其实这就是时期性问题.
例如上一波.
2009开始启动大涨.
先涨蛋黄区,例如七期,农16.
之后涨二线,例如西区,例如后译.
然后再一路涨出去.
而先涨的先停.
所以七期和农16在2014就看到乏力,2015就停滞进入死鱼盘.
但是像公寓,2016才是他的大涨主菜,一路喷到2019.
最后大家回到"平稳"的大约相对价差位置.
例如本来农16的三房700万,公寓2F要300万.
农16涨到9xx万,2F公寓最后涨到400万.
而整个台湾也差不多.
只是因为当年的"人为介入"干涉了市场.
也就是2000~2003崩盘太严重,主因是内资大量外移,外移量太夸张.
台湾有史以来到今天为止最大的一次资金外逃.
所以为了收拾这个问题.
所以需要炒房(炒房是经济的火车头,是内资的印钞机)
但是因为内资逃离太夸张,你要全台大炒房很困难,这是"启动"力道太弱的关系.
因此,先集中炒做台北,集全台湾的力量去炒台北.
政府疯狂的丢建设,然后股催有钱人和财团大量投资台北.
因此2003~2008的次级房贷之前.
基本上都在涨台北.
这也是本来台北是高雄台中的1.3~1.5倍,结果一路飙升到六倍的历史原因.
当然不是2003~2008台北就飙升到六倍,那时候充其量是3~4倍.
但2009~2012左右台北还在狂涨,而那时候中南部则是刚开启大涨
所以最大价差的时候一度是六倍.大约在2011~2012.
之后2013开始,台北涨幅开始消退,中南部的涨幅就大于台北到今天.
然后又一度把价差从六倍追到现在四倍.
因此状况其实跟各大都市本身的状况都差不多.
蛋黄区先涨,但是也先停.
市场自动会调节让价格回到"稳定盘".
等到大家都回到稳定盘,蛋黄区就会引发下一次的大涨.
但是在调节回稳定盘之前.
资金必然去追逐补涨.
理论上来讲.
要不是2000~2003崩盘太严重,引发台湾高层有目的性的集中资金恶性炒作台北.
那六都的价差本来就会在50%内.
也就是台北的公寓如果是2000万的东西,六都同等级的公寓至少都是一千三百万.
并且是最低...也就是大多六都的公寓会在1500~1700万这个价格.
这是合理价差,也是台湾在2003以前一贯的价差.
so..这一切都是因为有人为干涉造成的一个特殊现象.
非常态.
只是因为时间很久,大家误以为这是常态.
和一堆不动产外行人名嘴和记者,把特殊状况当DEMO在解释市场.
并且从2013开始,我们也很清楚的看的到,市场就是往这个方向在调节.
so...你说台北会没落,台北会被取代.
你误会了,台北永远都还是最贵的.
除非你迁移首都+人为把资源都挪移到另一个县市去.
资源包含软件和硬件...并不是捷运盖一盖就可以跟台北叫版.
但是你说台北会一直涨下去,其他县市都会被抛到看不到车尾灯.
这又在你太自我感觉良好..XD
so...中南部的房价会继续跟台北收敛.
而中南部,也就是桃园新竹台中台南高雄
它们彼此的价格会挂在一起.
谁便宜涨谁,谁冲太快就会被压制.
不用期待哪个县市脱颖而出,也不用期待哪个县市会被甩开..
不要因为你买了哪边,就说那边无敌了..
这你想太美好了.
当然啦,台北还是会涨.
并不会像2015年开始,台中七期阿高雄农16阿进入死鱼盘.
一路死鱼到2019.那么惨.
理由是,时间拖太久了+县市本身有一定的独立性.
所以台北的"内资"也就是有一票打死不离开台北的资金.
他自己会在台北运作,只要有话题和利多,例如无限QE,台北还是会因为这些资金而上涨.
毕竟时间太久,这些资金不会安分.
跟2015的七期,农16进入蛋黄区.
整个都市的资金,大多都跑去旁边炒太平炒乌日炒楠梓炒五甲的状况不太一样.
各县市自己房价循环的市场,这些资金并不会死守一个区域.
所以台北还是有增值可以赚,只是相对其他县市会低很多.
不过当然之后的局面自然就是.
现在台北和其他县市价差大概在四倍,蛋黄区甚至价差剩下三倍多.
