※ 引述《ceca (生活艺术大师 N)》之铭言：
: 做投资,基本投报率和现金投报率都要看.
: 600万月出租2万.年收租24万.
: 我们简化一下,不包含装潢费用和其他支出杂费和税金.
: 然后贷款8成+1.3%利息.
: 这样基本投报率4%.
: 现金投报率14.8%.
补上图，上次2.5%那篇搞不清楚被嘘爆，
所以自己有去查一下怎么算
https://imgur.com/a/EhMc29q
拉现金流就可以很清楚了
以下假设都是原价卖掉，没考虑其他支出等等
要把本金，利息分开看，一个月支出16132，收租20000
所以每个月现金流是3868(一年下来就是46416，跟第一篇推文一样)
假设第一年卖掉(当然不可能，只是假设为了算报酬率)
卖掉获利是1331493 (卖600万-本金还需要还4688507(B15那栏))
然后额外收租是46416(3868X12个月)
所以报酬率是 ((1331493 + 46416)/1200000) ^ (1/N)-1 =14.82%
N等于年分，第二年依此类推，到了第30年大概剩6.248%
这个6.248%是指如果一开始120万没买房，拿去储30年都不理他
大概每年要6.248%才能打平：
120万x(1.06248^30) →30年后：740万
120头期款→30年后原价卖出：46416X30+600万 也约740万
如果考虑其他支出，%数就下降一些，自己再拉EXcel支出那边增加就好
还有每年房价房租都是瞬息万变，自己评估何时该进场出场就好
: 为啥两个都要看呢.
: 基本投报率是基础,并且如果你都不转增贷,你的现金投报率会向这个数字逼近.
: 然后这牵扯到,例如如果这是改套房物件.但因为杠杆无法开五倍,现金投报率会变化很大.
: 进而,改套房物件你就很难判断他到底现金投报率是多少.
: 因此改套房物件都是用基本投报率去讲.
: 商用不动产也是,例如办公室或是店面.用现金投报率会很混乱.
: 但是对你一个投资者而言.
: 你到最后实际拿进口袋的还是现金投报率.
: 所以你还是要清楚你的现金投报率多少.
: 不然你用两倍杠杆买了基本投报率6%的改套房好了.
: 结果算下来你的投报率才10.7%..
: 比原PO的4%开五倍杠杆,现金投报率还低30%...XD
: 这样你不就少赚很多....
: 因此,基本投报率和现金投报率,都要看都要算.
: 并且要搞清楚你现在在什么情况,所以用的是哪一个投报率.
: 例如卖屋广告讲的大多都是基本投报率,因为仲介无法判断你贷款会几成.
: 可是你如果去台北甲山林的总部,你看到墙上的广告什么坐享包租,那个是现金投报率..XD
: 你如果都看你就不会搞混..
: 并且还可以自己回推另外一个投报率是多少,然后做投资规画和比较.