美之森)
一些其它中部建商的设计也愈来愈国际化 (宝辉秋红谷、宝玺天睿、由钜大恒)
所以联聚近期的建案 (联聚瑞和、联聚方瑞)
似乎也不再固守过去的新古典、巴洛克式外观设计, 算是一个转变
联聚理仁实照
https://i.imgur.com/o5uD5hS.jpg
https://i.imgur.com/UbZLXdi.jpg
https://i.imgur.com/4elZO2j.jpg
* 宝辉
宝辉因为蛮早就有跟国际设计师合作, 所以他们的建筑风格就跟北部的建案比较像
已有很多采用玻璃帷幕式的设计, 因此较不会那么老派也较对年轻一辈的口味
有朋友在一个都是中部建商二代的群组里, 说里面蛮多二代也推宝辉的建案
只是宝辉在歌剧院周围十年以下的建案只有超大坪数的宝辉秋红谷
再来就是 12 年的宝辉一品花园也是超大坪数, 所以二者都只能排除
只剩同是 12 年的宝辉世纪花园算是有符合总价带内的坪数物件
可惜第一次去因为屋主不在场故无法参观到公设
不过不得不说它们的大厅、中庭维持的不错, 看不出是 12 年的建筑
宝辉世纪花园实照
https://i.imgur.com/I3fAhJ7.jpg
https://i.imgur.com/047pBsa.jpg
* 大陆
跟中部人非常注重建商品牌一样, 身为台北人对北部建商进军台中的建案其实也是
充满期待, 特别又是一向品质保证的大陆建设/大陆工程
目前大陆在歌剧院旁有宝格、丽格二个建案 (未来旁边还有中小坪数的丰莳)
都是由操刀宝格丽饭店的设计师 Antonio 所设计, 旁边的中信金台中总部也是
大陆和西班牙建筑团队所设计, 所以这区的街廓特别充满设计感
宝格是超大坪数所以先排除, 有参观的是丽格。与室内走昏暗的的联聚形成明显对比
这边强调的是阳光自然洒进梯厅的通透感, 公设虽不是走奢华风格, 但因为设计师设计
过宝格丽饭店, 所以风格上反而比较有休闲渡假的氛围, 无怪里面权状坪数最小的
58 坪最先被 clean, 应该就是拿来当饭店休闲渡假的盘仔也不少 XD
我觉得品质上各一线建商基本都已具一定水准, 而风格部份就是见人见智,
就好比同样价值 100 万的古董画作、限量名牌包、或球星限量球鞋三个摆在一起
同样未来都有增值空间, 但各自就是有不同的目标族群, 说服不了这群去选择另外一群
大陆建设自己也说传统的中彰投传产大老们较不会选择它们
它们的客群多是有国外背景、或做国际事业常会跑国外的产业老板、层级较年轻的族群
较接受它们的设计。这让我想到我参观联聚时有一位屋主是彰化的传产老板,
他说他看过宝格/丽格后觉得完全不行 XD, 然后大陆的协理也说有位传产老板来买丽格,
他问那位老板为什么会选择买这, 那老板说是要买给儿女的, 然后儿女说如果他要
买联聚之类的案子他们宁愿不要, 只指名要大陆的案子, 我在看完二者的建案后
终于明白好像懂了什么 ;Q
不过丽格目前最大的问题是非已购户只剩“坡平机械”车位可以选
虽有坡平但配机械车位在这区域实在是个硬伤
另外因为它屋龄新, 单价已冲的很高, 虽然我买进后短期内不会转手 (估至少十年以上)
但未来若房市反转它的回档空间可能也会较屋龄久的物件来的大?
* 其它 (由钜、龙宝、双橡园)
由钜大谦网络上已有开箱所以还没实地安排参观, 虽然屋龄稍压线但公设内容算有符合
风格设计也采简约风, 算舒服不会有太大压力
龙宝的品质在台中人里似乎也是有口皆碑, 而且龙宝习惯搭配的都是精装修非毛胚屋
对于不论想做自住或是纯当渡假宅的人, 可省下不少装潢设计的费用跟时间
不过因为龙宝建案都在较偏外围非歌剧院周边, 所以之前也还没安排到参观
双橡园在北七期没有推案, 后来是因为发现歌剧院周遭有符合需求的物件其实没想像多
晃到文心森林公园后发现一旁的双橡园 1617 根本是我若台中人会选自住的首选
有机能、有公园、有视野、有学区、有捷运 (但前面停车场未来不知会不会盖?)
类比于台北的话就像是大安森林公园和勤美璞真的角色
如果说歌剧院周边像信义区, 这边的生活环境就比较类似大安区, 单价也较歌剧院低
尤其又号称豪宅 3.0 的服务 (以台北建案来比拟就是类似西华富邦的一条龙服务)
唯一预售阶段即 100% 完销完全不意外, 不过若非要定居于台中只是偶尔来住住的话
就觉得比较白费了它的服务
草悟道周遭一带也是蛮适合自住的区域, 充满浓厚的文青气息, 有机能但还没有捷运站
较新的建案像忠泰老佛爷、勤美之森等完工还要约一年, 坪数是中坪数为主也符合需求
这区因较偏市中心所以离高速公路和高铁多了点距离, 若是要当南下时的中继站稍远些
以上先分享这些, 离下次复看前还有些时间可以再做打算 ;)