(我是指蛋黄区跟蛋黄区比,而不是拿七期去比北投)
而已目前的"架式"有机率在三年内蛋黄区会追到三倍以内,挑战两倍.
(1:3要缩到1:2,只要涨50%就可以了,现在这种架式,涨50%很快)
当价格越逼近的时候,就会有越多资金开始慢慢的回流台北.
加入那些"死不离开台北"的台北内资.
因此台北涨幅会因为其他县市继续暴涨,而开始变大.
这也是因为时间太久的关系..
其他县市本身,蛋黄区进入死鱼盘后,会很死鱼..真的价格就躺在那边都不会动.
跟台北这种她还是会涨,只是比较少的状况不一样.
这就是"台北内资"的影响力...
因此结论就是不要有一些不切实际的幻想.
1.台北是最贵的,你新竹就算薪资多台北50%,台北房价还是比你贵.
房价不是看薪资的,房价是看资金.
2.最好的地方不会一直涨,最差的地方不会一直跌,它们会有价差.
在这个价差下,低于价差的会补涨,高于价差的死鱼盘定在那边等别人.
好地方先涨但是先停,差的地方晚涨但是晚停...
3.台湾的房价畸形,是因为历史因素产生人为恶性干涉市场的结果.
全世界只有台湾是这样子..你找不到另一个国家是这样子.
所以,请不要把过去20年畸形的历史当作常态,这样你投资稳死的.
最后补一下.
房价涨是靠炒做.
卖家主导市场.
因此所谓的资金,不是"有人需要房子"的买房资金.
而是炒做资金.
这一定要搞清楚.
炒作资金才会哄抬价格,需求资金只是产生物件交换.
这也是,你说2015年,七期和农16进入死鱼盘.
难道七期和农16都没交易?
没阿依然有交易,依然有推案.
但是无论你怎么交易,价格就是死鱼盘.
所以七期的房子因为没人要所以死鱼盘??
那那些交易是什么回事??鬼买的??
他进入死鱼盘的原因是,炒作资金不再这边,炒作资金跑去炒南区,炒乌日了.
这才是死鱼盘的主因.
很多人会傻傻分不清楚需求资金和炒做资金.
房价是靠炒的,不是靠需求冲起来的.
炒是动词...不是被动词!!!!!!
你要做点什么,价格才会起来...
刻意去做!!!!!
这也是,你买房子房价不会涨,因为你是买去住.甚至买去出租.
我们买卖房子,房价会涨,因为我们在炒他..XD
因为我们会想办法把房子卖高价,无论靠装潢还是靠手段(炒作以前发过文章,懒得再写)
对建商来讲也是,小建商通常没啥炒作能力,所以炒做不看小建商.
但是兴富发好了大家比较熟,兴富发就是主力炒手...
他可以哄抬一个区块的价格.带头创出一个新的时代和世界.
或是向远雄北大特区造镇,也是一种炒作型态.
这种都不是小建商可以做的.
小建商就像你,你买房子,不会涨,小建商在市区推案,也不太影响市场.
因为..他不太炒作..他只是打份工赚工资而已.
而炒作也很单纯.
炒作的奥义在"让卖家有共识把价格卖高"
从来都不是买家的问题.
(你不要花心思去洗脑买家加价买..!!,炒作要的力量是卖家加价卖)
买家永远都只能吞.它们没有反抗能力.
(有本事就不要买...但是抱歉,总是有很多买家会买,所以买家一直都不重要)
你今天台南25年大楼从700万炒到1700万.
买家都只能接受,它们没有能力反抗.
谁可以反抗?
手上有房子的卖家.
他可以因为你卖1700万,所以他卖1600万抢快成交,然后把行情压制.
同样的如果他认知房价在涨,所以你卖1700万,他卖1800万,市场又没其他物件可以选.
那买家就会吞1800万,行情就上1800万.
so...卖家主导市场.
涨价是卖家共识要往上卖.
崩盘也是卖家自己人踩人造成的.
因此例如之前北盐埕区老大楼我把它从七万炒到10万左右.
就是因为,市场筹码干净,那时候市场完全没有"有土地"的老大楼释出.
(那时候旁边只剩地上权在卖)
所以我把少数的7万给扫光,然后翻新挂卖1x万,成交11左右(我忘了是10.x还是11).
