https://i.imgur.com/xVJ7Haj.jpg
https://i.imgur.com/gwBeRAj.jpg
如题
假设房屋总价800万
贷款600万
利息1.31趴
假设房价每年涨2趴
租金每年24万
租金毛投报率3趴
所以我的现金投报率是
5+3(杠杆倍数)*3.69=16.07吗？
但是我刚刚想想
假设我今天买
30年后卖掉
总收入等于800乘以1.02的30次方
加上租金24万乘以30
总收入=2169万
总成本=200加上726等于926万
原始本金200万
这样要怎么跟16趴的报酬率对上呢
毕竟16趴的30次方超级大呢

第一年租金现金报酬率=（24万-600万*1.31%）/200万=8.07%

上怪老子理财网站算

而且跟16%的30次方一点关系也没有，你的意思应该是租金涨幅的30次方

利润1243万，本金200万差6.215倍6.215开30次方的根号也才6趴多我想回归本质是不是应该这样算才对毕竟要是净利除以自有资金

你的盲点是少算了租金涨幅，所以才会觉得投报率从8%变6%

恭喜参悟蛋黄区房价居高不下的原因

我假设租金一直维持两万

3.69是什么？没事 5-1.3116%的30次方有意义的前提是，你能持续把这笔收入投资另一个能产生16%报酬的房子。等于你每年都要买卖一次才会有那2%的房价增值收益。你持有30年只卖一次，那当然看起来投报比16%低很多

因为现金投报率高是只有一开始 后来本金投入愈高就没16%了

只看现金流量, 期初投入200万, 之后每年投入8496(贷款每年

租金30年涨幅，杠杆维持率

还248496, 房租收240000), 30年后卖房拿回14490892IRR=6.41%

房价涨幅2%你租也要算2%成长不管怎算都比可怜的新保单好，所以寿险那边会有压力想进住宅房地产你要维持5倍杠杆

irr 不会算就搜寻 怪老子包租公投报

涨幅2%太保守

因为你还本金的时候就在降低杠杆率了

还本金会降低投报 所以几年后还要转贷增贷来把投报率拉高很多都用傻傻把本利和一直缴的方式去算 投报就逐月逐年降低了