再补一次观念.
巨观的房价涨跌看基本面公式
出租投报率 vs 持有成本 + 交易成本.
因此,如果有屯房税,确实对"价格"有所影响.
就算你说屯房税只影响少数,但是它毕竟还是影响到持有成本.
那怕只是加一丁点,也算是有一丁点的影响...
当然至于税金回灌租金这也是必然的..
但只要租金行情涨幅没办法嘎掉屯房税的税金.
就会造成,本来1000万可以涨到目标2000万,今天可能因为屯房税所以剩1950万.
你说影响很少...但你不可以否认就是有影响.
但是这次政府动作有没有动到上面三个数据?
并没有.
政府动的是"交易利得税"
(不是典型交易税,奢侈税,印花税,契税才是交易税,等同营业税的概念,无论赚赔都要缴)
房地合一就赚钱才抽税..(虽然我搞不清楚为啥到今天还有人搞不懂是赚钱抽利润比率)
这代表,他只是压制交易频率以及从你利润当中掠夺一些钞票出来充公.
因此你说闭锁期...也没那么严重,就是卖家愿不愿意少赚一些的取舍.
但是因为基本面上面来看,出租投报率只要是大于持有成本+资金成本.
那卖家并没有任何压迫性必须卖出的压力...除非他是玩很紧绷用宽限期在嘎现金流.
不然他租金可以嘎掉所有的成本还有赚钱...
因此加税只是让他思考他要放久一点少缴一点税,还是多缴一点税换取快速轮转.
不过当然以人性来讲,大多数都会放久一点换取少缴一点税..
台湾人是很吝啬的...
so...卖家是为了不想少赚而继续屯著短时间不卖...而不是他不卖会亏钱.
这是很天杀的差异...
不过当然,你说这样会造成资金对不动产的兴致下降,投资人数大幅减少.
没错啊,还造成这一星期股市大涨有没有..
一堆菜鸟发现不知道怎样炒房,结果跑去股市当韭菜.
但是你也知道,不动产本身是印钞票的,他不如股票是资金堆起来的.
所以他不怕资金离开...除非是恶性抛售,否则价格不会因为表面资金移动而下降.
当然反过来讲,要炒做需要有一些资金才炒得快.
因此当这些浮动的资金跑掉,自然会造成涨幅缩减...
所以巨观来说,这次大幅拉高交易利得税,其实是很明白的在压制涨幅,而不是价格.
并且打击不安定筹码,不安定投机资金...
因此之后交易量必然下降,涨幅大幅收缩.
但因为基本面没受影响,所以目标要涨到的数字没下修,上涨趋势没改变.
但是当然以上是巨观状况.
在细部状况要注意的就是.
预售屋过多的区域.
因为预售屋目前都是投机资金喜好大宗.
造成不安定筹码和资金在预售屋市场比率过高.
而这次也对预售屋下重手.
你预售屋被纳入房地合一...因此出脱的利润大幅缩减,造成预售屋买盘大幅萎缩.
这种情况,无论刚性需求还是包租公或是长期置产,他们去买转单的意愿大幅下降.
而在预售屋推案量很大的地方,因为很多建商体质并不好,所以他们会有周转压力.
因此建商会因为预售屋销售大幅萎缩而对于"已公开"的预售案在拉价上面处于保守状况.
因此那些中长期购置需求,就会选择直接跟建商买就好.
这样就造成转单会突然挂点...
你价格拉不上去,接手买盘又跑光了.
并且更惨的是,你交屋后还要从新算一次房地合一.
也就是你买了预售屋,他盖三年,三年之后交屋,你房地合一还要从交屋后从新计算.
所以你要成屋卖只被抽20%的话,一共要放8年...
这也造成更多的接手买盘会消失.
那...预售屋转让不掉,这样就会有那些赌徒产生可能会被断头的风险.
如果只有几个要被断头那还没关系,如果断头人数过多,就会产生多杀多现象.
这样情况下,断头一般损失大约15%,自然产生多杀多就有机率造成5%左右的价格回档.
so.....在预售案过多甚至为区域交易主体的地区,有机率产生价格回档现象.
不过这种现象在蛋黄区或是市中心比较无视.
主要是因为蛋黄区土地价格太天价,一般中小型建商财力不足很难卡近来.
外加蛋黄区通常推案量不高..
因此蛋黄区目前会出现建商饥饿行销状态.
也就是大幅减少推案,但是更新的案子价格狂拉高.
因为蛋黄区的土地很容易落在少数人手上,所以可以做反市场操作.
而一般市区则是预售案占市场比率不高甚至有点低,所以多杀多现象可以忽略.
因此这次会产生灾情的,必然是预售屋转单投资.
我多次说过,预售屋是非常高风险的投资.
他只要一个风吹草动,你就挂了...
so...这一波我也有玩预售屋阿..XD..可是我一下子就跑了.你看后面都不关我的事.
因此,你既然玩高风险投资,就忌讳太贪心以及梦做太美好.见好就要收....
然后其次是打击到中期投资.
中期投资是2~5年期...很多都只是抓2~3年.
而这次政府这样搞下来,你不要说利得税被大幅提高.
你本来一年涨10%的,可能压制下来剩下5%.
这样你本来预估放两年20%,扣掉交易成本你还有12%,开杠杆可以拉升到5x%.
一年平均有2x%利润.
但现在剩下5%,等同你放两年是10%,扣掉交易成本剩2%..
你看你怎么卖...XD
涨幅太少,你就被交易成本吃掉大多数涨幅,剩余的残值不抽你税你都没办法换几支棒棒糖.
因此中期投资带赛...
你们一定没有拜拜和去教堂祷告..!!
回家查一下你的财位是不是布局错误,以及是不是没有算自己的八宅布局..
因此...无论怎样,你就都会被逼着多放几年...XD..
当然对中长期以上的而言就比较没差.
他本来就是5~10年期,要抓整个效应的...
基本面没改变下,放久了该有的涨价目标价还是会有到来的一天.