222万成本...
拿去买ETD 9％ 报酬就有16650/月
更何况有10％的ETD (G开头哪一档自己查囉XD
资金还不会被锁死在房地产里面可以自由活用
也不用去劳心劳力要管理、收房租、修缮
不过有自有房还是爽啦，宣扬投资就别害人了
租不出去你要负责吗？看租屋网满满待租的名单，
里面如果有还没付完贷款的压力一定不小
未来社会新鲜人雪崩式减少，租屋人数一定会有影响。
啊我忘记这里是买房好棒棒棒棒板 XD
大家还是乖乖买房背40年房贷当房奴吧~
※ 引述《s26492755 (BBX)》之铭言：
: 我分享一下房东的成本
: 其实我以前提过多次
: 只是通常会被质疑说假的 怎么可能
: 是不是很早时期买的 还是违法改套
: 我这次逐一细项打
: 摊开我的成本
: 为什么我会强调 无敌包租公 房东不败
: 也是我在做不管是居家装潢或是办公室家具所看到的
: 拿我在2019年12月签约的一间套房为例
: （后面做过债务整合 小的只剩这间挂贷款）
: 买价510万 贷款300万 租金17000（14.57坪）
: 头期210万
: 仲介费5万1
: 规费18743
: 代书费17000
: 共86743
: 买了 40吋电视 4600
: IKEA 电视柜 429
: IKEA 茶几 895
: 沙发 3200
: 掀床 3500
: 乳胶床垫 4000
: 双门小冰箱 5888
: 洗衣机 6999
: 共29511
: 油漆跟清洁剂是拿家里的去用
: 这部分就比较难估计了
: 所以为了接近公平跟方便直接进位
: 总共拿222万出来
: 资金成本 （每月贷款本利和 14476）
: 本10726 (会随着时间影响投报 之后得增转贷）
: 利息3750（会慢慢变少 先抓第一笔）
: 一年共45000 （本金买卖就回来所以只算利息）
: 持有成本（每年）
: 地价税 1036
: 房屋税 2311
: 保险 4400 (含凶宅险可赔100万）
: 修缮基金 12000（没用完过 但贴补家具折旧）
: 空租 8500（抓半个月算客气 我这几间没有空到一周过 还有无缝接轨）
: 一年共28247
: 资金+持有摊提到每个月 是6173
: 我只要租到7000必定打平成本还有剩
: 然后我租17000 净利10000
: 当然你可以嘴 我的时间成本 （整理约一周）
: 后续房客管理 blabla
: 以这个房客为例 租了快10个月 只有第一天找我换个莲蓬头（角度不合） 后面都是房租
: 已汇
: 我类似这样租期且没找过我半次的模范房客有三组
: 前任房客有换个毛巾架2xx元的样子
: 租四个月的正妹跟开奔驰男跑了
: 直接解约给一个月17000
: 然后我打扫一天 隔天租给现任 后天算起租
: 有人嘴过我房客是白痴 这种价格比贷款高的也租
: 事实上 我五个物件都差不多这样比例的投报
: 所以你想想看 我要空租多久 升息升多高 持有成本加多少 才能让我亏钱
: 大概只剩房价崩跌比较快
: 我买一坪35万
: 然后这个社区差不多的物件今年一个38.32 一个43.4 目前没实登 但这个房仲跟我成交
: 过也知道我会看实价 骗我没有道理
: 市场才是最真的
: Ps： 我选房子就是图稳定加熟悉 就算是我的十几次交易经验都赚钱算幸存者偏差 但房
: 市胜率高不用争辩吧 当然我知道有少年股神 租屋股圣 会把这222万各种翻倍甚至买比特
: 币等等 但追求稳定臭了吗

好奇为什么觉得房东没有投资其他东西？把贷款当成奴役，你的起手观念就很怪了。利率低为什么不贷款？找的到利率更低的方式吗？

其实,我刚用170万,6个月赚了40万..XD确实拿到钱扣税后.不过如果你ETD给他开10倍杠杆,那我就追不到你车尾灯了.你看Bill Hwang的操作,他的杠杆算起来几乎50倍up.所以我一直认为,炒房怎么可能赚得赢炒股呢..XD

我算一算股票三多月，也差不多30%...但通常鸡蛋会分开放

之前放空防疫股也差不多一个月10%.

当然很多真股神一个月收益千万，但如果将股民平均获利拉下去算会变...（？）

不过上个月靠高股利嘎空一波,快速亏了7%断尾快跑.吓死宝宝.

