FB看到有人分享的
https://i.imgur.com/Mf4n3sJ.png
https://i.imgur.com/nNXj834.png
https://i.imgur.com/ITHpdxc.png
不知道板上各位怎么看？
我不是无脑多也不是无脑空，就是看到纯分享。
这很复杂 不一定20%不过尼自己按房贷计算机算一下就知道惹一千万1.3% 30年大概月缴三万三 2.3%变三万八千五
作者:
ohyakmu (yaya..ohya)
2022-01-26 23:19:00语毕哄堂大笑
作者:
redmi2 (redmi2)
2022-01-26 23:20:00拜托 快过年了 又晚上 不要让多军睡不着教
作者:
fedona (Solanin)
2022-01-26 23:21:00你家50收
作者:
jjjerry (JJ)
2022-01-26 23:22:00放心 不会跌只会涨
作者: zard1983 (zard) 2022-01-26 23:22:00
好怕喔 食不下咽
作者: kyova 2022-01-26 23:23:00
升息的自住会很干，然后被转嫁租金的房客也干，金主也不爽选举年整个挂掉~
作者:
alexstag (alexstag)
2022-01-26 23:24:00看不懂...怎么会有人觉得美国可以升息到7%...唯一可能是第三次世界大战之后美国变成开发中国家
作者:
ritud (小风)
2022-01-26 23:24:00叫你在低利率时代保留现金不去跟银行借钱，神操作= =。
作者: yayayogo (优格) 2022-01-26 23:26:00
蒸的怕惹
作者:
ceca (生活艺术大师 N)
2022-01-26 23:26:00吓死...只好涨房租了.
作者: kyova 2022-01-26 23:28:00
升到7%= = 那表示整体不管作啥投资都超赚的吧...不然干嘛乱升搞死自己...现在哪来这么强的成长力道...为了压物价升息，引爆更多问题。Fed又不是白痴...
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-01-26 23:32:00他没算到五倍杠杆当然也没考虑到利息，根本智障算法
作者: kyova 2022-01-26 23:36:00
现在位图长期就是在2.5%上下，没事杞人忧天干嘛更何况按照过往经验，央行根本不会跟涨这么多...
作者:
chrisstar (他强由他强，清风拂山岗)
2022-01-26 23:39:00做白日梦吧他
作者:
A4Avant (A4Avant)
2022-01-26 23:41:00一个文章放那么多表情符号跟#号，当小丑就好
作者:
jen1121 (Old_Hsiao)
2022-01-26 23:49:00梦中
作者: TClover 2022-01-26 23:50:00
我觉得+20%才是现实
通膨只会一直发生，只是各国政府会尽量控制每年2-6%
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-01-26 23:51:00折现率设10%我也觉得很唬烂
作者:
tist (杂草)
2022-01-26 23:54:00升息1% 房价至少涨50%才对
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-01-26 23:55:00推文好像没多少人知道他在干嘛 不过看他这样算就知道他完
作者: kyova 2022-01-27 00:04:00
估值以前有建模算个大概，看到升息到3%折60%就觉得这个人大概是低端了，懒得看...他算的怎么这么麻烦...其实我觉得教主那个估法比较直觉简易你大概估一下房贷负担多多少反推就差不多了。
作者: kyova 2022-01-27 00:12:00
刚朝圣已经有人砲他了，该不会是房板出征吧...反正也才100多人按赞，也不成什么气候...
