※ 引述《justlove5566 (就爱56~)》之铭言：
: 最近观看房版各位高手的文章
: 高雄王 竹北王等
: 似乎发现一个不败定律
: 空地多 重大产业进驻中 重大建设建筑中
: 如果在以上利多发展中买进的话几乎不会赔钱
: 发展中买进 建设或产业落成之后就不要追了
: 如果再加上低总价的话就更完美了
: 如果用以上观点看竹北 楠梓 善新安定
: 好像都是如此
: 有高手愿意分享其他观点吗 怕小弟这样思考漏了什么盲点
空地是燃料..
不过空地要看.
你看兴达港,当年刚重划被一度炒做到一坪17w.
后来因为国际法改变,造成远洋渔港烙赛.(民国86年....25年了)
所以地价崩盘下来跌到一坪3w.
之后又经历杨秋兴想要再造兴达港,又经历脱党参选后没选上又被冷冻.
在之后.我妈进场.
(不过是买干道边一坪5.5万..其实他应该买内部3w/p买大一点.但她就很爱干道,无解)
而现在,因为台南东区副都心.一路往下炒.
炒高铁,炒最近本版很有名的中的湖内..
在炒到兴达港来.
现在你看一坪要多少?
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但从兴达港事件可以看的出来一件事情.
跟政治扯上关系的,会有极高的风险和不确定性.
所以我们投资都会避开政治..
赚的时候会爆炸赚.
套的时候.
当年高雄大学有人被套到跳楼...
为啥请去看血观音....他在暗讲高雄大学和桥头新市镇..XD
尤其炒土地的很多都是募资集资或有几个金主,非实力派地主.
另外,土地炒作中,有很多是政治相关资金...
(也就是这些资金是属于政治使用的...赚了钱也不是私人拿走,而是最后都拿去选举烧掉)
因此一旦失势,被敌对政治人物教训,会有很惨烈的灾情...
(会被套到法拍,或是闹内哄被恶意超低价抛售等等,价格会直接崩溃下来没有支撑)
因此扯到政治...选上升天,落选下地狱...
当然你也可以地狱中海底捞月,跟我妈一样...
反正他崩溃到谷底没得跌了,你就可以进场,然后做中长期等待...
等到政治相关的都死光了,那他就会某一天又慢慢站起来...XD
不过...他哪天站起来不知道..所以你无法预其哪你时候要收网.
因此必然只能放你闲置资金,运气不好你可能五年八年十年都没到套现的时间.
以上就是先讲一下大家最爱讲得什么.
政客都可以大赚钱,有政治的线都可以提早布局的神话背后你看不到的风险.
政治是高风险影响因子....高风险有高报酬...但也可能被套到天荒地老海枯石烂.
(兴达港可是被套25年..到今天大涨都还没回到当年糕点)
so...很多大家看起来好像很好赚的.
实际上你操作下去就发现,并不是那样一回事.
很多你看不到的风险或是支出或是收益必须被大幅打折,你都没注意到!!!.
然后如果像原PO讲的,大多都是市中心或是贴著市区的重划区.
或是重点区域.
这种通常政治不太敢太过分教训他.
最多台中把你台中塔砍掉从新规划,之后又说要做台湾智慧营运塔.
这个东西运气还满差的,刚好经历,国民党 民进党 国民党...XD
所以拖得特别久.
不然,通常这种重点重划区,政治不会对他做太大的伤害.
不过把你重大建设砍掉重新设计发包倒是可能发生.
因此这种重划区会比较稳当.
尤其.
市府在市区或是附近弄一个重划区.
他可是花了超大把的钞票..
那他不快点从抵费地那边捞回钞票...那他就要破产了.
(有兴趣去查各市府的举债剩余额...对喔不是查举债额是查上限的剩余额...
政府现在举债的资金成本我看都快要趋近于零...
你借钱0利息,无期限....请问你要不要借好借满??....
但是你可以借多少被政策公式限制,因此你还是要做资金转动.
否则你怎样生钱出来盖捷运?盖OOXX???...
因此你还是需要把抵费地给卖掉,把你开发的支出给获利回来,并且靠此增加你的税收.
这样你就可以举更多的债去做其他事情.
因此压迫政府的一项都是"举债上限剩余额"...这代表他之后建设可以借的钱的多寡.
至于欠多少...几乎不用利息的,欠多少很重要吗?
难道几乎不用利息的欠款...你要还钱??
对喔,那个可不是公债喔..实际政府负债会比他发的公债利率还低
而现在高雄市政府公债利率是0.37~0.5%....给你参考一下...
现在通膨是多少??经济成长是多少??你在想一下)
所以这种重划区基本上你要追都是合理.
当然这又扯到.