每个投资项目都有高手新手，有赚有赔。单看推荐投资项目，用投资人平均报酬率来看，这样看会不会比较公道（？）

其实说到劳心劳力 真的没你说的那么难 租不出去选择问题 同时成本也不同 提到没人要出租这件事 真的鸟另外要算加上增值我平均是13% 有小赢你一点点喔不过你提到资金被锁死 就代表了你不懂如何用房地产去生钱这跟少年股神一样 你们不懂 所以说好难 不会所以说不行 跟处男说做爱不爽很类似

拿不同投资项目个案比个案...总觉得哪里怪

在来谈谈胜率 平均胜率房产高跟稳 这是我选择的重点收租直接等汇款 难在哪 你要说收不到怎不说其他投资也有可能收不到钱的风险 这样举例举不完不过你似乎很痛很房东 也不是第一次找我抬杠了另外在房版分享房市投资不是很正常吗

看项目的投资者平均收益的话，其他项目有高于房产？

其实我相信风险跟利润成正比 所以为什么要一直比利润而忽视房产的稳定呢

房屋挑的好，一年多转贷下去拿本金，含当初头期还能拿超过勒

他这杠房子增值是以510万去算 杠杆不够高才2.3倍 是因为物件是套房 若五倍杠杆可操作千万 每年涨3% 你222万ETD每年光增值就要追30万，能赢吗?

我其实回过 我拿这间贷款六成 20年 1.5% 就是不想被说条件难达到 我也有贷款30年 8成 1.45% 还有1.35%的 这样数字更好看了但我主要想表达的是包租公的稳定

好奇ETD投资者平均收益有多少，包含被倒的...

我也可以拿我最强的出来举例 但我没有 其实我最后都是五间一起看平均再去做调整 负债比跟现金流

配合建商贷5%杠杆可拉高到20倍 总投报2% 现金投报40% 当然这也只有前三/五年建商贷才有的报酬

一般不动产简单投资还是.平均增值2.5%,出租投报2.5%=5%(抓的很保守拉)然后开5倍杠杆,利息1.5%这应该是很容易办到的中长期投资规划.当然还有交易成本就是了...所以拉的久成本就均摊掉更多.因此中期惠要求更高的增值,不会接受2.5%一年的微薄增值.而短期,短期是直接买便宜+加工提高利润,然后不算租金.不过短期是制造业...这非被动收入,是主动收入.因此短期的投报率傲视其他投资法是必然..

回楼上，林凤营真的很好卖阿，靠卖饮料我又可以多买一部跑车囉，你们继续灭吧祝你们好运唷！对了，我的分店很多你一定看过XD

回楼上你真的吃饱太闲，我也不想跟你计较，如果这样会让你心情好点我也算是日行一善。

其实我熟的朋友有人跟着对房东喔 有的是没头期 或懒得找叫我报 我自己买都不够了 还报给你勒而且谁跟你报明牌 真的都自己贷好贷满去买那种什么买房讲座才多的是诈骗我如果要坑人 大可以拿另一间 买价560万租18000 还贷款7成多 头期168万的出来嘴 而且两年多已增值150万不算租金头期已接近翻倍 但我觉得增值不是能完全掌握的 才改那中庸一点的例子你这种因为你是房东 所以说话就带有偏见才不可取

其实,之前林园入手的公寓...XD两间一起打包买,70万,翻修各40万.等同一间成本75万.一间租7000一间租7500...谢谢合作.两年后一间卖10x,一间卖11x..不过现在已经没这种机会了...另外出租特化喔.

早知道是要比赛不是分享作法的话 我应该派强一点的选手

之前地上权套房,下斡旋30仲介不收.结果他同事成交35他怨叹要死..那时候,那边出租行情,5000..现在那边大概要成交6x....(40年地上权套房)不过因为是套房,流动性高和租客素质不敢恭维.所以6x就没兴趣了.如果可以买在4x..我会买了然后找包租代管的让他租断.5000打八折也有4000...无脑跟包租代管业者收租.无期限地上权,号称无敌钉子户..跟新的有期限地上权不一样.这都不是神话喔..XD

我推广的租金当收益 增值当礼物 因为租金稳 我知道又有人嘴空租 会弄到没人租的物件有 不想整理 二手旧家具 整间丑死 我一天就租出去的物件对面就有一间 到底谁的问题

神话应该是,某间大楼,买了三年,总价翻倍...我指卖掉后的成交价..并且那时候没有房地合一.但是神话不可复制.

低价的出租件喔 我还看过同行遇到 通缉犯 吸毒 连夜失踪满屋垃圾的都有所以我很坚持用租金去筛选房客

套房收租房客毛很多,所以都不敢碰..XD但是高租金的两房,房客很容易两三年后自己买房子..XD后来发现,2x年的三房,房客最稳定.

我妈以前松山小套房 没房地合一有买卖金身的也是神话级收益啊 但这种都很难复制 时空背景不同

一租就是可能目标十年以上.

