我自己的算法是，可以把买房收租投资看成是一个需要花时间但可以解约的储蓄险，因为
大部分的获利在没有转增贷前是看不到的，稍微精算就知道该不该投资或继续持有，可能
有些名词有用错，不知道这个算法对不对
本金120万 贷款480万 1.31 30年 年缴193,584
加上税金维护算个整数每年210,000
年收租金240,000 所以每年现金流=30,000，这部分每年用5%复利计算，另外房贷余额每
年减少约13万，所以
一年(13+3+120)/120=113% irr=13%
五年(67+16+120)/100=169% irr=11%
十年(140+38+120)/100=248% irr=9.5%
卅年(480+200+120)/120=666% irr=6.5%
*irr内部报酬率=(n年后资产/本金)开n次根号-1 (白话就是摆n年以复利计算投报率)
算是一个不错的投资，但如果摆长期30年也还是跟定存股差不多，就看中间要不要换别的
物件(原po内文的前屋主)，或是运用财务工具再把irr再放大了
※ 引述《kiccoro (然而)》之铭言：
: 代朋友发问
: 本身并非专业投资客，但前一阵子看到工作地点附近一直很喜欢的小社区有物件出售
: 其实只是因为很喜欢这个社区的外观，而且他户数超少，很难遇到有案子出售，
: 一时冲动就先买下，打算目前先收租，将来老了无论自住或收租，人生都更有安全感
: 这间房子总价600万自带装潢家电，屋龄蛮新的，装潢也已经蛮漂亮，没有再花钱整理
什?
: 贷到8成，等于只拿出头期款120万，分30年偿还，利率1.31
: 结果买进以后放到租屋网试试水温，竟然真的十天就租出去，而且租到两万元
: 物件在台南市中心，但只是一间小两房，价钱是跟着租屋网上行情试试看
: 没想到这么顺利就租出去，而且是一直有人询问看屋的状态，感觉不是刚好好运而已。
: 在网络上试算投报率，发现很多种算法，
: 有的算出来是6.5%左右，有的算出来还高过10%
: 想请问，算法到底怎样是正确的呢？
: 然后觉得更奇怪的是，如果投报率真这么好，那为什么前手屋主还要卖出？
: 因为据我所知，前手屋主在卖给我之前也已经是在租人的状态
: 而且租金比我这样的两万还要高 (但当时他讲租金很高的时候我是半信半疑)
: 但现在发现前屋主并没有骗人，那他为何要卖出呢？
: (毕竟他都已经花了精力装修得那么漂亮，又好租，实在不解)
: 还是关于出租投报率，我误解了什么呢？