连续卖两间正要卖第三间的时候,其他卖家就有人释出跟卖1x万(没翻新)
(那时候我有跑去跟他出7甚至加到8,他都不卖,还拿我的成交实价登路给我看说要拿10.x)
之后我的第三间卖掉,过段时间他没翻新的也卖掉了.
因此,就这样整个北盐埕区老大楼的行情就被炒到1x万.
如果不是我们投资客很清楚,市场clean,筹码干净,我手上有货我主导市场.
并且我抓一个略低于爱河对面前金区的价格,来卖.
你靠自住户在那边买买卖卖.
他就会一直死在7万死鱼盘...因为大家都是看旁边的卖多少所以她卖多少..XD
当然如果在筹码比较多的地方.
就像诺贝尔好了.
当一堆人在卖11万的时候.
你除非把所有的11万全包,然后clean市场在网上挂卖13万.
并且在你13万成交以前,只要释出低于13万的,你都必须吃掉.
不然你就炒不动.(因此诺贝尔很便宜,但是前面几年我完全不进场)
所以这种情况当筹码太混乱,除非你财力惊人,不然大多都不会去炒做.
so..这种案子通常都会比较晚涨.
直到...直到旁边的其他40年老大楼都卖16万,这边还在11万.
因此卖家开始有共识,我们应该卖贵一点.
所以开始有人挂13挂15在卖.
而我们炒家就是剩下最后例如三户的时候,就去抢进扫光她.
加速11万被clean的时间,并且让其他卖家也注意到,好像有人在扫货,好像要大涨了.
之后...之后你就看现在诺贝尔走势和目前市场筹码就知道了.
这是半年多前我在做的事情...版上都有发文...
so..我的资金是炒做资金,会哄抬行情.
你只是照着行情买,照着行情卖,你得资金并不会哄抬行情.
你只是造成市场流动而已.
(更不用说如果你赚钱了,买11,但是人家炒到15,你甚至可能卖14就满足而反过来压制涨幅
所以你叫做不安定筹码...你是外行人,你看不懂市场,你会破人家好不容易弄出来的局
而大涨太凶产生的回档,就是你这种人造成的..
反而长期持有的自住户会很贪心,卖15他还会想卖16...XD
这也是政府为啥要打击短期投机者.因为你门会产生市场不稳定.
破坏政府想要的缓涨局面
你一但让大涨区产生回档,这边必然会进入死鱼盘好一阵子..
因为卖家的共识被你打破,产生是否要跌的疑虑..)
价格要往上,一定是有人做了什么.
包含今年我一直在讲的,建商缩手不推案是因为饥饿行销
你看疫情的时候一堆人在说什么量缩了拉,低迷了拉..XD
结果量缩是为了什么?
量缩是为了让市场筹码量变少...
当筹码变少,大建商又炒作土地垄断之后市场筹码.
所以到现在,是不是蛋黄区都是大型建商手上有货有筹码.
它们是不是疯狂拉价格(既有推案也是疯狂加价)
而中古屋屋主是不是跟着拉高价挂卖.
(太普君临不就有一个屋主立刻挂价逼近君御)
会扯后腿便宜卖的小建商是不是都被洗出场??
so...建商跟我们投资客做的事情基本上是完全一样的.
建商就是投资客,投资客就是建商,一个是公司一个是个人而已.
(所以投资客转建商大多都无缝接轨,立刻就上手)
盖房子也是营造在盖,投资客翻修房子也是包商在做...
我们主要做的事情,除了平时翻修赚赚买卖价差的"打工钱"外.
(死鱼盘的情况下,我还是可以靠买卖价差和翻修赚取一定的利润)
重点就是,抓住每一次炒作的机会,然后大炒一波赚取炒作的利润.
我们就是炒做资金...
我们主导市场!!!!
so..要搞清楚状况.
房子不是有人买就会涨.
而是有炒做资金,有人在炒,他才会涨!!!!
这是一个比较高阶的观念.
9x%"自称不动产业"的人不会懂...
懂的人99.9%不会跟你讲..XD
因此,你们买房子在看买家,我们炒房再看炒作和卖家..XD
你很容易被套,我们几乎无脑就可以判断哪边会赚钱...
因为你一开始观念就错误了..