※ 引述《k49923220 (Nicholas Lin)》之铭言：
: 前言：我有1300万可负担，买新大楼会少坪数，买旧大楼格局差，不新不旧的大楼是前述
: 两者都取中间
: 我是骑车开车族群，捷运效益不大
: 因为未来有小孩会想换新屋，所以希望选个未来不一定增值，但不会贬值又能比较有机会
: 脱手的房子
: 预计住15年换屋
:
: 以下价格是三个月来斡旋，评比实价登录，与代销杀价到代销说不要卖了的价格..也是血
: 泪史
你一定要换屋喔.
: 1. 全新大楼43.5万一坪
: 优点：市中心 离捷运8分钟 格局就是标准新大楼，走路五分钟有大公园
: 缺点：买到坪数小，而目前买就是城区高价（相对旁边旧城区而言）
: 换屋时屋龄：15年
换屋,新屋直接跳过..XD
你增值速度会被15年后的新屋甩到看不到车尾灯...
新屋是增值最烂的产品..XD
: 2. 中古大楼 34万 25年屋
: 优点：地点也是市中心（买到坪数大，阳台有外推过）
: 缺点：没捷运，梯间格局不好，小小的 就像公寓那种 门打开一定华丽转身的要关门才能
: 走出来
: 换屋时屋龄：40年
这是增值最强的产品.
: 3. 中古大楼39万 15年屋
: 优点：格局不错 也是市中心，上述两者各取一半的优点
: 缺点：没捷运，屋价要高不低，感觉加几万就能买新大楼（但是总价就是差一百万），少
: 几万就能买旧大楼
: 换屋时屋龄：30年
这是增值次强的产品.
: 上述三者都 极完善得旧城区生活机能，学校饮食通勤，虽然没捷运但都有公共汽车，虽
: 然以我自驾族群影响不大，但会考虑小孩国小时可能还不用换屋，以小孩为考量
: 4. 全新大楼 在重划区
: 优点：一坪35万，相对市中心新大楼便宜很多
: 缺点：所以机能都不好，晚上像鬼城，被高架桥把新旧都市圈切成两半，确定无法未来相
: 连
: 只能等重划区拼未来新市镇 但政府造镇计画是20年规划 现在还在强制拆迁
: 上面每一种房子都有缺点优点，我很在意脱手性，希望这笔资产能够是有效的，因为再15
: 年也许可以换更大的房子
: 如果是各位会怎么选
: 价格/坪数/机能，鱼与熊掌不可兼得下
:
越老的房子,增值越强..XD
越新的房子放久赚的越少.
因为房子久了,价格会趋于一样.
也就是40 50 60 70年屋基本上房价都差不多.
但是当他们在0 10 20 30年的时候,价差就很大.
所以,要嘛新屋崩盘下来,要嘛老屋涨上去.
so...屯屋不要屯新屋,除非你是贪图她的高杠杆(例如兴富发帮你做5%交屋)
或是特殊区域,例如市区新重划区,你只有新屋可以买,例如水楠,中都.
so...
既然你要换屋,你就以中古屋为目标.
而中古屋当中,1x年屋自然规划好,房子比较新.
相对的价格也比较高,增值也比较差.
(怀疑喔..好东西就是贵,贵就增值差...XD..没有东西又好又会涨价这种道理.
如果东西又好又会涨价,那我们投资客立刻扫光光,你一间都买不到...
然后再丢那种不太会涨价的超级天价价格卖给你.
就像你看到15年屋为啥跟新屋只差一百万..
当然除了15年屋有含例如天花板阿,瓦斯管都帮你弄好了,甚至可能有一定的装潢.
这些成本都灌给你,所以才会造成跟新屋价差只有一百万的状况.
你说你不要这些装潢...抱歉,卖多少不是你决定的,是屋主决定的.
屋主要把她装修的150万灌进去...你只能选择不买或是吞下去)
2x年屋旧式坪数大,但是因为规划是921以前的,所以规划比较弱.
通常来讲,死爱钱的一定选2x年屋,甚至他们会选3x年屋.
目的很简单,就是增值更强....15年后换屋手上银弹更多.
但是如果你要顾虑到生活爽度,或是有亲朋好友来家里的面子问题,邻居素质.
你选15年屋,未来少增值个几百万当花钱买爽,也是可以的.
(要等15年,增值绝对差百万以上..几百就要看情况)
有时候不要为了几百万而虐待自己15年...
