最近有考虑买二手预售屋，稍微做了一下
功课，大致了解买二手预售屋的情况，尤其是
缺点。目前看到网络上主要提到的缺点，就是
买二手预售屋自备款需比一般成屋多，不知道
除了这点，还有其他重大缺点是有经验的朋友
可以分享一下的吗?
另一个问题是关于出价斡旋，之前看到普
通成屋的斡旋书，可以请房仲载明"购屋贷款
(不含信贷或其他名目贷款)需达成交价八成，
不指定银行利率及贷款年限，若无则无条件解
约"，以免银行核贷不够，斡旋金也拿不回来，
不知道这种条约也在买二手预售屋出价斡旋也
是可行的吗?
麻烦有经验的朋友分享资讯，谢谢。

当然不行你是承接购买预售屋的权利跟义务你跟a买的是购买预售屋的权利，你买到权利之后，建商会跟你换约。预售屋不会给你贷不到解约的条款。

你这就是版上说的转约阿

有些建商还不给转

现在合约都有一条 交屋前禁止转约, 你看看卖家有没有签如果卖家签了,那他卖完你之后 房子还是他的

那就压一条建商如果不同意转约，那就买卖无效

预售是成屋之后，开始跟银行办贷款手续所以不像中古屋是现成屋，银行可以先鉴价估你的还款能力、信用。让你可以先押这条其实个人信用不要太差，负债。月薪扣出基本消费能够还月贷款金额基本上都能核贷

上星期五才致电几家建商，实价登录还是依照原本的签约价，换约加价买的部分不认，建议买之前跟建商确认，不然以后要卖会亏不少

换约也要实价登录

交屋后才能转约的要留意屋况。原签约者是否留意、在意新屋的瑕疵(如漏水)？

其实我一直不懂现在买转约干嘛，也没比较便宜还不如直接买预售

也想了解，建商禁止转约但还是有人卖，但建商预售又慢慢释出搞得怕买不到只好跟投资客买

退休偶尔去乡下度个假可以，长住在那养老就不必了，除非你去跟他们同住抱歉回错

会买转约有两个，一是已完售，二是转约价比建商还便宜。因为建商会调整价格，早鸟买的会比后期买的便宜一成到两成都有

比较便宜或是楼层房型好不就有市场了 当然不排除有小白不了解就硬买被当羊宰啦

你买的是预售，到银行核贷还很久不可能给你压这一条，就算直接跟建商买也是一样

谢谢各位分享 大致了解情况这种换约情况 不知道斡旋书跟一般的成屋有什么不同?还有要付价差 我要怎么知道我的自备要多少?自备款(原买家已付+价差) 是跟建商换约阶段才知道吗?斡旋期间感觉原买家不会透漏? 还是只会说他已付的款项?

自备款建商那边都会有，一般从订金到完工大约是15%左右，分期慢慢缴盖到哪里缴到哪里。合约一般会默认你可以贷八成，你贷不够的就要自己想办法一般需要拿斡旋金通常是你透过仲介去买，除非妳也是透过仲介去买转约户。这斡旋的意义在于确定你是想买的而不是出一张嘴随便喊价，喊到了还不买。一样都是确保买卖双方在达到默认价格的时候不会反悔。成屋的斡旋标的是该成屋，预售屋斡旋的标的是该购买合约。所以成屋才有贷款成数的问题你买转约只是买他购买预售屋的权利，而不是买预售屋。你买了就是按照他跟建商的合约去履行。自备款就是他想赚的加上他已经付的就是你要先付出去的钱例如他预售屋买1000万，他已经付给建商50万，他想要赚50万。等于你要先拿100万给他，他把预售屋的合约换成你的名字，变成你是该预售屋的乙方。

谢谢您详细讲解 受益无穷

之后你就是按照1000万去跟建商履行合约。盖好之后你陆续要付150万然后跟银行谈贷款贷八成，你之前付的150再补50给建商，剩下800就是银行的贷款。你实际付出去了250，50万就是被赚走。预售屋好处是你有三年的时间慢慢缴，签约订金大约是8%，等于你用8%的钱先确保这个价格你买到房子，用三年的时间缴剩下的7%。

那以上例子的100万给原乙方 斡旋期间原乙方会揭露?我目前看得这案子是要快成屋了....

w售好处就是这个，用比较小的负担去买房。但是最大的风险就是建商跑路。因为房子盖好交给你之前，都是银行的，因为建商是拿房子跟银行抵押借钱盖房子。还有其他风险，例如房子没盖好，偷工减料，一屋二卖等等，所以才有很多人说不要买无名建商的预售屋在成交之前你不会知道乙方的成本是多少。但是成交之后你就会知道，因为你要换约，就会看到原本的合约。至于他赚的五十万到底要不要上报实价，我就不知道因为我还没有遇过，看有没有人有经验可以告诉你。通常都是不会报，因为查不到，除非你拿合约去申报。快要成屋就表示你要拿更多现金出来，这也是买换约最大的缺点之一你如果跟建商买你基本上都可以贷到8成以上。但是你买换约你势必要多付一笔他要赚的现金。版上很多人多要收平转的意思就是对方不赚钱转移合约。一般转约的手续费记得是千分之一一般是卖方出

谢谢 非常详尽

他赚多少是他的事，你觉得价格ok你就买。