作者:
Matsui (金泽大阪然后回家)
2022-01-27 00:14:00这比iku老师还弱
作者:
Refauth (山丘上的长号手)
2022-01-27 00:15:00wwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww
作者:
Matsui (金泽大阪然后回家)
2022-01-27 00:16:00连看电影都不会，还2008次贷风暴是因为升息，笑死
作者:
menace (menace)
2022-01-27 00:16:00他就是把房子租金单纯当成股票来估值 就很蠢XD股票估值跟不动产差异那么大 怎么可能用相同估值方式年收租36万合理价是380万台币？ 这不是笑死人吗 10年就回本了 还不买爆？哪个美股pe现在是10的？ 拿出来看看啊XD 这个一看就是乱说一通要骗会员赚学费的
作者: convey1227 (A4thD) 2022-01-27 00:19:00
蠢到极点
他很活耀啊 一直说自己投资SP500 可以每年获利20%以上
作者:
menace (menace)
2022-01-27 00:21:00这种房空股多的 是不是不知道一堆人股房都有？
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-01-27 00:21:00他就房地产外行 股票大概也是囫囵吞枣 按估值计算机但不懂意义
作者:
menace (menace)
2022-01-27 00:22:00年收租36万 380万市价 现在就算是夕阳产业传产股都找不到了
然后说这一两年他每个月股票获利5~10%说50万放美股10年后变1700万很简单 讲得我都心动了XDD
作者: kyova 2022-01-27 00:26:00
折现率10%484太扯了...无风险报酬率不就国债，那他风险贴水抓太高了吧~ 他是活在多刺激的年代阿...平行宇宙喔10年30几倍...这应该股板房板也不是人人都有这自信吧...PE 10或更低的， 台股一堆XDDD
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-01-27 00:30:00折现率就是IRR反过来10%是有点高 但这两年美股大涨确实把美股IRR推到10%左右了不过没差 房地产用IRR=10%算没在怕的
作者:
Matsui (金泽大阪然后回家)
2022-01-27 00:32:00会不会是有在收代操？
作者: kyova 2022-01-27 00:32:00
40年不就上百万倍，太神惹~ 比巴菲特还神~~~
作者:
freekid (世界真是小)
2022-01-27 00:35:00有人战他了，大家快去参战啊！
作者: kyova 2022-01-27 00:50:00
作者还呛粉专读者有不动产估价师，真的有早就跳出来砲他...
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-01-27 00:51:00电他的就是我啦
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-01-27 00:57:00他完全就是个外行人 连折现率都不知道是什么
作者: linchenea (奶茶放十年) 2022-01-27 00:59:00
原来是I大XD
跳针程度和上上次比特币大涨前我直接呛对面说 我不如买狗狗币一样
作者: kyova 2022-01-27 00:59:00
我看到要哭惹...这年头妖魔鬼怪就是多...
作者:
Matsui (金泽大阪然后回家)
2022-01-27 01:01:00所以房贷利率如果涨到11.31%的话房价会剩一折！那我要买信义联勤，才两千多万
作者:
freekid (世界真是小)
2022-01-27 01:02:00他内文没有讲笑死，认不出来是i大xd
作者:
kline (kline)
2022-01-27 01:02:00狄哥好猛
作者:
bboywhite (BboyWhite)
2022-01-27 01:12:00你各位想赚几台奔驰就晚几年买吧
作者: kyova 2022-01-27 01:15:00
5~10%影响可能差不多。但以前也有升息结果热钱进来反而助涨基本上买房周期这么长，不太可能没把利率波动考虑进来，实际上可能影响不一定有估计的那么大。
作者:
s8752134 (AndyChen)
2022-01-27 01:18:00看完整串+粉专的文章了
作者: kyova 2022-01-27 01:19:00
没想到狄哥跟我的评估差不多阿...
作者:
s8752134 (AndyChen)
2022-01-27 01:19:00真的是人贵自知 XD
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-01-27 01:19:00不要这样叫我啦..
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-01-27 01:20:00就板上有人分享 不然我是几乎不看理财粉丝团的
作者:
bboywhite (BboyWhite)
2022-01-27 01:20:00笑死，被电到有点恼羞
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-01-27 01:21:00会搞理财粉丝团的 想干嘛就那几条路 被电当然不能承认搞理财粉丝团的 要嘛就是出书或是当老师 要嘛就是集资炒股要先让大家觉得专业 才有办法拉信徒
老实说我是看到他的估值，觉得太豪洨才分享来这的XD
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-01-27 01:34:00他有很多错误啦, 第一个就是不知道房地产怎么估值再来就是以为折现率是基准利率
作者: psy792 (七逃郎) 2022-01-27 01:45:00
美国上一波不是升到15％
作者: kyova 2022-01-27 02:32:00
我觉得不动产套用这个模型不是很好... 因为计算出来的价值跟终值挂勾，影响很大。但终值又跟永续成长率和折现率差异有关，而且相当敏感。但这两个数值又很有选择上的主观性，这样很不稳定。我觉得还是用原本租金、房贷负担率的估算比较好...不能解释市场趋势变化的模型就是烂货嘛...
