感谢几位版友的指正，这几天再次想了一下，
决定模拟实际贷款状况，观察所有权及地上权的资产变化。
模拟条件为操作杠杆为1，也就是可以现金买下所有权物件。
规费因相同不计算，唯地租远较地价税高，故地价税不计，仅算地租成本。
单位以千万计算，实际状况可带入乘数等比例放大，不影响最后计算。
地上权考虑蛋黄区，主要想要了解放弃权益后所需要付出的代价。在有限的资金，以往多
是用远距离换大空间，或者是小空间换近距离；地上权是近距离大空间，但是放弃土地增
值权利。
重划区、郊区皆不考虑地上权，余屋甚多推案容易，所有权相对便宜，不会卡住手上现金
流。
====初始条件
若A先生现金部位为1000万，购买所有权物件售价1000万，
以自备30%、贷款70%操作，贷款利率为1.31%，
自备300万购屋、贷款700万，交屋后结余现金为700万。
贷款30年偿还，本息平均摊还每月23,525
B先生现金部位为1000万，购买60年期地上权物件为所有权物件55%售价，金额为550万，
以同样条件下，自备165万，贷款385万，交屋后结余现金为835万。
贷款30年偿还，本息平均摊还每月12.939，
为了方便计算，原半年缴地组改为每月缴1600。
若操作者将所有现金部位投入理财计画，每月获利为 r %，
即便无理财规划，r 为银行利息。
====开始偿还贷款
以第一期为例，
A先生期初资金为700万，该月获利为 r %，贷款偿还23,525
期末资金为 7,000,000 x (1+r %) - 23,525
B先生期初资金为835万，该月获利为 r %，贷款偿还12,939，地租1,600
期末资金为 8,350,000 x (1+r %) -12,930 - 1,600
以此计算360期，共30年。
====期末结算
30年后，因房地产上涨，所有权物件为原本售价 N 倍。
地上权物件因交易困难，地上权残值直接归零。
====举例
若AB二人均无理财规划，仅放在银行，年息为0.3%，
因为房地产持续多头，30年后售价翻倍，A先生所有权为2000万，B先生地上权归零，
期末结余，
A先生资产净值为18,774,524
B先生资产净值为 3,646,561
若AB二人均投资年化3%理财商品，
因为房地产持续多头，30年后售价翻倍，A先生所有权为2000万，B先生地上权归零，
期末结余，
A先生资产净值为23,373,587
B先生资产净值为11,889,272
若AB二人均投资年化6.82%理财商品，
因为房地产持续多头，30年后售价翻倍，A先生所有权为2000万，B先生地上权归零，
期末结余，
A先生资产净值为44,117,635
B先生资产净值为44,155,758
====结论
所有权物件不用动脑，只要台湾房地产维持多头，所有权物件一定会赚钱。
地上权物件先天设计不良，需具备理财能力，
利用期初较多的现金，仍有机会创造更多资产。
至于30年后，台湾房地产市场如何演变，我也无法预知，
若预估未来房地产仍能持续井喷两三倍，自然所有权仍为首选。
30年后房价不变，地上权投资者须寻找年化3.75%以上投资工具，
才可超越所有权投资者资产。
30年后房价增为1.2倍，地上权投资者须寻找年化4.57%以上投资工具；
30年后房价增为1.5倍，地上权投资者须寻找年化5.56%以上投资工具；
30年后房价增为2.0倍，地上权投资者须寻找年化6.82%以上投资工具；
30年后房价增为2.5倍，地上权投资者须寻找年化7.78%以上投资工具；
30年后房价增为3.0倍，地上权投资者须寻找年化8.55%以上投资工具。

A如果增贷会赢更多

老是看京站这种蠢物件，没看过820721的案件?

2倍太低估了，回家问问自己住30年的房子当年多少钱买的？

你地上权是在乡下吗？

年投报率抓10%，且拆迁可赚1~2千万台北市洲美住宅拆迁户780万买40坪，交屋后591开2880万，新闻看过吗？洲美，泰北高中旁市民住宅(某人找人头买地上权被起诉)，新店央北重划区，去政府官网下载重划区补偿文件吧，下个点在社子岛，有屋无地，参考社子岛

社子岛 容积问题

1000万为单位，可自行乘上适合倍数，蛋黄区物件大多要乘上3-5左右地上权仅考虑蛋黄区，重划区余屋甚多，买所有权就好，完全不需要地上权关于房地产价格30年变化，每个人自有主观意见，蛋黄区未来三十年会有多少增长，每个人想法不同所以认为未来房价仍会持续井喷，当然请用力贷款，大量购买台湾房地产，千万不要错过

