刚比赛被干掉，所以离下一场还有点时间来发废文
（比赛才是最残酷的现实，所有人眼里只有强者，甚至只有第一名
其他都是屁）
绝对不是在签约室吃饼干
基本上这几年公寓被各位炒太夸张了
总价都要挑战2x年屋，坪数小一点的单坪价更是连银行都吓死
（我的某个买家，最近贷款一直估不到，因为单坪成交2x万）
是时候，公寓该进入休息了
休息多久？跟公寓无关，跟其他物件有关
也就是等其他人涨起来，公寓相对他们价格回到稳定盘的价差
其实各位奸商，最近应该也有公寓转手变困难的感觉吧
没错，那绝对不是你的错觉，或是你去年的发财金忘记还造成
一般来讲，我们用建坪去看，公寓会和其他物件保持一个比率
以公寓2～3楼做基准
新建案的6～7成，2x年屋的九折
因此一般我们在投资，也是看比率
谁落后买谁
就像最近狂喷蛋黄区
其实前年我就讲，蛋黄区和其他区域价差太低，此时不卡更待何时
但是反过来，应该是六年前，我不建议买入蛋黄区
这，跟什么环境改变，跟什么谁爱爬楼梯，学区好坏都无关
我们知道，你蛋黄区大楼本来就有这些优势
所以你比二军贵1成叫应该，贵两成叫优势已反应
但是如果贵到三成，那我就跑去买别的地方
当然啦，蛋黄区这种东西，有时候会随社会环境结构而改变
毕竟，蛋黄区叫“奢侈品”，奢侈品市场比较浮动
所以买蛋黄区必须更密切紧盯市场
就像，我也没料到会有武汉肺炎造成资金行情
本来想美术馆一年涨10%很不错
结果硬生生冲了20%起来，这种就是市场结构改变造成的影响
因此如果资金行情继续嚣张下去，蛋黄区价差拉到跟二军差三成
我可能也会接受（当然到时候还要看市场筹码去化释出状况）
但公寓这种东西是完全踩在基本面上“台北等都更的散退”
因此公寓买家是刚性空间地点需求者，以及包租公为大宗
（包租公看投报率，所以也是基本面走向）
所以当你看到他相对价格太高，那之后公寓会很明显的变难操作
当然啦，这种东西要跌太难了
但他会成交时间拉长，价格死鱼
至于为啥公寓价格会这么夸张喷上去呢
这我以前讲过锁筹码哄抬价格的炒房手法大家记得吧
然后，请问，一个区域，二楼或三楼公寓，释出量有多少？
阿靠，是不是平均可能才一两间两三间
这样你两个投资客一人一间买走，不就产生锁筹码现象
然后你一定翻新装潢卖
你买250卖350很正常
但有没有想过，那是你是专家，你知道250是废墟，350是精装
但，更以后要卖公寓的笨蛋自住户屋主会怎么想
“干你娘，黑心投资客卖350,我家不一样，我要卖360”
自住户才不管你什么屋况好坏，他只知道有人卖350
因此，东一区，西一区
各位奸商，你们随便炒一间，就对2～3f公寓市场有很明显的影响
不像大楼，有好多间在卖
一间精装成交，但是立刻又两三间一般成交破坏价格
所以造成，2～3楼公寓一下子就被各位炒起来
之后，阿靠，你2楼公寓成交500万，三小G8天价
这时候五楼公寓屋主怎么想？
二楼500万，我家不一样，视野比他好耶
所以他也要卖350
所以本来130的五楼废墟也暴涨
最后就全面疯狂
然后买家被吓傻
之后转弯跑去买老大楼
结果35年以上大楼，又被各位炒到要跟2x年屋差不多价格
（3x年老大楼释出量也很少，也很容易产生锁筹码现象）
那～各位再想，这样买家会跑去哪xd
所以我之后除非遇到很佛心的公寓或是老大楼物件
不然“”短期“”的投资，我会修正一些操作方式
不过回到原始问题
巨观之下
公寓大概就跟新建案的6～7折
（公寓用实坪计算，新建案用建坪）
新建案一般是主导市场的指标
因此，新建案涨20%，时间久了，公寓就是涨20％
至于如果公寓涨20％像之前，那会怎样
也不能怎样，如果公寓，老大楼都涨20％
你新建案，还是要看建商要不要拉高价格xd
没办法，他是主导市场
市场最多反应“你可以涨20％”的空间
但要不要拉，要怎样拉，要那时拉
打电话问建商老板