建商很精明的.
中都那时候一开始第一个兴富发案子,我以为是17w/p...他一开始说大概在这个价位.
我还很兴奋想要卡一间.
结果真的推案,就要20~22...
阿靠邀那时候美术馆差一点的建商中小坪数也才24,美术皇居甚至大坪数可以给到20.
你说我中都怎么买得下去.
阿那个台中水楠现在的案子要卖多少,你们台中人自己想一下..XD
另外同样的,向高雄凤山,国泰重划那一块,华友联说会见四了...并且还没推案.
到时候推,你看到45w/p你也不要太讶异.
谁都嘛知道他是下一个凤山的文山特区.
你知我知...建商也知你知我知,那他不卖贵一点对得起他的股东吗?
所以...安全性太高,目标太过醒目的重划区.
会有这种建商一开始就很贵.
造成他未来确实会更贵,但实际上投资的爆发力并没有你想像中那么强的问题.
你只有小钱可以赚,要发财不太容易.
至于你说,建设到位,是否就不要追了.
这又扯到炒做的问题.
如果他正在大吵特吵,那你要追中短期也是必须哪边热追哪边.
长期的话才会嫌他发展已经有侷限.
另外,这个建设到位...定义又很模糊.
例如高雄美术馆可不可以追?
高雄美术馆比较重要的建设都到位了.
现在剩下那个被我视为嫌恶设施的轻轨,以及美术馆西南侧的那些小建筑物.
(要弄一个文艺小聚落...一些商业性和小型展览)
但...他还有超过2/5的土地是空地..
外加目前并没有同类型,并且可以跟他抗衡或是取代的重划区.
所以我2020年还是下他中长期.
因为...资金行情会炒作蛋黄区...所以QE第一年下蛋黄区..
当然我没下农16跟农16空地比较少有一些关系,当然更多是因为我不喜欢农16塞车问题.
(并且还好...现在大顺路因为轻轨工程塞住,造成车流串到农16其他路段)
虽然农16的投资开发可比美术馆还要多,有400亿的富邦百货,和联上的停车场商场.
当然,我2020年底有想了一下要不要买个农16两房来吃投资案开发效应.
(我个人不负责任为,商场对两房的正向影响比大坪数大...买家特质的关系)
不过后来我改去买诺贝尔的三房..XD
(但这是因为那时候没有算到台积电会来...如果知道台积电会来,选农16比较好)
反而我没有特别去追其他重划区...
因此如果你只是不想赔钱.
你跟着市府走.
例如去年高雄市府就只想炒高雄大学.
他不段释出高雄大学土地给建商标.
那必然引导建商去炒做高雄大学.
但桥头新市镇封盘土地全都不卖.
你这时候可以跟着市府走,去买高雄大学的案子.
当然那时候并没有台积电效应,因此造成高雄大学的热度是高过桥头新市镇.
(建商也故意,有桥头新市镇土地的也全都养地不推案...故意只炒高雄大学)
市府一直都是庄家+不动产动作很慢,一个地方要炒做都是好几年为单位.
so..你看到政府有态度,你就去跟车就好....
就像台中市府一整个要炒水楠,连带旁边的北屯.
因此你看现在水楠和北屯是什么样子.
so...你只是不想赔钱,或是多少赚一些,跟着市府跑会很开心.
市府要这个地方起来,通常他就会起来.
而你在第一时间就上车...就算水楠很贵又怎样,他之后还是更贵.
你多少都还是可以赚点钱.
并且风险极低.
而什么地方不要去?
那就是当炒做到最后没东西炒了.
那个地方不要去.
例如我讲过,高雄这10年涨最少的是文化中心.
文化中心很好啊,口碑很好,现在还有捷运黄线.
但他涨很少??...为啥??
因为大家不炒作他...市府在那边也没土地,建商有土地的也剩没几个人.
所以他空有重大建设和很优良的口碑.
但他本来是老大...可是老大地位被干掉..那他就要为这件事情吐出他以前老大的特权.
(就是吸引资金和追价买的买家)
像这种就会变成涨幅会很少...并不是好的投资选择.
反而你说低调的新兴区,他也没啥空地...
但他..没有当老大过,因此他也不用为他以前当老大得到的优势付出代价.
那新兴区这种死板的老区域,就会稳稳地跟大环境走..高雄涨他就涨.
so...也许某一天,农16美术馆也会发生跟以前文化中心一样的状况.
到时候该跑就要记得跑.
没有永远的王者区域.
就像前面文章推文有人问盐埕区..
你要知道当年盐埕区可是高雄之最...
就像万华当年是台北最贵区块.
当然现在这个年代,老大退位并不一定会落入盐埕或是万华那种整个崩溃到垫底的状态.
