楼主:
menace (menace)
2022-01-01 01:39:09前提条件
每个人都是住家里 或是租一样的房子
买房单纯投资用
计算十年投报率成果
A
200万买房收租
https://i.imgur.com/qzAX5I8.jpg
如果房价增幅再增贷出来买etf
长期年化大约10到20%
B
200万买QQQ SPY 或 0050
https://i.imgur.com/UrN4vZH.jpg
近10年 年化报酬率分别约
22% 14% 9%
C
200万买etf
但因为各种原因提早卖掉
可能是结婚花费 崩盘恐慌等等因素
年化报酬0%
D
200万定存
长期年化报酬1-2%
E
200买房投资
运气不好变成凶宅
房价腰斩
长期年化报酬 -5到-10%
F
200万听从理专建议买X非X动X息 垃圾X
长期年化报酬-5%
G
200万买储蓄险或投资型保单
长期年化报酬2到5%
然后寿险公司把房价炒到更高
更买不起房
买房绝对不是稳赚不赔
而是低波动防御型投资
10年前如果有敢欧印QQQ抱10年都不卖的眼光
不见得要买房
但各位扪心自问
崩盘能不卖股票的有多少？
股票流动性太好
没有过人毅力很难抱得住长期
一点风吹草动就想落袋为安
或是刚好有大笔花费需求
就容易让人想卖掉
更不用说如果遇到理专 保险业务的围剿
查看身边的故事
哪种人比较多呢？
买股票要赢买房也不是不可能
但绝对不是轻松的事情
另一方面反而是买不起房的
一定要买其他资产
才能保护长期购买力不下降
那是以前台湾指数化投资风气不盛行，当然会觉得很难。柏格派的几乎都有指数etf崩盘不卖的信心，而有这种观念的人，在资讯流通的现在只会越来越多（一堆yt都在推广指数化）像绿角、清流君、fired的兴起，买房如果不是刚性需求，有信心抱住指数etf的人报酬大机率赢过房市，而且有这种认知的人只会越来越多
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 01:56:00你要不要看一下数据 按照绿角他们资产配置长期有10%就偷笑了 要跟房地产比？ 除非你信贷买股买什么VT 股债配 长期连10%都不到
房产会赢是因为按照你的计算，你开了借贷了800万啊，所以你也多背了更高的杠杆风险。首先，杠杆高风险获得的高报酬并不能推论成较佳的投资观念。否则币圈玩合约获利不是更高？其次，指数化投资不是只有绿角，我只是拿最有名的举例。最近很红的life cycle investment 就是鼓励年轻加大杠杆进入指数etf，如果照做，过去20年年化绝对远超绿角or房产
当然，我不是说股一定大于房。房带来的方便性、生活品质等等是股票无法取代的，所以我才说前提是“没有刚性需求下”
买股很难开大杠杆很久，买房可以，要考虑人性买房的杠杆不追缴，这个风险差很多
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 02:08:00杠杆开满的房地产 风险 波动 通常都还是小于现金买股
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 02:09:00所以我也有说 如果信贷买股 的确报酬可能更高
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 02:13:00真的 买房投资的好处 常常会忘记不拿币圈比 因为毕竟还没被证实一定是可以长期投资
所以买股派的不要再提什么房子开杠杆不公平=.=现实就是买房开超大杠杆，现金流没断没人奈你何楼上如果0050开融资就好，遇到去年3月的话
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 02:17:00还可以增转贷 宽限期 根本作弊
没被断头，也可能自己惊吓很大，房版却是见猎心喜然后你如果是开台指期这种杠杆，我不相信你跌2000点
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 02:19:00有一种说法是 高房价的原因之一就是房子可以贷款
你还敢加多单摊平，看到美股融断，会不会吓死不能杠杆，穷人就完了，因为再也买不起XDm大我睡了，明早还要早起替女儿买早餐XD
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 02:21:00要不是2020年初刚买一间 不然熔断很爽 立刻增贷投入f大晚安没有绝对哪个好 不同工具好好善用
晚安!我那天看到小道琼第三次融断18050有人敢接真的就是底部，但我真的不敢去猜底，虽然觉得他会守
美股熔断继续接刀的人很多，只是不在股板xdForeign inv 那时候的文可以翻一下，风平浪静都是劝继续买入
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 02:29:00但你也不能否认 还是有人割肉XD
当然啦xd 只要确保自己不是就好当然如果不确定自己是不是 买房也是好选择
