这议题我算小有心得，提供给您参考
首先做隔套，一定要有基本的量，你管理才会轻松
如果你只是闲置资金，想买个8-10套来玩玩 (大约1-2个门牌)
那你很快就会被排山倒海的房客管理事项给淹没
当然，如果你本身就很闲，又觉得这种事情很好玩~
那自然可以乐在其中
像我舅妈就是这样，老家拿去改了6套
她对于带看、房客管理就很热衷
退租后的油漆粉刷阿、环境整理之类的，都亲力亲为，而且做得不亦乐乎
常常还会发挥小巧思买一些有的没的点缀她的房子
如果你是这种类型，自然就没什么问题
但要是本身自己工作很忙碌的话
那我保证你很快就会受不了这些杂七杂八的事情
房客管理真的很麻烦，租到不好的房客又心累
最后低价贱卖掉的机率很高
这是我看过很多新手投套投资客发生的问题
那说到量体，怎样才算划算？
如果以双北市来看，我经验是50套以上算是一个比较初阶、轻松的量体
假设一套1万来看，50套约50万，请管理公司管理要付10%管理费约5万
自己请一个人成本一个月大概4万，所以50套可以请个助理小帮手来打杂还算划算
而且瞬间你会觉得空气清净很多XD
而一个人全职管理大概最多80套是极限
再多也会造成品质下降，这点也是要注意
80以上，就建议两人开始轮班了
(以上都是以双北管理为基准，双北管理较麻烦，所以1个人能管的数量较少)
另外一个新手常犯的毛病
就是低估了装潢可以拉高的租金效益
我看过太多人为了省几十万装潢费，维持鸟鸟的屋况宁愿低价贱租
这是很糟糕的选择
有时候明明一间套房多花个5万元做个小厨具、超耐磨地板、油漆跳色等等
可以帮你多租个3000元，但很多人不会做，因为一套5万，五套要25万
他不想再拿那么多钱出来
宁愿租7000，也不想一套花五万租到10000以上
这是很通俗的错误
简单算一下，就知道多花的这个5万元，一个月多3000，大约1年半就回本了
投报率自己算一下有多高...这还不花，我还真不知道钱要花哪里
而且除了租金拉高、报酬拉高外，还有一个好处就是房客层级也不一样
租6000-7000套房的房客
怎样层级都跟租10000以上的房客有差
更别说租到15000以上的
几乎都是房东爱的稳定收入的上班族
花钱拉高租金，不仅提高报酬率，更拉高了平均房客水平
无形降低了房子管理的成本
这么好的投资哪里找XD
然后租金的评估
任何一个区域，都有在地的高价跟低价套房
重点是你锁定哪个层级
还有你在该层级竞争力到底强不强
我在板桥有一个离捷运很远的5+6套房，附近一堆10000~12000的
我的偏偏17500然后全满几乎没空过
也有朋友在同样地方1房1厅租19500的
(上面讲的都是公寓没电梯)
这些听起来很不可思议的租金
都是实际现在市场很多人愿意接受的价格
5-6年前我就有朋友买了间房子在高雄做投套
当时说要租12000，我们也都不看好他
想说高雄怎可能租得跟新北一样
结果后来均价13500~15000之间，大家也是跌破眼镜QQ
租金从来都能透过装潢来创造
以投资者的立场只需考量装潢费和租金的平衡点而已
我的思维就是不怕花钱，只怕空租
什么房东重金装潢，这些对别人是广告噱头，对我来说却都是必然的
因为砸得越多，从房客身上收回来的就越快...
反正都会回来...