地上权买了就是住到底，买卖只会被砍价

所以以30年残值归零推算

你没办法归0 因为负资产 你卖不掉还要缴地租所以 就住到底然后所有权拆迁那个 上法院强制执行可以省拆迁费或是地租支付 到强制执行可以完全摆烂又涨地租，那个票太少

主要计算以30年摊提成本，若非自住，后续可考虑转租支应其他税费成本蛋黄区地上权比较不怕租不出去的问题

蛋黄区地上权 你去查看看地租还有租金摊提

至于之前有网友提到，这么麻烦不如租屋就好，如果这个现金流的模式推导过程没有错误的话，想要在蛋黄区居

每年9万6 1000万 套房地上权吗？

2750万，约持有40坪，地租年约9万6同区域案件40坪新成屋约5200-5500，中古屋约4800

我去问过地上权的案子，实际上贷款利率会比较差的样子

我有问过，第一手是1.31%年薪不到资格1.51%

华固新天地喔

坦白说，华固新天地不是蛋黄区，而且他是所有权

2750万，约持有40坪，地租年约9万6 就华固阿

华固这个案子应该是最负面的教材之一

他是70年使用权

中正学区的那间吧，你想买就去买啦，也不用一直帮洗白，大家心中各自有盘算

还是70所有权？https://i.imgur.com/OBh2vrH.jpg

华固目前网络上开38坪两千万，存续应该不到60年我讲错了，他是使用权

就平盘价 没办法增值一路成本价

会有这么多思考，最主要是我现金够买所有权，但想厘清两者相对的机会成本

华固不算负面啦，就等同超长期租约

所以我以1千万作为单位计算，并非要对特定案件宣传如果残值归零，就是超长期租约，如果不能利用中间的差价带来更多资本利得，仍是所有权优先至于华固，只要提到使用权地上权，一定会被拿出来鞭D

地上物所有全可以用官司处理的 就要求还地那种无限期什么的早就可以官司处理sop了台北市举办公共工程拆迁补偿自治条例”规定，修缮和改建超过一半面积，被视为违建，无法获得征收补偿都违建GG啦承购价+原建物成本 获利没那么高啦

某人是搞不清楚时效取得地上权跟约定地上权的差别吗？推一些无关的垃圾新闻要干嘛怕大家不知道你不懂吗？

这些比较容易发生在地价相对便宜状况下，政府征收作为他用，不能说蛋黄区不会遇到这种事情，但发生机率不高，而且国有地已签契约，若非违反上开条例，一般不会在到期前解约

配售专案住宅：1.拆迁户为自然人且其被全部拆除之建筑物为合法建筑物或民国77年 8月 1日以前已存在之违章建筑，得向本府申请配售本地区兴建之专案住宅最近一堆官司 打地上权的都一个个GG了别闹了

但因为有违规事实在前？所以判为败诉？但若有取得合法使用执照，未应该不容易走到这一步

就早期网络没那么发达所以资讯不透明，业主傻傻，现在都没了合法的比较好，但是很多以为持有土地多缴税金都没买土地像我就有持有楼上全部土地的一楼店面，楼上全部都剩地上权这种喔，就摆着直到他倒了就赢了

厉害！那楼上住户应该缴地租给您

甚至政府钱不够还有即成道路的土地楼上还有土地但是很少 所以没地租楼上公寓都各持有只有一坪而已，明明就30坪的公寓 那个也不是厉害是亲戚赌债抵押溢价买回的....这种东西其实40年公寓多少还是会有我也不知道那个怎么割持分的莫名奇妙....也是之前整理资料才注意到...

这种持分真的很神奇 XD 当初非常有远见用债务换土地，现在价值不斐

以前都是骂政府怎不征收，现在就看戏而已....不是土地抵债务 是店面持有土地超多....

现在坐等征收，困霸数钱了

然后是店面整个赌输 六合彩

还是临交叉路 加持有交叉路土地...最重要的是离捷运500m....大概要等到我的小孩成年了就和他说天上的爷爷送你房子

抱歉我贴了一些无关的新闻，引起他人反感，原po请帮我

还有因为是店面又一直出租顺利，别一直ggyy说涨持有税会怎样....痒痒

地上权拆除官司多也是近年才有的 留着吧

不知道为何，讨论这个都会被骂

一切都房价和利率问题，最好解就是打官司本多终胜那种畸形土地持分都解严前的房子，当年要持有一楼 工作和收入要好，只不过亲戚输光解严大通膨 不少屋要降价就是土地方面....