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 02:31:00不同工具 不同特色 就算没割肉 当时承受的心理压力也大当时虽然没割肉 但的确也承受很大压力 好险大部分资金都在房地产 让我比较能轻松面对股市崩盘
我想表达的是，现在指数长期向上的观念越来越普及，用之前资讯不流通时的现象来推论或许有失公允
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 02:33:00以过往经验来看 单纯买股 年化要10%以上是有难度的房地产却能低波动 轻松达到10-20%
之前指数化投资没有中文资源，股市短期杀进杀出、技术分析、当冲至上的风气比较占上风
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 02:34:00如果要信贷买股 那个心理承受力要更强大而且房地产等于跟政府站在同一阵线
没记错的话，vt （全市场etf)近十年年化报酬率9%多，在不杠杆的情况下也几乎没输已杠杆的房产。心脏只要稍微大一点，信贷杠杆开个2倍基本上就赢房产了
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 02:41:00怎么会没输呢？ 你知道近十年房地产回报吗？况且资产配置派还要配债券拉低报酬10年如果房价涨60% 年化可是15.5%算中途增贷投资的部分 逼近20%不难况且大部分不买房的人 真的做到长期投etf的有多少？
作者:
popcool (我不懂)
2022-01-01 02:49:00为什么-10%得到的年化是正的？租金比月缴低，房价最后又比买价低，年化还是正的是怎么来的
作者:
popcool (我不懂)
2022-01-01 02:56:00成长率0%那栏年化应该也不是会是正的他算的租金比月缴低耶
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-01-01 02:57:00@kuokuokuo915 别闹了 你信贷能贷多少钱? 什么条件你信贷顶多贷500万中位数薪资连100万都贷不到
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 03:12:00因为有租金收入啊 十年收30%租金收入这就是房地产最可怕的地方 房价不涨一样稳稳赚
作者:
popcool (我不懂)
2022-01-01 03:14:00每个月现金流是负的，最后房价涨幅也是负的，那获利赚的钱代表正的数字，这些多的数字是怎么来的是不是算错了啊
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 03:15:00房价不涨一样6.3%年化 买股票运气不好10年没涨白忙就是租金收入啊 这是每个买房收租的人都知道的每个月缴的本利和 只有利息是支出 本金等于存钱租金3% 利息1.31%就是稳定套利1.69% 只要房价不崩都可以稳定获利 这就是房地产可怕之处
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-01-01 03:18:00@popcool 现金流负 但是贷款的部分只有利息是支出 还本的
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 03:18:00所以为什么我们一直强调租金大于利息+持有成本
作者:
cms23 (大头)
2022-01-01 03:18:00前辈 记得我吗? 好文推推 我看了CECA的文也把0050跟QQQ卖了
作者:
popcool (我不懂)
2022-01-01 03:34:00嗯大概懂了，感谢说明
我自己觉得房子很贵而且能住能租所以不会随意卖但股票则反之，所以房子比股票容易赚钱是人性
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 03:49:00没错 房子要卖超麻烦 股票一个脑冲手滑就卖光了
作者:
chister ( )
2022-01-01 04:41:00推这篇
作者: Robben (裸奔) 2022-01-01 04:52:00
房子还有很多隐藏成本 各有利弊
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 05:02:00没错 各有利弊 一刀切 谁赢谁输很难说 没有稳赢的房地产还有一个好处 就是租金缴房贷期间 手上没什么钱股票如果有浮盈 在心理上乱花的机率还是高一点
作者:
garyddt (乌龙茶好喝)
2022-01-01 05:48:00推。贷款八成、4%收租5年房，平转(买价+家电+装修)含各项费用(服务费、期间所有税、维修、公证费、凶宅保险费…等)，保守估IRR大约也有4-6%。
信贷或是融资开到1.5到2倍杠杆买股大概就差不多了。
作者:
piliwu (Love Ciroc!)
