连结：
https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/28328
内文：
叶佳华2021-06-25 09:32
7月1日，房地产市场将有2大新制上路，分别是“房地合一税2.0”以及“实价登录2.0”
，前者是以加税打短期炒作，后者则是为了让交易价格更透明。专家认为，房地合一税
2.0版上路后，预期预售屋短线投资客将明显大量减少，原本推预售屋的大建商转推新成
屋的趋势则有机会增加。
2大新制上路，短期交易重税遏止投资客炒作
事实上，房地合一税2.0新制被视为是政府遏止投资客短期炒作交易的杀手锏，因为适用
范围追溯到2016年1月1日起取得的房地物件，且预售屋与特定股权交易也纳管，由于拉长
短期交易的重税闭锁期，规定不论个人或法人在持有2年内出售，就会课税45％；超过2年
、未满5年内出售则课35％等。
尤其，这一波预售屋也纳入房地合一税2.0，但预售屋持有时间等到成屋后，必须重新计
算时间，假设兴建期3～5年来计算，再加上交屋过户后的5年，对于购买预售屋的消费者
来说，至少要熬个8～10年才不至于会被课35～45％重税，因此，住展杂志研发长何世昌
认为，“预售屋的短线投资客将会减少相对明显”。
住商不动产企划研究室经理徐佳馨提醒，房地合一税制是有赚钱才会被课税，尤其市场没
有大家所想像这么多屋主是适用房地合一税2.0，但对预售屋投资客来说，确实会有压力
。
至于“实价登录2.0”新制则相对单纯，等于让资讯透明化，包括成交案件门牌与地号要
完整揭露之外，尤其将预售屋也纳入实价登录规范，规定必须在签约后30天内完成申报，
使房屋行情、价格能更即时揭露。
市场供给量大幅减少，大建商转向先建后售
而因应2大新制上路，未来将出现什么房市新现象？
何世昌认为，房地合一税2.0造成的变化是，未来市场的供给量将会大量减少，且中古屋
减少的幅度会比预售屋来的大，他解释，主要是因为重税闭锁期拉长的关系，由于中古屋
是散户市场，只要屋主不缺钱、不想被课重税就不用急着卖，但是预售屋不一样，因为建
商有公司经营的压力，就必须持续推预售案。
目前市场上已有观察到，在房地合一税2.0新制影响下，不少购屋人开始转向买新成屋，
再加上土地、营建成本上涨，建商控制成本不易，研判未来财力雄厚的建商可能会转向先
建后售，也就是等到盖好再来定价销售。
不过，徐佳馨认为，过去多数建商之所以卖预售屋，是因为可以靠预售屋的2～3成头期款
周转，资金压力没什么大，但若是现在等到盖好才卖，等于要建商全拿出真金白银，恐怕
中小型建商都会吃不消。
何世昌也认为，这对资金能力充足的建商才有机会先建后售，“不是每个建商都有能力这
样做，如果盖个上百亿的大案子，一般建商怎么可能拿得出这么多钱，尤其台湾大部分建
商又都是属于中小型规模。”
“我认为预售屋的比例也许会下降，但是不可能大幅下降或是归零。”何世昌也说，尤其
台北市的建案更不可能走成屋市场，因为台北市有针对建商课征囤房税，只要建商推成屋
，一年半以内卖不出去就要缴3.6％的超高税率，在这么严苛条件下，目前台北市仍是预
售案为主。
实价登录会变成“不二价”？专家提醒：有定锚作价后遗症
至于实价登录2.0上路后，外界也预期，是否就代表新建案不二价销售将成为新趋势？
何世昌则不认为未来建案的开价就等于成交价，他举例，美国实施实价登录长达十余年都
没有进入不二价，更何况是台湾，台湾人多数还是喜欢杀价、议价的快感，尤其过去中古
屋实价登录也早就行之有年，市场也没有出现不二价，因此何世昌推论，“预售屋不太可
能出现不二价这件事情”。
何世昌倒是认为，实价登录上路后，预期“建案开价吓死人、成交价笑死人”的情况将会
减少，但市场的开价与成交价将会慢慢地靠拢，议价空间也会缩小。
徐佳馨则提醒，过去中古屋市场就有实价登录制度，因此问题不大，但是预售屋因为绝大
多数筹码集中在建商手上，因此会不会有不肖业者透过自己人买高价去操作房价，也就是
外界俗称的“定锚价”，这势必是新制上路后政府必须要留意的重点。
疫情让第3季房市很悲观，但房价降幅不大
整体来说，接下来房市如何变化，最重要的关键还是在于疫情，由于中央流行疫情指挥中
心已宣布全国3级警戒持续延长到7月12日，房产界人士皆一口同声表示，6、7月移转栋数
衰退几乎已经是“铁一般的事实”，但由于市场上仍有充沛资金、低利环境支撑以及隐然
浮现的通膨压力，也造成房价不容易松动。
“房市进入第3季，面临3个坏球。”天时地利不动产顾问总经理张欣民指出，第一坏是目
前疫苗的施打人数，还无法达到全体免疫的目标，经济活动势必短期还无法恢复正常；第
二坏则是7月1日起房地合一税2.0与实价登录2.0两大新制同步上路，尤其房地合一税2.0
将使短期交易量大幅萎缩。
最后，由于第3季有台风季、民俗月，本身就是房市传统淡季，以上3个因素加在一起，可
以想见第3季房市将会是今年度最糟糕的时候。
“6、7月买卖移转栋数应该是完蛋！很明显是疫情干扰。”徐佳馨也认为，即便到了第3
季也很难大解封，预计下半年将会相当辛苦，但即便如此，房价也不至于跳水式降价，虽
然过去常说“有量才有价”，但就算屋主愿意讲价，目前低利、资金充沛的环境下，自然
降幅也不会太大。
何世昌则说，以欧美国封城经验来看，封城1、2年疫情都没有结束，但房价还是照样飙涨
，甚至飙涨幅度比台湾还要夸张，“就是因为民众恐慌期过了，该做的事情还是得做。”
因此，何世昌则认为，购屋族也不要绝对灰心，“因为现在真的是进场中古屋的一个非常
好的时机”，主要原因是，目前国内在5月中旬后到7月12日都是属于3级警戒，加上7月又
有新制上路，这时候挂卖的屋主，多少都有卖房求现的情况，想捡便宜的购屋族或许可以
往二手屋市场尝试议价。
心得：
当初看2017台中冠德文华高中案 新闻稿说35万
现在今年底准备开案说目标均价50万才会成交
建商先建后售等4年真是赚翻了 卖预售的是棒槌