然后回到投资角度来看
投套一直以来获利的速度都不会比买新成屋、预售屋来得快
获利也不一定高
唯一赢的地方就是稳定
也因为稳定，他能发挥房地产最强的强项
也就是(杠杆)
这个讲起来可能会有点复杂
简而言之就是你的租金收入，在银行就能认定是你个人的收入
即使你没有正职工作，收租也能当作还款能力之一
也因此你的租金越高、能贷款金额就越多
能贷款金额越多、能买的房子就越多
然后买的越多，租金又收越多
这是一个无限LOOP
所以之前在没限贷的时候
房子真的可以用一个登记人一直买下去
而现在这个时代
我觉得也不是不能做
杠杆虽然被央行限制，但毕竟有办法破解
比较麻烦的是不断大涨
这是我们做收租的最不乐见的状况
因为房价越高、报酬率自然就是越来越低
而低到一个程度之后，就会觉得没有必要入手来找自己麻烦
不知不觉打了一大堆
我觉得投套经营算是个深坑吧
要嘛就挂在前面10几套受不了管理问题
要嘛就越买越多，做到50套、100套以上
大部分身边的投套投资客大概都是这样
会做得好的大部分都有房屋收集癖(?)
所以你可以想想自己适不适合入坑
如果不适合，搞不好真的买ETF会轻松多了...
但投套若经营起来，其实对人生影响确实不小
因为那就是很稳定的金流，你每个月都看得到
稳定的现金流会为你带来力量，让你可以做更多其他的事
100套，每个月租金就入帐100万，一个月租金都能拿来再买一间房子当头期款了...
听起来很多，但在这个业界，100套以上的比比皆是...
真是路上抓一把都有
当然到这个时候不一定会这样玩
不过你的选择就会多很多了
共勉之
※ 引述《s8752134 (Sea)》之铭言：
: 这篇想问的问题有两个：
: 1. 闲置资金你的选择会是什么？
: 2. 隔套的小眉角。
: 1. 目前有一笔闲置资金500万，想问问版友们会选哪一样？ 简述一下现况：
: - 当前收入要贷款没问题。
: - 再买房的话会被第三间以上限贷4成，利率1.6%起
: - 这次看中的物件是新北捷运旁公寓5+6隔套，已查过无报拆检举记录。
: - 物件本身总投报5% ~ 6%+，端看最后谈定的总价多少。
: 方案a. 用我的名字买，直接贷4成，估价要拿现金800-1000万左右，年收租
: 80-100万，IRR约10%，这方式除非下面有版友说服我其优点，不然我
: 绝对不会考虑... XD
: 方案b. 用我兄弟姊妹的名字买，首购贷7成，家人年薪破百估计利率1.35%上下
: 只要掏出 500 万，IRR 至少有 16%+，目前是倾向这点，但不知是否有
: 盲点，故上来询问有隔套经验的大大们。
: 方案c. 把闲钱继续放到 etf 领股息，目前考虑放的是 QYLD，扣30%税金年化约
: 7%。
: 这笔500万花掉手头上大概还有100多万的现金，这次想考虑买隔套也是为了冲高
: 租金现金流，个人是认为在未来有升息的不确定因素且股票我认为当前是高位的状
: 况下，把租金收入做到大于房贷支出可以大幅降低风险。
: 目前的总贷状况几间加起来大概是月付 12万，月收租7万5(因为有一间是自住)，
: 加入这间后月付大概是15万，总收15万，等于这间买入在正常收租的状况下，租金
: 打平房贷，且自住免钱的概念。 也因此我这间才会想找租报率高的。
: 想问问版上有经验的其他置产投资客的话，你会怎么选择呢？
: 至于会犹豫的点也是过去租屋的经验都是做整层住家，隔套的部分都是透过分享得知
: ，也因此有了第2个问题。
: 2. 这种公寓5+6隔套的物件，我的认知是基本上不太可能透过做好装璜拉高租金来筛
: 选租客，毕竟这市况下那个区域的隔套大概就是一间7000-10000左右。
: 这时候除了房东自己面试租客外(以我来说就是押2必付、40岁以下不租...etc)，
: 想问问有经验的隔套包租公，还有什么是针对隔套物件需要特别注意的点？
: 例如 s26 大先前分享买的凶宅险，我在想似乎有其必要...XD
: 以及隔套包租公如何判断自己的物件&租金容不容易出租？以我个人租整层住家，
: 基本上就是参考591租屋行情得知，隔套是否一致？还是有其他作法？
: 最后就是想请教隔套包租公，还有没有什么是需要特别留意的眉角？ 再烦请不吝
: 分享。 先说声感谢了。