2022-01-01 07:53:00一般中产房地产胜啦光杠杆就屌打本来房地产跟股票在一般中产的杠杆运用就是天差地远你不能无视或拿特例来讲那些超级有钱人才不杠杆买房地产
还有复制难度的问题，北部要找租金4%的案，我觉得难了。
作者:
complexgo (complexgo)
2022-01-01 07:59:00？？一千万房能租25000？？？
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 08:09:00看板上一堆请益 自备x万就想买5x万的房子 哪个不是开满杠杆有多少人敢现金压同样金额在股市?大台你开个五倍试试 遇到一次大行情错边就被抬出去运气不好还直接负债房子最大的优势是机乎不可能腰斩等于开完杠杆每天困饱数钱
我没有要觉得哪个好赚 只是我认为股票杠杆真的没那么难 也甚至不用信贷什么的 台指期 tqqq都是我实际用过并还是持有的工具 杠杆倍数很稳定 房地产要持续贷出来的利率跟成数一般都不会跟原本一样好 若都以长期持有作为前提 我个人有接触到的案子irr算起来大概跟小小落后指数型股票etf 1-2% 如果收益要高 持有七到十年会是最好的 因为可以享受杠杆倍数最大的那几年（不增贷）
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 08:47:00近五年nasdaq算作币，不太能代表长期报酬。现在限贷下夫妻还可各两间八成，自住1间收租3间，随便都可贷到家庭年收8-10倍不是问题。举例300万年收入开到2400万房产，头款480万每年房价涨3%加收租算5%稳定120万收益。同样480万丢TQQQ万你每年能有这样获利持续20年且不卖出? 持股最大的变量就是部位大后，涨多或急杀很多人就抱不住房产一贷就20年起，交易困难且不受波动影响情绪，还有银行在你有困难时不让你断头还让你延半年一年缴...回测这20几年就好了，你丢tqq要忍受2000年跌到剩1/3和2008金融海啸剩6成
作者:
garyddt (乌龙茶好喝)
2022-01-01 09:29:00最好是股房另类投资…等都有，但若论管理心力及实际达成难度，房子真的是难度及风险都较低。
作者:
zhi5566 (协志 5566 最棒)
2022-01-01 09:35:00少算美金从31->27.6 少了10% 长期玩美股都很有感
作者: chenblue (RD Engineer) 2022-01-01 09:38:00
我是股房都投资，今年获利也都还不错…..最近拿一咪咪进币圈，发现报酬率被币圈屌打@@
一堆人在那边股票会抱不住zzz你能力不足抱不住不代表其他人都跟你一样
作者:
kevinhon (kevin)
2022-01-01 09:53:00有啊，破底股票都很能抱住啊 XD
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 09:58:00我是说指多数而言抱不住股的>>>>抱不住房的，不是在讲我啊，去年疫腰斩竹北一间三房 后来就 股房双赚当你双边都长期持有 才会懂得两边的优点啦 也不是说买房必赚 你看看2013 2014买北市的XD另外楼上几位，你们是allin下杀还抱得住? 还是只丢一部份?若资产近9成allin疫情还抱得住、你们真的为股神
作者:
iwilltry (tryit)
2022-01-01 10:12:00指数或金融股 很多都抱得住 成长股才恐怖
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 10:13:00问题一直是allin啊！你丢个10%-20%总资产 下杀不痛不痒
作者:
iwilltry (tryit)
2022-01-01 10:13:00我同事一堆没卖的 疫情加码 大盘还抱不住 没股票玩了
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 10:15:00先说没卖的占他个人总资产多少%吧
作者:
iwilltry (tryit)
2022-01-01 10:15:00八成 有些丢到没现金
作者:
iwilltry (tryit)
2022-01-01 10:17:00现金丢而已 房贷继续缴你有开杠杆 风险当然比较高阿 相对的
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 10:19:00看讨论到最后还不是有房 这就资产配置 股房双栖若这些同事说要把房卖了 然后欧印金融/指数 看老婆会不会先把你休了XD
作者:
iwilltry (tryit)
2022-01-01 10:22:00自住当然没人理你，闲钱是随便你说真的 我不鼓吹一般受薪阶级 现在丢房地产 一大笔资金压在那里 临时要钱很麻烦
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 10:24:00我以为命题假设是该allin股市 or allin房市 只能择一
作者:
iwilltry (tryit)
2022-01-01 10:25:00你的欧印才200==
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 10:25:00怎么到最后，股神原来两边都有XD每个人的欧印当然不一样啊，我是说板上买房/买股手上就200
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 10:26:00你要他怎样?
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 10:29:00不过同意目前房价这价位风险很高 自住也是要慎选
如果房子买到已经贷不出来，就开始丢股票效应更好可是大部分的人宁愿买股，也不先把房子买满所以房版大神们才会不厌其烦一直讲房地产很好咩...
作者: chenblue (RD Engineer) 2022-01-01 10:38:00
应该先玩自己懂的领域。如果可以的话两边都配置是不错的，自己今年股获利约1000w(~+70%)，房不好细算但有杠杆帐面报酬率更高(但之后卖会被税吃掉很多)。
作者:
iwilltry (tryit)
2022-01-01 10:38:00版上那些已达富等级 阶级不同 操作不同
作者:
iwilltry (tryit)
2022-01-01 10:39:00我直接说 如果你年薪60万有房 200万闲钱 我建议你丢股票 年薪200万随便你
然后有聊的事情是租客一直找你，这个没有人喜欢XD200万闲钱，当然是在买一栋贷款8成我认为是名下所有贷款都用完，才开始丢股市效应较好当然连我自己也不是这样，我一开始也是先丢股市没有人在股市中是不会付学费的，200万要输光很快说真的，我很敬重房版各位大神，照做真的省很多功夫应该这么说...股市有太多心魔要战，且杠杆会追缴房市秉持着我家不一样的心态，杠杆不追缴，风险不同
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 10:52:00以前没买房平日玩股票 假日没开盘很无聊。买房后 假日看房平日看股 就不无聊了
哈哈~真的，还可以多走多看看，才发现台湾很美听说今年要开盘后股期交易，以后半夜也可以点台积期
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 10:57:00半夜不会没盘看 因玩美股后 就...