这样的房屋如何申请建物权状，连地政也不知道，还要附解释令

你要讨论无关的东西可以自己去发一篇啊把时效取得地上权的案件跟一般合约地上权的案件相提并论岂不是误导人吗？

州美那边 附近https://i.imgur.com/z1V4sU2.jpg假设啦 正常产权的和正常都更倍率没两样....为什么不买正常的？都更后 2700万 差不多啊地上权屋的有利条件在持有税新盖的如果持有税率增加，和地租没关系然后周围租金会增加投报率不变，但是地上权屋的投报率反而会增加

标题只写地上权呀！我已经请原po将我的推文删除，不写就不写，凶屁啊每个发言都要被冠上炫耀是吗？分享经验也碍到人?我说的地上权跟原文无关?那请原po删除，谢谢，我再道歉，抱歉我说的地上权不是你说的地上权有人很懂，他会分辨各种地上权

笑了 有人说炫耀吗？　自打嘴巴你说的地上权本来就跟原文这种无关, 为什么时效取得地上权会需要补偿？会分辨不同地上权只是基本而已, 不懂分辨的话可以藏拙或是起码不要自打嘴巴 讲你误导 自爆炫耀 身上有屎？

这真的是送房啊, 土地持有越多, 未来可分配面积越多

没多少钱的东西, 自以为别人觉得你炫耀, 笑死

无关是你认为还大家认为?总之我请原po删了，不让人讨论怕别人懂?

我家人让我平安长大，剩下的只能一切靠自己来了

这不是谁认为的问题, 是事实没人不让你讨论 你自己开一篇 不要误导大家有人阻止你开一篇吗?

如果是洲美那带，我完全不考虑这些问题，所有权多方便

人家发言你急什么，7噗噗

谁急? 前面也只是说你不要误导大家 是谁7pupu还自爆炫耀要不要翻回去看?笑死人

另外我也要感谢IBIZA，让我能更加深入去思考这个问题

发一堆无关的垃圾新闻 还怕人讲喔

当初的思考有欠周虑,若您有兴趣,还请您多加指导

真无所谓，我也潜水居多，大家都懂地上权，我就误导买弄?呵呵，我教懂别人又没好处，你急什么I大说无关，麻烦原po请删除，不要让太多人看到无关的新闻，谢谢不讨论就不讨论，对我又没好处

笑了 谁说你买弄 又身上有屎?没人急 就只是要你不要把无关的东西发在边误导人 我不知道为啥你就会自己幻想出什么炫耀啊卖弄 又没多少钱的东西是在敝帚自珍什么啦你爱发自己写一篇 谁管你?@原po 你这边的贷款条件恐怕还是有问题尤其如果你的目标是大将丰喆的话？

73楼你说的，你觉得无关我觉得有关，不想纷争那我删了，现在呢，你凶那我不讲都给你讲，地上权有几种不用讨论大家都懂就我不懂，我说就误导你说就真理

这不是谁说问题 是不是误导是看内容为什么你老是要把内容的问题 导向是谁说?老实讲我实在看不出你不想纷争 你是不是常常做一些认知不协调的事情? 例如没人说你炫耀自爆炫耀 或是说不想纷争又一直吵 之类的?

@IBIZA,目前银行端给的是1.31,所以实际承贷仍有变量?

就单纯不希望你误导大家 为啥你可以有这么多小剧场?

几千万对你来说没多少钱我就穷人

目前建商是给70%,银行说法是80%,我以70%计算我自己还有看附近高总的物件,但超过七千就只能55%了Y

我自己两间都是八五成, 事实上第二间可以谈到九成

I大说:[怕大家不知道你不懂吗？]我说成炫耀，抓着这点不放耶?辩论社?