作者: kyova 2022-01-27 02:56:00
我推算很简单...考虑利率波动性。升息1%当成升0.5~1%的范围来看。假设1000万贷款8成，房价1250，30年，每月负担三万多利率1.3%。变成1.8%到2.3%，同样月负担反推大概会差几十万最多100出头，大概会有7~12%左右影响。这是比较极端的情况，我认为大部分近年买房的人不会不清楚利率波动，所以不会直接把预估负担拉到极限。5~10%还算合理看租金的话，那就是利息、折旧、机会成本...一起考虑，那就比较繁杂，还会有一些主观的参数需要市场统计数据去回推。
作者:
Gindaco (ABC)
2022-01-27 03:21:00用房租去推房价还用股票的估值模型 我真的是大开眼界了I大回应被删了吗 怎么看起来一片祥和
作者: kyova 2022-01-27 03:50:00
其实类似的精神来推估也不是不行。但就是各个数据的合理性、杠杆，还有终值那个部分要重新思考。我觉得直接套网站会有点不知道在干嘛...
作者:
menace (menace)
2022-01-27 03:52:00他这个估价完全忽略房贷和房租的实际情况 如果房贷小于房租 房价支撑超大 根本没有崩盘的条件房价真的大跌 包租公笑而不语好吗疯狂买进房产收租 租金大于房贷 根本永动机
作者: kyova 2022-01-27 03:57:00
我是觉得好像套用这个多阶段的模型没有比较好用阿...他那个终值就是假设永续带来收入反推的内在剩余价值阿...就是到时候卖掉值多少钱。折现率跟永续成长率差异超低的情况下会爆增耶...一开始就用类似的比率来作不是比较方便...或是自己乱估个增值率扣掉折旧和折现就好了...
作者: kyova 2022-01-27 04:34:00
看一些实务估价。折现率参考加权平均资金成本、收益资本化率都不到5%。波动小本来就不给太高...不然银行还给你5倍杠杆那就见鬼了，根本玩火...
比起房地产我觉得今年的股市才真他妈的难玩…封关第一天就这么刺激
作者:
menace (menace)
2022-01-27 04:53:00风水轮流转 前两年股神笑房子涨太少的现在好笑了更好的方式明明就是 买被嘲笑的资产 也就是别人恐惧我贪婪 股票崩盘买股票 股票疯涨买房子 来回赚更多 更稳但大多数人很难逆势操作 毕竟要跟整个市场逆着做
作者: kyova 2022-01-27 05:16:00
反正估价时分成贷款期间和之后两阶段，剩余残值另外估，其实作法差不多。只是要考虑收益、折现、租金成长率之间关系各种成本另外替代掉。但是也有无限宽限期或不断增转贷，那就不是正规估价法。顺势还是比较好作啦...少年股神都是赚太多放一些防御性资产不是真的转换标的。会作的人空头也能玩的风生水起...
不是不能用DCF、租金报酬率去推估一下利息对房价的影响，问题他完全算错了啊。哪有可能成长股跌价比房地产少，这点就违背常识了也违背现状了吧，一堆美国成长股腰斩再腰斩了，美国房价跌了吗？而且升息周期10年？根本很难吧
作者: kyova 2022-01-27 06:12:00
折现率用加权平均资金成本法，自备两成，投报率算10%，8成贷款，利率算2%好了，折现率~3.6%，所以就是它估错数字我其他成长率都代2%，这跟收益率、租金成长率有关哪...尽量不要太夸张。现金流不管你代20或30万，算出来都一两千万，这跟市场比较类似阿~ 这部分要细算很麻烦就先不管。其实就是它不懂乱算阿，我的估计也很粗糙啦，反正一定范围内不要偏离市场趋势或央行估计太远就好。因为估价或折现率的计算方式都有很多种，有些有主观性。但你不可能估算出来差很多倍或跟趋势差太多...加权平均资金成本法以自然人的情况已经很简单了。反正你知道贷款比重就是这么高，利率波动就在一定范围，折现率变动很有限阿...那现金流那个部分扣除利息的也影响不算太剧烈的话，这估算马马虎虎还可以接受~你就知道它在唬烂嘛...
作者:
freekid (世界真是小)
2022-01-27 06:25:00他删留言了.....
