基本上法案都是要进立法院.
立法院还会对法案做增减修正.
所以最后变化还是在立法院.
通常法案要等公布后再来讨论比较好.
不过这么多人想知道目前如果照这个规范下去的话会怎样.
那...
冲击最大的是中期投资.
你本来做3年规划,会因为房地合一而被打乱.
并且对于新要进场的中期投资者,也会处于缩手状态.
会大幅增加中期的不利.
以中古屋来讲,买卖成本粗略估算是8%(仲介费代书银行设定等)
(不包含砍仲介费事件)
所以你租金有2%,增值利润基本上一年也需要2.5%这样一个月4.5%在开杠杆,利润才够肥.
(现金投报率16.5%...恩,其实我不喜欢讲出投报率来,因为这会让酸民崩溃.)
而一年增值2.5%,3年期+交易成本=你总共要涨15.5%共三年,一年房子要增值5%.
一年5%,也就是你买1000,一年后要1050两年后要1100三年后要1150.
当然以目前制度,你还会被抽房地合一税
不过因为有5%的卖出成本扣抵额,买入成本扣抵额,以及三年后20%计算.
所以最后可能会被抽15万左右,粗略算起来实际现金投报率大概有12~13%.
不过,这种成长速度如果外界不干涉,你也是需要花点心思去挑.
一个都市就算在上涨期间,很多区域也并没办法这么稳定可以三年达标这个增值目标.
当然我知道很多会选择砍仲介佣金,当然对我们有在玩短期的而言,砍佣金是杀鸡取卵.
但如果你砍佣金好了,砍成1%+2%,那买卖成本大概缩到5%.
也就是三年房子要涨11%,一年要3.6%.
这样1000万一年后1036两年后1070三年后1100.
是比较容易达标,只是这样你就要去砍佣金...
当然实际上你还有交易时买便宜一点,卖的时候卖贵一点的买卖波动价差利润空间.
不过反过来你销售房子也有没租金收入的空置成本.所以粗略算这两个就打掉不算...
不过在房地合一修正之下,就很可能造成观望氛围很重,进而先产生涨幅停滞状况.
然后你一定不会接受三年期35%的税,因为这样会变成要抽到25万左右.
就算原本的增值速度,你投报率也会降到8%...这样你不如去做租金特化包租公.
(3%投报率的物件出租开杠杆,投报率就是9%,增值当作未来的耶诞礼物)
所以你变成要放五年,而放五年,等同你也降低转手率,这样会更恶性影响到增值.
所以再回头会让增值大幅下降,本来一年5%的地方可能降成2%.
而降下来你就麻烦了,你在算上去你投报率靠杯怎么剩下5%....XD
并且主力利润从增值变成靠租金杠杆....
而这样你转卖的时候空租期的无租金收益就会被大幅放大影响...
所以最后结算你的利润会更可悲的低.
(so....这时候低租金投报率产品就会受到重击...
因为这时候,你租金投报率是2%还是3%,影响就非常非常大.)
因此,中古屋方面,中期投资形态大受冲击,投资人也会自然转弯去寻找其他投资策略.
然后讲到预售屋.
预售屋就是拼超级高杠杆.
10%订金后就赖著各种我在国外,我现在在忙等借口,不付工程款(干不要说我教的)
然后没有买入交易成本...
当然你在交屋的时候还是要在生出10%"周转金"做交屋头期款.
利用10%资金养0年屋三年等增值(盖三年期的建案)
我们先不论转单,先论预售屋买了成屋卖的型态...
而这三年之后交屋,成屋贷款八成,再养两年...
(先不讨论ab约做9成贷款)
这两年增值可能就会很疲弱,所以你不会期待他跟你预售期养0年屋的增值同等级.
但有租金收入,当然租金收入的同时,你必须再花一笔钱做天花板和买一套家具电.
所以最后五年期的你需要目标12%投报率的话.
你买1000万的房子最后要卖再1250万以上.
这其实需要很大涨的状况才会产生.
并且预售屋1000万,变成两年屋可以卖到1250万,一年涨5%.
中古屋大概投报率都要8%连续五年才可以达标.
而如果要死不死,中古屋的涨幅退回3%.
那你1000万的预售屋五年后可能才涨到1100万.
你一来一回最后增值利润被你的交屋和做天花板买家具电成本吃的剩没多少.
结果,靠杯你又再赚租金....XD
所以,预售屋基本上交屋后放两年一般来讲增值并不是很好赚.
好处是买新屋会爽.....所以也是花钱买爽的概念.
而真的会玩放两年的投资客,基本上都是走偏门.
靠建商帮你做ab约,9成贷款,这样你出租投报2.5%就可以透过杠杆做成10%现金投报率.
或是你交屋后立刻转手,只拼三年预售0年屋的增值.其他交给木工..
当然更多就是拼预售屋转单为主.
但是预售屋转单你要想,谁会接你下一手...XD
你会发现大多都是包租公(置产的也是买去出租...极少数养空屋).
而这些买盘都鬼灵精,不像中古屋买盘自住户比率很高,很多都蠢蠢的.
你不要看买家他们好像泞头泞脑,实际上它们只是在装傻..XD
附近有多少建案,每间卖多少.你大概买多少,旁边中古屋行情多少,它们全都比你还熟..XD
也因为他们很熟,所以他们才会让你赚一手...因为他们够理智.因为他们数字够清楚.
但是当他们预估政策会造成涨幅停滞,甚至判断可能会有杀出潮.
你在看它们会不会来买转单..XD
它们会等你死了再来替你收尸...
我大悦的故事就不用再讲了,为啥预售屋都转不掉,因为十大恶人之首张盛和阿.
so...转单千万不要以为买你房子的是白痴自住户..
错,自住户因为笨,所以他们有被害妄想症,他们才不会想让你投资客赚一手而买贵.
他们收到预售屋的行情也都是收到广告户最便宜的,然后一直靠杯你们都在骗它们.
(也就是一般来讲,我们说一个建案卖25,实际是22~28...平均25...
但是你光板上就一堆人,要买的讲明明就是22,代销太可恶要骗我25..
买了的人讲28...你看要喷了...XD
然后搞了半天,连自己都搞不清楚到底均价行情是多少..
甚至连建商自己开发人员也常常搞不清楚到底某一个建案均价是多少
不过预售屋实价登路要上路了,这个现象未来会走入历史..XD)
所以...真自住户接预售转单的比率很低很低...
他们大多都是成屋之后才买..
因此,预售屋转让一项风险都非常高...我也都建议有赚就跑,并且随时做好过户准备.
你看我白天鹅就跑了,才赚一点点.
(当然你说现金投报率也有20%就是了..XD)
而在这种政策之下.
对预售屋冲击就很大.
转单变超困难会造成转单投资客缩手.
增值会被压制,造成赚增值投资客缩手.
那预售屋销售自然大受影响.
自然建商更不敢往上快速拉高价格.
恶性循环就会让涨幅更加码被压制.
因此,这次政策如果真的施行.
最大伤害者还是预售屋.
(你会发现.任何风吹草动,无论贷款成数,无论交易成本,主要受灾户都有预售屋..XD)
再来就是中期投资.
中期投资会转头对增值期望下修,然后提高对租金的诉求.
不过当然你也会发现一件事情.
除了短期投资以外.
租金对投资是很重要的一个参数.
因此,在高租金投报率的地方,投资才会安全.
因为任何风吹草动,你还有租金可以开杠杆去撑出利润.
而加大交易成本,也会让高租金投报率的物件反而更有竞争力.
但是无论怎样,整体的涨幅会明显被压制.
预售屋买盘甚至会受到大幅影响.