因为我资金有限,再多就是一定要揹房贷,所以会卡到现

以你的设定的条件 新成屋应该没有过7000万吧看来国文老师也有点责任XD

金流,而且每个月还款会影响到心理层面的压力

你打算一次付清? 没有必要吧

两种物件我都是以贷款七成计算,剩下结余资金做为理财

我知道你都是这样计算 但其实你应该用比较接近事实

抱歉太闲打太多字，就不讨论了，如果伤眼我的推文都可

如果一次付清,我手上就没有现金了 XD

这种贷款利率 不要付清啦别那么傻好不好CPI 2% 房贷只有1.31%

好的,我调整我的Excel一下,试算看看所有权85%,地上权70%, 我不会付清的 XD 现在债务很便宜

借房贷等于银行贴你0.7%

但我不能无限度举债, 我有试算了一下杠杆倍数, 杠杆越高, 现金流压力越大, 会侵蚀到可动用现金

不是啊 你总价是一样的 利率低于CPI的贷款不是债啊你不举债 那些一次付清的额度 还不是会侵蚀现金 而且是一开始就侵蚀..利率<CPI 基本上有多少就借多少

我想表达的是同地段同一物件, 权力不同的比较, 所以

这些钱你拿去买美国公债都好啊

所有权总价会是5000,地上权是2750

然后再比较每年年化目标R值,如果预期房地产再涨2倍

差别是差额1000万是一次付 还是分30年加上1.31%的利息

如果是贷款成数, 我一定会贷好贷满, 所以接下来我要调整所有权的贷款成数, 更贴近事实来比较

贷好贷满就对了..XD

那附近5000现在应该买不到40坪+车位

这个区域已经没有这种学区房低于5000了

除了价格问题 现在市场也没刚好这种坪数的案子

这是蛋黄区的现象,推案稀少,选择非常有限

我是觉得地上权没什么好考虑的 手上有现金5000 富享荣华都能买了 不用想太多只有买不到的问题 不是价格的问题 过去几个中小坪数的只要好学区精华地段都是秒杀 连思考的时间都不太有

就我的了解,富享荣华目前只剩下5F,7F, 而且周边建案中正首赋开价168, 可能成交会落在145-155之间

反正现金够 不怕破7000啊 爽度地段建材用料规模质感很多时候不是数字可以量化的只要注意他楼下事务所的规划是否完善，有和住家分离弄好比较重要

现金不够啊 XD 如果我手上现金多一倍,我会直接买这种爽感就不是数字能表达出来的了, 还款心理压力也是首赋比较清楚, 富享得再问, 目前听说五楼以下是事务所

不会啊 7000贷55成算4000，跟买5000贷款4000不是一样？人家手头1000都拼5000了，手上5000不买7000只看地上权我觉得痛苦， 先丢掉3000都还有2000在手，金流稳定的话，我是觉得没什么好怕的

地上权唯一痛苦的不是通膨是通缩重点在服务业相关的未来

我本身是受雇阶级，我有算过，过高的房贷，本利摊还会压垮本身现金流量，当然，可以尝试无限宽延，但通常需要准备一套资金证明自己是VIP愿闻其详，若通缩，所有权和地上权都有可能跌价，其中地上权跌幅会更重，但我已经预估残值为零，所以应该可以降低这个因素的干扰？

通缩 附近的房租不动 你地租调整会慢两年资产的涨跌是相对的，然后所有权的持有税反而弹性大地租在遇长期低通膨 低息时 很可怕喔地上权你要当作长期看多房租 才入场

4000本利摊，能买到这价位应该还好，更别提预售盖3年，宽限再3年，基本上要6年后再来考虑本利摊的问题更别提你这么爱提年化殖利率，手上2000无脑丢个最保险的3%好了，之后要还本利摊根本压力不大

预售 是先压负资产

https://www.commonhealth.com.tw/article/80270要考虑未来继承后政府抽头的问题,你获利的一部分政府要抽的

原来如此，税率调整方便，地租反而会卡的比较死如果永远不还本金，3%自然轻松Cover，当然有很多方法可以调整，像是宽三还一之类的，但这个就看个人财务规划了如果操作高额杠杆，本利摊会在中期就遇到现金流压力这和股票融资不同，股票是卖出时才需要还本利，房贷是扎扎实实每个月的现金流压力

根本不用讨论不要给自己找麻烦

地租屋还有个问题 谁想维护阿最后20年不就跟垃圾一样了不如直接搞社会住宅正常点

当约略可猜自己R值的时候，不会觉得这个问题麻烦您说的很有道理，残余年限越低，维护状况就出问题机率越大，这个值得思考不过价格也会筛选住户品质，同样问题也可能发生在蛋壳区的所有权物件

所有权 蛋壳区 至少你还能讲道理地上权70年？ 老实说我觉得20年后就会很夸张了

以人性来说，高概率会发生这种事情，就跟租屋一样