很多人不清楚建商的立场.
其实建商的立场很简单.
请问建商利润在哪里?
有两部分.
1.盖房子卖的利润,大概20~30%.
2.土地增值.
一般来讲,房市交易火热的时候.
建商就是快速的大量赚取盖房子卖的利润.
例如他的钱本来够推3个案.
但是交易火爆的时候,就会狂卖红单和预售屋,然后再想办法到处借钱.
硬要撑出第四第五个案.
当然在火热的时候,房价也是会一直上涨,因此建商虽然是买地盖了卖.
但是毕竟买地到盖出来卖会有时间差,建商通常用当下房市价格回推的土地价去买.
因此在时间差可能2~5年这段时间内,也可以赚取某部分的土地增值利润.
但是饥饿行销就反过来.
建商把重点转移到土地利润上面.
因此减缓推案,但是把价格疯狂拉高.
之后财力雄厚的开始抢土地,把土地价格抢高.
然后因为你要知道一般来讲每个月大家在看的不动产交易量统计.
他是包含新成屋交屋纪录.
而一个建案基本上都是百户两百户,多的就五百户七百户.
因此在大量新屋交屋的地方,交易量就会暴涨.
但是如果建商是卖预售,那会形成.
今天交易量没啥涨,可是预售屋交易火爆一个建案三五百户一下子就卖光了.
然后同时有一堆建案在卖..
而这个交易量会直到1.5~3年后,才反映在内政部的交易统计数字上面.
所以当你看到这边交易量大增的时候,有很大的情况是落后资讯.
因此如果反过来建商开始搞饥饿行销.
一方面预售屋全都不卖,另一方面也不请建照.
然后钱都拿去抢土地炒高地价.
那会在未来一段时间后,大家就会看到交易量大缩.
这个时候,就是建商开始利益收网的时候.
因为到时候政府就有借口解除各种贷款限制,交易税下降之类的.
而那时候地价已经被炒到老高,市场新屋缺货....
建商等到解放限制,在一股脑地开始盖未来新行情的新建案.
而这段时间屯下来的土地增值,就变成超级可观的一大笔利润.
so...目前那些大咖建商在打的如意算盘大概就是这样子.
小咖的去旁边吃屎....
大咖的则是从"短期"改变玩成中长期的概念..