作者: kyova 2022-01-27 06:36:00
我利息的部份应该是已经计入了，那应该是租金要扣掉其他各种开销才对~ 那也差不多1500~2000万这个范围影响比较大的就是税、折旧或其他维护费用之类的~
作者:
Csir (张胖胖)
2022-01-27 06:56:00干脆升息200%
作者:
flamer (大å‰ç”°å¸Œåƒä»£å¾Œæ´æœƒæœƒé•·)
2022-01-27 07:21:00好可怕喔 赶快卖房睡公园
作者:
DADAOH (招牌饭)
2022-01-27 07:26:00这北七经典的不止这篇
升息1% 多支出的部分就同金额或更高金额涨房租你觉得租房子的人有更多选择? 还是只能被迫埋单?
我台北旧家 房租已经从以前1.8万 涨到2万 然后2.38万你觉得利息有加这么快?
作者: zenfone5566 (班年狄克康柏拜区) 2022-01-27 08:13:00
升一次息等十年 升1%等到你退休 慢慢等蛤
作者:
ai2311 (assa)
2022-01-27 08:18:00升息1%大概要房价降6%才会维持原本负担比然后升息超过3%有可能三十年房贷会玩不下去其实1%还好 是利息超过3%比较需要担心 但这个就算会升也是好几年后的事了升息没升到30年以上房贷玩不下去之前最多就修正而已不太可能崩
作者:
Ensidia (要宅的这么神是有难度的)
2022-01-27 08:44:00台湾顶多到2%也差不多了
作者:
oven99 (Kim)
2022-01-27 08:53:00好吧，先涨个房租压压惊好了，不爽不要住，不缺你这个啦，哈哈哈哈
作者:
bms ( )
2022-01-27 08:57:00股市跌是真的 理由都是假的
作者: lota 2022-01-27 08:59:00
就拉信徒吧，po给想看却不懂思考的特定族群
作者:
k85564 2022-01-27 09:03:00以前10%怎办 负房价？
作者:
morrishh (努力~☻~♬~♪)
2022-01-27 09:03:00看到一堆#就觉得来譁众取宠的
作者:
k85564 2022-01-27 09:04:00美股跌最多的 都是不能用dcf的
首先 美国升1%台湾未必会升1% 可参考葛林斯潘升息4.X%台湾几乎没啥跟进 美国升2次1码 彭淮南有跟半码就偷笑了其次 升息1%跟房价跌20%相关性不明显
作者: lota 2022-01-27 09:06:00
不动产价值光用租金去算？完全忽略其他因素，地点位置、土地价值、建筑成本...连自建的成本都高于他所谓合理价值...
作者:
rock8655 (天上有颗星)
2022-01-27 09:06:00可以省好多奔驰 好佛哦
最近看了建筑人妻的频道 建筑师自建透天3年前单价都要9万UP了 加上装潢每坪花了12~13万 现在光营建单价就要12万那个涂志明建筑师是盖2户连栋透天跟弟弟合住 每户权状90坪 由于阳台很少 滴水坪与主建物坪的差异不大 可以直接用
作者:
R3hab (小师哥)
2022-01-27 09:09:00DCF归DCF 但不要忘记市场除了磐石也是有空中阁楼在的这人以为全世界只有他懂金融 笑死这样金融专家金融学教授不都是世界首富了
这个人常在脸书看空房地产不知道从何吐槽起 呵呵升息最好有这么简单 会影响到全台的出口经济去年台币已经很强势了 还想要大升??干 低利率保有现金干嘛
作者:
edkoven (阿调)
2022-01-27 09:43:00某C当初说降息多少房价就应该涨多少被推到爆，用相同逻辑怎么被吐槽了 XD
作者:
joe2 (狗翰)
2022-01-27 09:49:00原来是I大哥出征 哈哈
作者:
freekid (世界真是小)
2022-01-27 09:54:00@edkoven 当初ceca那篇有人解释过 是用p/E ratio作评估你觉得有问题那就去质疑这算法
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-01-27 10:04:00他不但删推文也把我封锁了...XD
被I大战到恼羞说要去睡了，结果原来是偷偷删推文封锁XD
复利下去何止60% 我都想问他有没有代操了这种会信我不回先怪骗人的人 自己白痴又贪心才会上当
作者:
slg (十二国记败下去了)
2022-01-27 10:57:00I大真的是战神 XD
靠北 我也被删推文了 我都说请问什么很有礼貌的耶只是跟他要个对帐单来见识一下….口怜 大概五折团的料
作者: antigidu (YaSu) 2022-01-27 11:06:00
美国这波升息 回收热钱 力道猛烈
升息有刚需的人还是会买;但台湾是个浅碟市场,很多人靠传闻在投资...所以升息确实会打掉一些投资客不是因为每月支出增加无法负担;而是担心房价上涨幅度
作者:
coolben (我很强)
2022-01-27 12:41:00请问 他...财富自由了吗？我有朋友也是整天满嘴吹牛他虚拟货币赚多少，结果买19元的IKEA马克杯、买10几年的BMW装B
作者:
bms ( )
2022-01-27 13:17:00语毕 哄堂大笑
作者:
DarkAlex (毎日感谢の正拳突き1万回)
2022-01-27 13:30:00删推文 印象是违法 站规/版规 喔 @@
作者:
jc761128 (Aries)
2022-01-27 13:47:00低利率要你保留现金部位???