主要是因为后来的都市规划以及建筑技术等等比较完善.
所以区块老化产生的不良现象不如以前那么惨烈.
(路小条又乱,红灯区赌场黑道角头,住商混砸,老屋太破烂)
但是...他不崩溃,只是涨得比别人少..
你做投资,你看到你应该也受不了...这代表你做了一个最差的投资选择.
当然自住爽就好...反正放久了都是会赚钱,少赚一点换爽...划算...XD
另外扯到安定善化新市.
这是台积电效应.
这个效应是最近这年头特有的.
但是这种效应不保证可以持续多久.
2008以前可不曾存在这种效应.
所以追这种效应很ok..
反正不动产反应很慢,你随时关注的话很容易就掌握状况.
但是...你要对这件事情抱持警觉心.
也许未来哪一天,台积电效应开始走弱.
那你就要当机立断的退出这个效应的相关投资.
宁愿早点放弃去玩别的.
不要等效应散场后你还没走.
另外,你要知道.
不动产价格很多时候,是炒作在哄抬.
而不是刚性需求慢慢买起来.
这两年,建商如果不这样拉价和炒地皮.
那房价就不会涨这么快.
所以你如果太注重基本面.
大多头你乱买都会赚钱.
可是你可能会少赚很多很多钱.
而且...
你可能抱了基本面20年..都不会照你看到的基本面棋盘走.
你先解释看看,双北价格为啥是其他几都的几倍.
你再回头解释2014年以后,为啥其他几都的涨幅又是双北的几倍.
2000年到今天都22年了.
整个台湾各都市的价格变化.
你这都无法用基本面去解释.
(最简单的看基本刚性需求就是看租金...
租金反映所有事情,包含供需,薪资,物价,房价等..混在一起后的不动产需求数据化)
并且这个现象全世界只有台湾有.
当然其他国家也有其他特殊的现象是另一回事.
但无论怎样,你基本面太着迷.
那你就只能端走一碗方便面吃.
不动产是投资商品.
投资商品...资金和炒作是影响他很大的要素.
请正视炒作这件事情.
你是在赚钱,不是在写道德经或是大同世界.
因此请不要打从内心否定炒做的存在和炒做的影响力.
你要正视炒做...你才有办法让你的投资更精准,赚到更多钱.
而扯到炒作,就扯到话题,资金,筹码,庄家态度...
所以为啥2020年,我敢买口碑最好的美术馆,又下市区口碑最差的诺贝尔.
买美术馆是因为...这波大涨是资金宽松,资金会优先追逐蛋黄区.
买诺贝尔是因为不安定筹码被洗掉了他准备要有一个跳跃.
当然台积电话题我2021年没跟到...因为他2021年8月才明朗,到现在还不到半年.
我的物件周转速度没那么快...XD
(并且我还是挪用部分短期资金过来...不然中长期物件通常处分频率很低)
因此我到上个月才买入富国明诚商圈范围的1字头2x年三房...这个就是追台积电话题.
so....中期我会更优先注重炒作效应.
反而你看我并没有追捷运黄线...也没有追和发产业园区带动大寮的工作人口上升.
炒作影响永远都会比较大...赚钱优先跟着炒作跑.
当然短期就是,我手上有多少钱,整个市区大范围找可以立刻转手赚钱的物件买.
因此短期无视任何东西...只要他没再跌,我可以买便宜,翻修后转卖有利润,我就买.
除非...他离我家太远我懒得过去...XD
当然长期例如自由路透天店面是为了追71期重划区发展.
那就是另外一件事情.
这种都是十年以上为单位...放著耐心等等等等等的.
(你看71期的动作有多慢,这么多年过去,现在要做什么开发规划都不知道...
地主还纯市政府..可不如新弯区一堆重工业财团地主空有土地不懂开发谅在那边)
就要看都市发展方向和区域未来变化潜力.
so..简单结论一下.
短期....便宜能立刻转手赚钱我就买.
(如果涨价太凶炒作太悍,我会把短期资金挪移到中期去)
中期....优先关注炒作.
(如果最近是死鱼盘没有明显炒做,那我可能会把资金从中期转移到短期去
因此2016那时候,我一年交易间数都是1x间...交易次数太多是那时候困扰.)
长期看都市发展方向..
(通常配置资产都不动,涨价后是支援我贷款时候,资产负债比的资产数字...)
而原PO问的重划区,一般是中期或是长期的配置.
少数时候可以做短期...不过基本上是预售屋转让,例如2020年我玩的白天鹅.
(因为20年以内的房子,短期并不好操作,价格太股票化难捡到便宜.
屋况又都不错很难靠翻修和装潢创造很多利润...
所以重划区成屋并不好做短期)