我最高租金的物件已经两组房客去买房 哈哈

所以养中长期规划,我会懒得去装潢拉高租金.基本弄干净整齐就好,普通租金租..租客稳定性高.蛋黄区两房,房客超爱跑去买房子..XD

不过北高两地的租金有落差 放在台北会少大概一房 我以前搞2-3房的时候 2房反而好租 3房租金蛮贵的

台北和中南部比较不一样的市场型态.

以前朋友都以为我装潢本业 都装潢的超屌才能租好租金其实我整理房子花的预算都只抓五万 干净 东西用新的 就很好租了 当然一开始不能挑什么要花大钱的物件我进房一律先看厕所 厕所不用花钱 厨具正常 冷气给我留下 真的不太花钱

厕所看磁砖,磁砖ok换设备还好...XD但是厕所烂的通常价格也低.杀一杀,杀得够低,就直接做短期翻了立刻转卖..厨具倒是还好,洗特例一字柜三机,不用两万搞定.

我遇过两次 租两房租到想直接买 结果嫌贵 后面我卖房很少超过一个月就卖掉 因为有赚就好了 干嘛耗时间不过有一次被一个恶质房仲专约卡了两个月

刚卖掉一间短期,我只换窗户,做一个电视墙,换厨具"台面".然后找装潢后细清,洗一次就拿去卖..

真的要花多点钱整理的物件我也是直接从原本要出的总价扣

目前翻修,最大麻烦是40年老大楼..那个...恩...建筑是大脑装大便..马的.

你做到重点了 窗户 厨具用用 感觉就不旧 做个电视墙马上变中等装潢物件 现在人其实很好满足

管线乱跑,他以为是血管喔,公管给我跑楼地板是什么鬼.结果公管堵塞,管委会又不修..变成我要挖地板接水管出去.

做明管排掉..

然后要改回来要去别人家改 别人不给你进去这样明管很丑但没办法

封管的之前遇过,旧管封久了裂开,要从新打出去接一根到公管

所以经历过这些 你跟我说 刷刷油漆换换窗帘 买个新的家具家电整理出租件 有多劳心劳力....

其实更多玩2x年屋的,无脑买,买了叫同一个仲介去出租.

收租多半都困霸数钱 赚少点很正常这我不行 我太78 我都要面试房客

有的人都在国外,或是台北人或台中人.根本完全丢给仲介去处理.我刚买一间,屋主现在还在澳洲回不来无法签约.他就是无脑丢给仲介代租,直到最近涨一波,就急着卖.

投资无国界 不像我住哪搞哪

刚好他的房客也退租.那个仲介帮那个屋主处理那间房子好多年了.

这种就是出资 找一个代理人或经纪的概念

差不多...

我是大翻修就无脑丢给统包,小翻才自己发包.

神经病腻 我管自己的好玩 管别人的干嘛

我自己包给自己 哈哈哈真的看房看厕所没照片的我会先问厕所状况

因为自己发包,水电和泥做和油漆,有一个比率会吵架然后推责任烦死了..XD然后又因为泥做水电难找,油漆常用的7x岁退休了.

正常 我是都自己人

而无法有长期固定配合的..

不认识的 阿比喝下去 打起来都有可能

我都大钱给人家赚,小钱顺手省而已..XD尤其像透天那种...绝对是丢给一个统包叫他处理..XD通常是地板,窗户,卫浴设备,自己才搞定.

工种多还有作业时间会拉长的 还是需要一个居中协调不然互相影响 大家都做的很不爽 尤其有些师傅土性重 我都叫不太动

崩溃～～～哈哈

笑死

笑死 我五户在出租 多轻松你知道吗

股神好，respect

https://www.cmmedia.com.tw/home/articles/26789股神们好厉害哦，忘记板上的股神赚不到可以操两百亿美金程度就在房板吹嘘XD

崩溃 崩溃xdxd

股市大多头你可以嘴房市 等到空头怎么办？

c大s大刚好交错推楼XD

可怜崩溃鲁蛇

傻眼，你的回文不是完全打自己脸？股票这么好赚你干嘛不要自己低调买满还要来这边分享？

好好讨论大声三小

这篇怨念好深XD 帮QQ

这就房版 不分享买房经验是？ 宣传ETD那干嘛不买BTC回测整个BTC历史都是爆涨再爆涨而已

大家太客气了吧，你到底多想买？

买不起所以来房版崩溃喔XDDDD 有够Loser，哪天你等你买房，你484又要嘲笑5折团

不当"房奴",那你当股奴喔?不过要你理解太难了...

哈，这篇留着十年后回来看XD

赶快欧印 借贷来全买ETD