关于土地vs营造成本
土地 跟黄金一样 卖一块就少一块
涨跌跟随供需 只要经济没有停滞 就会跑赢通膨
营建成本方面～
未来是否会不增反减呢？
毕竟许多产业都陆续被破坏式创新所颠覆
建筑业这么大的一块饼
很难想像在2040年时还是用同套工法在做
这几年3d打印屋、自动化、机器人等等大家都当噱头在看
说不定在2040年时
工程师已用不到当今一半成本的方式在盖房子了呢～
不论这是不是天马行空
总之营建成本应被当作不动产投资的必要之恶
盖了会折旧 旧了要翻修 修不好要拆 拆比盖还贵
更别说跟上下左右邻居的整合成本了～
个人认为不动产最稳的配置还是在有潜力（或至少可保值）的土地部分
自住兼投资也可找格局方正、地坪大于20坪的临路透天
作为防御型的资产配置～
※ 引述《KrisNYC (Kris)》之铭言：
: 基本上新成屋的成本就是 土地+营造+管销+利润
: 你问台北市我就用台北市举例
: 京华城最后标售价格372亿
: 依戴德梁行台湾投资及顾问服务部资深协理赖一毅表示，
: 京华城若以开发A+级商办为目标来试算，
: 合理平均每坪月租约2,650元，以3％租金投报率反算，
: 每坪行情约106万元，扣除兴建成本每坪15万元，
: 依京华城占地面积4,986坪、容积率560％概算，
: 每坪土地合理价格应为815万元，土地总值约406亿元。
: 里面会有30-40%移出来做住宅开发
: 特地作住宅开发是因为那边新成屋可以卖到一坪120+
: 比商办还高
: 我们拿这个案子来举例
: 在取得土地的时候开发商土地成本每坪就746万了
: 楼地板营造成本15 560%容积 每个地坪再加84万营造成本
: 746+84=830已经比每坪土地合理价格815高
: 总销依算式可推回每土地坪899万 总销448亿 总成本414亿
: ******经sdhpipt大指正更新营造成本算式******
: 15 * 5.6 * 1.6= 134
: 总销算式 (815+134)*4986
: 成本746+134=880 *4986
: ******总成本439亿 总销473亿******
: 易言之预计销售楼地板单价管销和利润
: 就算多抓30-40%卖豪宅 顶多也多卖30-40亿
: 全部都卖的非常符合预期 也只赚30-40亿
: 还要付利息 和工期销售等等等的不确定性
: 看到这里你明白了吗?
: 土地和营造价格占了所有计算的9成 土80 营造10 杂项10
: 其他的杂支利息管销扣下去利润看起来占比非常低
: 已经不是建商想赚你多少钱的问题
: 是土地和营造成本在决定走向
: 那土地和营造成本未来会怎么走?
: 土地攸关地方政府财政 土地的价格只要往下走
: 金融秩序和公家财务都会崩盘
: 工资和建材就不用讲了 未来盖房子有可能比以前便宜吗?
: 在台北这个案子里土地价格决定了不管有没有人买单
: 推案就是只会一直往上走 顺道一提
: 先不管当年威京集团20年前盖京华城成本多少 卖372亿有没有赚
: 接手的中石化 根本就是威京集团的子公司啊....
: 底下就不贴强雄图了...