楼主:
ceca (生活艺术大师 N)
2021-04-09 12:56:14※ 引述《CyberFret ( )》之铭言：
: : 但这做法有个最大问题是
: : 你本业必须要有不错的现金不断流入
: 还有一个问题, 那就是空屋的供给量大于租客的数量,
: 不管你的租金高或低, 一定有屋主是没人承租的,
有阿,豪宅市场就是这样.
: 这些屋主如果不趁势获利了结, 每个月附房贷管理费,
: 每年的税金, 这表示在持有的这段时间, 部分资金被
: 卡死(贷款的本金), 还有负的现金流(贷款利息,管理费,税金),
所以你没看到豪宅一片惨兮兮.
你看我们老鸟投资客谁最近跳去玩豪宅..XD
: 虽然负的现金流金额也许不高, 但是通膨也没那么夸张, 换句话说,
: 该屋主在通膨真正发酵之前, 钱就先变薄了,
: 如果想获利了结, 就要趁刚性买盘还在的时候, 赶快出货,
有阿,你看豪宅很多出货给真自住的,都是破坏型价格.
: 因为刚性买盘是限量的, 虽然每年都有新的人进就业市场,
: 但你不能期望他们一出社会马上就年薪百万(首购预算抓1千万=年收10倍),
: 也不是每个人工作2-3年之后, 就能年薪百万, 不但要进对的产业, 还要
: 进对的公司, 跟对的老板, 再加上个人努力和造化,
: 所以真正买的起的刚性买盘会愈来愈少
但是你会发现.
豪宅市场有没有问题,你在2013年豪宅限制贷款以前,你要怎样知道??
你说豪宅是被豪宅税打趴的嬷?
可是后来针对性审慎措施下去,怎么只有豪宅趴,其他人也没多惨??
那你在2013年豪宅限制贷款以前,你怎样判断这个投资产品会出问题.
最直接的观察数据,是不是"租金的变化"..XD
豪宅热炒的时候,其实你会发现豪宅的租金完全跟不上.
并且还随着豪宅狂盖,租金还有下修趋势.
这代表什么?
这代表刚性需求面完全被满足后,还供给过量现象.
而价格炒高是因为,一堆人再利用豪宅洗超贷.
也因此,当你豪宅限制贷款限制下去,超贷洗不出来.
所有洗超贷的人撤退之后.
是不是豪宅就陷入了到今天都要九年的低潮..
还让某些人,赔了破亿跑去对岸搞直销,滞销不想交屋被国泰没收预售款等等事件..XD
这么悲惨就是,没有租金支撑的市场,海水退了大家都没穿裤子...XD
反观什么低总价还是中古屋,你限制半天房价还不是照样涨.
阿靠杯租金投报那么高...供给完全跟不上需求阿.
哪来的买盘减少问题..
等租金开始下修再说吧.
租金再上涨的地方,你不要跟我说买盘再缩减...XD
至于店面也是投报率很低.
不过这边要搞清楚一点.
投资世界,只要有财团大量渗透的地方,投报率都不会高.
因为财团可以接受很低的投报率..但它们会把价格洗到老高.
商用不动产是财团可以切入的产品.
所以很多店面就会有金控,寿险,和各大财团的投资置产.
因此店面一直以来出租投报率都会低...也就是价格都是被洗很高.
而你说,租金这么低可以玩吗?
恩...拜托,你看的指标是"租金的变化"..
微分一次后的数值...
如果这个商圈,租金再上升.
虽然他投报可能只剩0.8%.
但,你依然看到厉害的投资人,就是跳进去追.
尤其如果他上升速度还在增加,也就是微分两次后的数值是正的.
那不追的人是小狗...到时候睡狗窝..
当初李嘉诚跑去英国投资,我们寿险也跟过去是为什么?
阿就是因为当时欧洲涌入大量难民,英国商用不动产租金疯狂提高.
本来英国的持有成本+资金成本平衡在3%,那时候一度被炒到2.5%以下.
但他们还是照样追...那时候不是还笑称李嘉诚都逃离中国去英国..
但实际上,连中国财团都跑去英国买商用不动产外,还买英国的各种基建股份.
例如自来水厂,电厂,钢铁厂之类的,那时候有人还说,英国人都被中国人养了.
而追的时候也没错,前两年租金继续飙涨,它们帐面上都有赚钱...
直到直到..英国突然要搞脱欧..XD
立刻英镑大贬,这些跑去英国的,全都亏一大笔汇损...把帐面上赚得全都赔进去..XD
还好这次疫情推动的大通膨救了他们,不然到时候看它们怎样认列这边的损失.
但无论怎样,这是一个很基本的投资操作.
看租金这个数据.
当租金一次微分是正的,可以追,当租金两次微分是正的,你不追你要被老板抓去辣正.
因为,租金直接反应"基本面"...也就是刚性供需面.
租金再涨的地方就是供给不足需求过量.
租金再跌的地方就是供给过量需求不足.
台北东区因为商圈转移和商业型态改变,是不是租金再贬值.
阿你说他们店面屋主,死要撑房价...称的了多久??
但是松菸旁边出现一些文青餐厅咖啡厅等聚落,是不是那边租金有上升.
那你看那边店面这几年价格是不是有上升?
so....租金是最现实的,也是反应最快的供需指标...
因此,与其整天在那边看什么人口变化,薪资,工作,OOXX..
你不如直接看租金变化就好.
像最近中南部改套房产品的租金停滞了好一段时间.
这就是改套房的人有点过多,产生的需求端已经满足现象.
也许你会用高档装潢去拉高租金.
但那种拉高不代表"行情".
你要用同等级的东西去看他的租金变化是向上还是向下.
当同等级的东西租金成长停滞,那这个东西中期以上的操作就不要玩.
(当然短期没差,短期什么都麻可以玩...XD)
so...投资,靠的不是信念,不是想像,不是一大堆"间接分析".
你要去寻找更直观,更直接市场反应的东西来看.
看市场筹码,看租金,看价格....
不要理论一大堆,结果实际面都蒙着眼不看.
这样你会倒.