大家去Q我的文 我不是无脑多多
很多人讲了房贷利率 年限 通膨等等
我今天讲一个我前阵子顿悟的理由 以及房地产是好的投资标的的理由
那就是房子的"投资报酬率"
大家应该都被洗脑洗到会背了
房子的投资报酬率很低
例如1000万的房子 它假设一年房租20万
那就是20/1000=2%
然后接下来就是跟其他投资标的做比较
例如:中华电信殖利率大概4% 股票市场也很多殖利率更高的
小鲁大概七八年前刚出来住租了一间现在想想很潘的三房在北投 大概一个月38000
你没看错，就是38000，然后小鲁那时候身上现金大概有近一千万
全部都是股市赚来的
后来就这样陆陆续续租了好几年的房子 租金有三万有两万
就大概平均都三万，看看房价，看看自己的存款好像没变有钱
觉得很奇怪???到底是哪里出了问题???
不知道哪天我突然想通了，大家根本完全被投资报酬率这几个字骗了
今天你去买股票，假设你是买现股，假设一年后卖掉扣掉成本赚10%，那就是赚10%
假设你是融资，你一年后卖掉赚20%，你的投报率就是20%
所以投资报酬率的公式应该是
报酬/初始投入本金
到这边应该没问题
那我们看看房地产
假设我们用其他所有金融商品的算法
房地产的投资报酬率应该是
报酬/初始投入本金
也就是你的投报率应该用头期款算 不是用房价
假设用2成头期款算，那你基本上就是开五倍杠杆来算投报率
也就是2%*5=10%
再来看看杠杆开五倍的风险
一般金融商品，选择权、股票，都要缴保证金，然后会以市价结算是否要补保证金
房地产的杠杆风险是什么??
是你只要缴得起房贷，银行就让你继续持有
把现在这种房地产的条件，来套到股票里面，每个人都赚到歪掉
我今天看好一个股票，然后开五倍杠杆，然后银行用1.5%借钱给你 30年还
本金100万 买500万的股票
殖利率算2%，一年给你10万，然后你一年利息是60000，总收益40000
投资报酬率4%，永远不会断头，只要缴得起贷款就好了
我实在想不到其他金融商品你可以杠杆五倍以上，用极低的资金成本
去用贷来的钱赚投资报酬率，等于是无本生意
再加上没有所谓市价就被砍单或断头的风险
也难怪股市很少听过菜篮族或散户赚大钱，但是一堆长辈都靠房地产致富，难度差太多了
※ 引述《IBIZA (温一壶月光作酒)》之铭言：
: ※ 引述《PoKuBi (替身)》之铭言：
: : 房子贵不贵现在已经是假议题了，
: : 打折腰斩都是不切实际的做法，
: : 真正的问题是房子还可以再更贵，
: : 这里讲的不是整体经济水平成长带动房价，
: : 而是现阶段仍有炒房集团炒作的空间，
: : 以某炒房仔一年10%、20%的程度来看，
: : 现今某薪资水平或可在某地点置产，
: : 但n年后，同样薪资水平可能已追不上同地点房价飙涨的车尾灯了，
: 这种就是标准智障文, 房价都涨二十年了, 还搞不清楚房价上涨的动力在哪
: 你是用薪资一次付清房款吗？
: 不是嘛, 你是贷款, 然后付20年或30年房贷嘛
: 所以你为什么要用薪资追房价？薪资能追上每月缴款就够了啊
: 以前20年8%的时代, 月缴5万你可以贷600万
: 后来20年2%的时代, 月缴5万你可以贷1000万
: 现在30年1.31%的时代, 月缴5万你可以贷1500万
: 这20多年, 就算你薪资一毛不涨, 你的房价承担能力也增加了2.5倍
: : 有趣的是，
: : 炒房集团为活络房市，以有钱大家赚的名义，
: : 分享房价未来趋势，
: : 散户们追随后也确实获利，好不热闹，
: : 但您各位一辈子投资也就那屈指几间，
: : 怎比的上上百上千的大户的获利，
: : 讲白一点，
: : 帐面上资产增加，
: : 但整体贫富差距却持续拉大，薪资水平下降，
: : 越赚越穷，
: : 还徒增未来子孙的购房痛苦指数，
: : 整体而言，
: : 这几年爱赚得还可以跟着赚，
: : 但各位散户要有推动房价成长合理化的决心，
: : 不要再让台湾房价被某集团哄抬绑架了
: 不去思考房价为什么涨, 把事情归咎于一个邪恶集团, 好像打败它就没事了
: 你是少年漫画看太多吗？
: 这二十几年房价上涨两三倍, 其实是房贷长度跟利率推动的
: 短期投资热钱哄抬有可能
: 你有看过什么东西可以光靠哄抬支撑二十年的？
: : 十年买一房→二十年买一房→三十年买一房→？
: : 房价成长跟薪资完全不能成比例，
: : 未来每个人一辈子缴房贷就好了？
: 这又是另一种智障文代表
: 三十年前的五万, 是双薪家庭的总收入
: 现在的五万, 差不多只是平均收入
: 三十年后的五万, 你觉得购买力会是今天的多少？
: 基本上越长的贷款, 就是让通膨帮你还钱
: 不要说30年买一房, 最好让我99年买一房, 999年更好