但是要换屋基本上不要选新屋.
因为其实新屋住进去过几年,就跟住15年屋的感觉差不多.
同一时代的建筑...屋龄差15年,但是其实实际使用上差异很小.
1x和2x以及2x和3x是有跨代,所以才差很多...
然后住没多久跟1x年屋差不多,但是增值又在被15年屋屌打几百万...XD
这就更不用说拿新屋和2x年屋比了.
几百加几百的增值落差,对一般受薪阶级来讲是很庞大的.
当然啦,如果你是富二代,或是年薪三四百万的可以跳过这一段.
不过2x年屋买1300万可能会超大.
超大就遇到另外一个问题,就是小家庭化现象.
所以超大的老屋,市场供给量有点大.而出场机制是包租公改套房会收购.
因此定锚大坪数房价的指标后面都是包租公改套房决定的.
例如一坪8万,包租公可以改出12%投报率的套房.
一坪12万,包租公可以改出8%投报率的套房.
而当下包租公愿意接受的投报率是多少,决定它们单坪要买到多高.
这是大坪数老屋后期价格定锚的数据标准.
而包租公是投资客的一种,所以不要期待他们出价会对你多客气..XD
因此,超大(室内超过50平)的老屋(超过30年),通常也尽量不要买.
当然啦,如果你现在买到一坪8万10万的老屋..那ok...
但是你不能用例如800万等级的单价去买大坪数的2x年屋.
不含车位,屋龄超过2x,建坪超过60就是要打折,100就要打到骨折...
这是趋势问题....
so...1300万..你买2x年屋基本上会买到太大.
所以如果你有这个问题,回头买15年屋,可能只买到含车位5x~6x坪左右.
但这样会比你买100坪的2x年屋未来增值来的强大.
and..最后讲点观念.
东西不是好就会增值..XD
投资客和建商都不是笨蛋.
好东西,我们都会把它的价格炒作到你看到都崩溃为止...
不可能留着又好又会增值的市场给你检.
就像我为啥现在时机会鼓吹切入蛋黄区..XD
就是..这是一个准备把好东西再度炒到天上的时间点.
等自住户回神后,蛋黄区价格就已经在天上了..
你要??...名嘴跟你说蛋黄区不灭?专家跟你说好东西保值.
那我们在天价倒货给你们接...
然后我们又回头快乐的去炒别的东西...XD
市场有一大群不动产游戏玩了几十年,等级峰顶之后奖励点数都点满的玩家.
你今天一个0级菜鸟刚申请帐号进场.
你是觉得你怎样跟这些究级玩家玩心机,玩布局..
你怎么会觉得你可以选到,又好CP值又高增值又强的完美物件...XD
你唯一的机会只有,当公布蓝帖的时候.
一个新的改变,产生了新的机会,这时候你才有一丁点面包屑可以捞.
例如这一波的资金宽松.
例如两房崛起,把成交单坪价吵到天上,但是现在供给量大增开始产生惰性.
反而建商前一波很少推案的四房,单坪价相对两房三房产生时期性的落后.
例如张盛和打房让不少玩家暂时性却步,然后我们这一群又把老部落的老屋吵到天价.
造成蛋黄区的房子和其他地方的其他不动产物件的价差被缩小很多.
这种因为事件而产生的改变,才是你有机会捞面包屑的时候.
否则一个盘整稳定的盘...XD
你买哪边,赚的都差不多...
因为...稍微比较好赚的东西,管他是什么地上权还是套房还是什么鬼垃圾.
我们投资客就会冲过去把他买光在拉高价转卖....之后又被炒作到没有特别利润的状况.
你看我手上通常都是.
预售屋,新古屋(10年内),蛋黄区(1x年屋)老屋(2x~4x),公寓,透天,店面.都持有.
(最近倒是没有新古屋,这种东西我持有的时间最少)
你怎么会觉得我们投资客会"喜欢哪一种产品"或是"验恶哪一种产品"..XD
我们只要赚钱啊..哪个好赚玩哪个,我们不怕手脏,但是也上的了贵族晚宴.
而只要时代没有改变,我们就有很大的"空间"可以去把所有看的到利润都榨干出来.
只有在时代大改变的时候,我们才会因为资金周转的关系,来不及把利润榨干.
这...才是你们的机会.称我们还忙不过来的时候.跳进市场抢一块肉走.
so....盯着蓝帖很重要的(政策,事件)