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SETN
新闻标题:
MyGonews炒作房地产？小心“红单”的法律红线
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新闻内文:
许多房市专家、地产大师或名嘴在新闻媒体、网络媒体陆续发表评论，宣称红单只是一种购买意愿书，红单买卖属于(契约自由)，顶多是道德层次的问题，并不违法；竹县消保官靳邦忠再次呼吁，任何业主，不管是建商、代销公司、仲介公司、掮客、网红、部落客或房市专家，只要涉及预售屋销售行为就统一适用上述法律规定，所以它绝对是一个法律层面的问题。
现在一般人的认知，红单买卖若是在取得建照之前的销售行为，那是违法，取得建照之后开卖之前所谓的潜销期销售红单并不违法；但就法律观点来看，只要是预售屋买卖契约书正式签订之前，所有的销售行为都是属于红单买卖，都必须符合上述表格的法律规范。
一、于建照未取得之前先行贩售，便有广告不实及以欺罔行为影响交易秩序之嫌。
在没有取得建照之前，本来就不应该销售，除了违反公寓大厦管理条例第58条罚4~20万元外，隐瞒未取得建照之事实，也涉及以广告不实影响交易秩序违反公平交易法。依公平交易法第21及25条公平会可裁罚5万~2500万元，经劝导仍不停止可处罚10万~5000万。
二、必须具有专业证照并取得建物所有权人同意或委托销售
取得建照之后也不是任何人都可以从事预售屋买卖的销售行为，须具不动产代销经纪业资格且须取得建物所有权人的书面同意或委托销售，始可以办理预售屋买卖相关销售行为；违反者依不动产经纪业管理条例第5条、第7条及第32条课罚10万~30万，经禁止之后仍继续营业，得处一年以下有期徒刑。
三、必须提供完整契约书让消费者审阅
已具备上述资格条件，若与消费者合意之后，就必须提供完整契约书供消费者审阅，如果没有提供就违反消费者保护法第11条之1、第17条、第56条之1，可处罚3到30万元，如仍不改进可以按次连续处罚5到50万。
预售屋买卖不同于一般商品的销售，售价动辄数百上千万元，契约签订又属专业，所以政府为了保护消费者，自2001年开始就积极从法律规范来健全交易市场、 保护消费者，尤其只要是销售预售屋，就必须提供完整定型化契约让消费者审阅， 绝对没有所谓的建案开卖前后之分。
为什么只有开卖之后，才要提供完整的契约书，难道在开卖之前，就不是在卖这个预售屋吗？从群组的要约促销、办说明会、标的物约定签约、收款退款、全部皆为买卖预售屋行为之一部分，目的就是在购买预售屋，具有不可分性，应一体适用内政部版定型化应记载及不得记载事项办理，若违反则适用消保法第56条之1。
只要是签约就必须有完整的契约书提供消费者事先审阅，不管是订购意愿书、预定单、暂订单、代定单……各式名称，使用这些名称不也是在跟消费者签订契约了吗？而且从字面的意义上，更确定业者与消费者之间必须还要再签订另一份契约，可能让人产生是否有意转售的联想，既然签约就必须符合消保法上所规定，签订完整契约，没有完整的契约书就不能跟消费者签约。
四、不可有损害消费者权益之虞
另外如隐瞒未经建物所有权人同意即行销售并收受价金，如有造成多数消费者财产受有损害之(虞)者，或以欺罔之行为影响交易秩序，依消费者保护法第36条、58条得处6到150万元，或依公平交易法第25条及42条，得处以5万到2500万元， 若仍不改善，最高还可以罚到5000万元。
五、揪团团购属营利行为不涉及契约自由
用5万~15万元就可以买到一个房屋订购单，跟签订契约时必须拿出房屋总价的5~10%相比，成本相对低廉，难怪200户的预售屋建案开卖之前就有100多户被团购者锁单，整批转给业者之后，业者便可对外宣称开卖即销售一空。
靳邦忠指出，部分人士藉揪团团购的方式跟建商或代销公司谈判，与一般仲介公司代表买方跟卖方议价斡旋有何不同？揪团者可挟其优势，利用跟建商谈判的机会从中牟利，甚至趁机哄抬房屋价格。所谓的契约自由是针对消费者，而非业者，业者为营利揪团跟契约自由有何关系？既然要营业就应该接受行政监督，所谓的房市专家，不能用似是而非的言论，混淆大众视听。
六、结语
限制业者贩售红单的法律层面，消保官靳邦忠希望借此机会能够透过各家媒体，把这些法律观念说明清楚，贩卖红单并不是像名嘴说的不违法，只是道德的问题，我有必要出来说明事实以正视听，也希望以后从事相关销售行为的业者，能够了解法律的所有规范 并且遵行。
靳邦忠再次强调，身为政府的一员，我们乐见大新竹地区蓬勃发展，房市欣欣向荣，绝对无意打压房价，但维持一个正常的交易环境和理性的房市交易秩序，政府责无旁贷。所以我们严格禁止红单的转售，各机关加强查缉，就是为了健全房市交易，让房屋买卖市场更透明公开，以确保消费者的权利。