作者:
OnlyRD (里巷人)
2022-01-27 14:01:00照这模型台湾房价还有得涨才会跌20%
作者: enemyli (小兵) 2022-01-27 14:20:00
基本上文章里面塞一堆表情符号的不是白痴就是三八屁孩
作者:
ZakuSIN (SIN)
2022-01-27 15:20:00你想想1%的利息是几码而且房贷利率基准是采用中华邮政一年期定期储蓄存款利升一码=0.25% 定存大概是0.15%所以大概要升7码 房贷利息才会多1%
最后一段准备进入高利率？美国现在0零利率，给他今年每季都升息升四次好不好，升到1%高利率？什么叫做高利率？
作者: yyc210 (UHBIJNOKM) 2022-01-27 18:41:00
笑死
有啊 那个人说他20岁退休了 巴菲特不算什么不过他删我留言了 介绍那边是写20几岁退休
作者:
s8752134 (AndyChen)
2022-01-27 19:17:00他不只在粉专, 他还有在一些股票APP的讨论区发言只能说照他说的, 死比较快是真的 = =
作者: kyova 2022-01-27 20:29:00
放贷利率这10年就2%左右或以下，更早就再稍高。所以估出来的房价租金比就差不多这样。事实上利率降低也没有如模型那样狂飙，如果直接代入1.3%，房价还会涨更多...事实上市场就没有疯狂到用偏低的利率估值，而是采取相对保守的估价与比例。所以就算升息，放贷利率也稍微提高一些，也不至于会崩到哪，更何况多那一些利息完全是可以吸收、转嫁的。除非放贷利率被逼到像之前3~5%或更高，那影响就很明显。
可惜他删我留言了。不然我说他每月稳定5～10秒%比巴菲特还强。他跟我说巴菲特不算什么...
作者: kyova 2022-01-27 20:36:00
除非经济成长太强或停滞性通膨。但美国目前也不普遍认同现
作者: kyova 2022-01-27 20:37:00
在已经走到那个地步了...
作者: cmh1017 (唬唬唬) 2022-01-27 23:42:00
继续涨房租
作者:
bboywhite (BboyWhite)
2022-01-28 01:58:00乍看下蛮像做直销的XD
作者: fairyofmoon (工作 是 为了 不工作) 2022-01-28 02:53:00
大逆不道 本版只能涨懂吗
有没有认真去看粉专啊楼上先不说内文 你能信每个月稳定5-10%投报 20岁退休 只要有疑问全都删除加封锁
作者:
DADAOH (招牌饭)
2022-01-28 22:14:00这个低能儿说跟着他投资每月10-15%稳定收入，这样还有人信？
作者: gto9882225 (纬纬) 2022-01-30 09:38:00
呵呵！ 除非台湾景气真的好到爆炸！才有可能升这么多！ 但是大家有想过吗， 如果房价只剩380多万！ 对很多人来讲还需要贷款吗！ 是我就现金买了！ 但是有可能吗？台湾现在的问题是资金多到不知道去哪里！ 跟早期经济起飞那种到处都有资金需求完全不同的结构！台湾现在很明显只有特定几个领域有资金需求！ 如果强硬升息会让其他相对传统的领域马上面临生死存亡加上台湾大部份都是中小企业！ 政府有可能拿石头砸自己脚吗？
作者: rainbow321 (joe) 2022-01-30 22:51:00
台湾房价永远只会涨 不变铁律