作者: chenblue (RD Engineer) 2022-01-01 11:05:00
怕无聊看币吧。24小时不休市….起伏更大…..
不动产被08炸完就低风险啊 再低就美债国债了定存在大通膨时代就是实质负利率 不如存2412
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-01-01 11:30:00我是很建议闲钱买投资房, 股市十年一次大暴跌再进场就好了我这二十年, 股市大举进场就两次 2008跟去年买房收租, 其实是扩大你的收入, 平常看不到, 都存在你房子里, 十年一次拿出来投资就好了买房的投报不会比你定期定额买ETF差, 而且是更稳定十年一次股市暴跌, 你的ETF应该是腰斩了, 而且平常就买满的话, 要去哪生钱低点投入？ 买房子就不用担心这个, 平常买满满, 钱累积多了再一间, 股市暴跌就加贷投入买房, 很容易把你的收入扩大成好几倍这些钱以还本金的形式存在房价里股票你要买到百万被动收入要多少本金?买房只要500万太久之前的我就不讲了, 我去年入受这件 头期450万 装修200
作者:
IBIZA (温一壶月光作酒)
2022-01-01 11:41:00万, 今年总租金是140万
作者:
iceyu 2022-01-01 12:21:00存0050比较稳啦 要多鼓励存股 大家都来买房 房价难控制
作者:
iwilltry (tryit)
2022-01-01 12:32:00正确的比法 是房贷跟杠杆型ETF比 00631L 一年90翻到146美股也很多 TQQQ更刺激
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 12:36:00杠杆型etf 你说原油三倍做多吗 哈哈
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 12:42:00杠杆型etf波动风险远大于杠杆买房地产好吗......以一般常见投资 就是买股或是五倍杠杆买房
作者:
R3hab (小师哥)
2022-01-01 12:47:00没错没错，一般人也就紧急备用金进场楼上SunMoon又要讲股神绩效了房子即使在大跌的时候，你可以先去增贷就算烧到房子，也不会有追缴问题，手上不就多现金用那些什么正二正三...怎么不直接点台指期= =看很多就点台指期，要不小台，手续费也省QQ
作者: seanidiot (idiot) 2022-01-01 13:14:00
如果是2000年单笔买QQQ的到去年都还在QQ
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 13:22:00基本上无论何种金融产品 不外乎三句话 "看好 抱紧 压身家"
作者:
ppnow (no ways)
2022-01-01 13:36:00这篇重点就是房地产抱得住，股票不能，所以股票的长期绩效看得到吃不到。目标群是小资，十年里难免有财务吃紧的时候，股票会卖出换现金，房地产不会，反而是想办法省吃俭用或增加收入甚至信贷来撑过去。
作者:
spmark (这就是幸运)
2022-01-01 14:33:00房地产可以房贷换现金，之前存进去的可以提出来只是手续繁杂速度慢，费用也高
作者:
garyddt (乌龙茶好喝)
2022-01-01 14:53:00费用高这点我存疑，理财型利率跟融资利率差很多
作者:
spmark (这就是幸运)
2022-01-01 15:02:00我对理财型房贷不熟悉，一般房贷开办费还挺高的 XD想想股市的手续费好像也不低....我都忽略这东西了
作者:
maypcc (The K)
2022-01-01 15:09:00房贷换现金还好吧 差额够免手续费快一点两周钱就下来了
作者: chenblue (RD Engineer) 2022-01-01 18:41:00
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 19:31:00币圈波动很大 而且全年无休XD 心脏要很大 放太多会睡不好放个少量持有比较轻松XD
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 19:56:00放进去10年不看 可能会有大惊喜XD
谢谢m大，您建议看哪个，如果依我个性会看BTC...
作者: chenblue (RD Engineer) 2022-01-01 20:55:00
我一开始也是打算hold ETH, 但…..那些十倍百倍千倍的真的很难不心动….钱一开始不要多，但未来趋势真一定要去了解。
楼主:
menace (menace)
2022-01-01 21:46:00我只有买少量btc 相关股票也有买一些 如果暴跌可能会加码吧 但可惜当时比特币买完都没跌超过买的价位了QQ主力还是房地产股票啦 风险 稳赚才是最重要的如果有加密货币的etf或许不错 不过目前似乎没有？
好的，谢谢m大的建议，我的主力也在房地产没错XD只是越来越觉得金流这个问题真的是商机，这是未来法币有太多不灵活性...
楼主:
menace (menace)
2022-01-02 00:43:00可以投资QQQ arkk arkf SQ PYPL 未来支付真的很重要法币真的太麻烦了 一堆限制 如果未来突破会更便利台湾的伪网银和号称纯网银都有够烂的只能期待跨国公司进攻台湾FB 或许也不错 他们如果把金融支付搞起来