上一周签一间 到达第六间后 我就一直在想要不要收手
虽然我在十月份收到风声后先增贷500万出来买完还够下一间头期
一方面老婆其实一直都不太喜欢我继续买房子
(觉得借钱不踏实)
我总是用在一间无三不成礼 又买一间了 你看四多不吉利
在买一间凑五福临门 在买一间凑六六大顺
当然后面还有在一间 lucky seven 在一间一路发财 在一间长长久久....
一方面大概在十月后 物件都贵得离谱
下新庄要卖我单坪60万.. 两个玺 双玺欢玺都没破50了
乃至于我就像个已热身好的选手 却不知道该怎么下场
在签完第六间后 隔天马上出了两个我会很喜欢的物件
但一看 凶宅楼层.. 我便想或许是个警讯 该停了
以下分享我这几年的看房买房心得 其实中二又蛮基本的 大家笑笑就好
每间都有不同的交手状况 买到有时候也是运气运气
建案名称就不说了 省得被认为是出货文
六间就用编号代替 都是社区大楼
1号 15楼 自住
2号 7楼 买560出租18500 车位150 自用
3号 13楼 买450出租15500
4号 11楼 买510出租17000
5号 10楼 买495出租17000
6号 12楼 买500产权未转移
其实6号这间我预估只能租到16000 所以一开始出价是480 仲仲不收斡
我换一家仲仲撞不进去这个专约 (撞错人 真正金主是爸妈 撞登记人儿子没用)
我就想着翻篇了 而且我知道他隔壁我出490 最后520卖掉了
后来专约尾声 仲仲收网 想全泡 跟我说跟隔壁一样520会卖(520实登出来了)
我想了想 500 除了隔壁520之外 我觉得楼层原本10 11 13 有了12就连起来
加上这间 收租一年破百 算是我设定的人生第2个里程碑(我老婆说我有病)
于是我花了20万买我一个任性.....
目前头期拿出了1015万 (包含仲介费代书费税金整理房子费用 我通称取得成本)
贷款余额还剩下1563万
每年收租1008000
实拿 664736 (扣除贷款利息 保险 土地税 房屋税 修缮基金 空租 也就是大家熟悉的 资金成本跟持有成本)
每个月贷款 67376 收收房租还抵得过
等到正式过户后我会把多出来的300万还进去没有透支型房贷的贷款里
透支型房贷临柜随时就可取钱太邪恶了
省得我又想买个14楼连连看....
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从看房开始
自住物件就不说了 那个要注意的说完可能天黑
我在看租屋屋件的时候
屋龄基本上要小于20年(跟贷款有关)
交通便利生活机能佳就不用说了
第一件事看厕所
厕所如果很烂代表要扣钱
第二件事看能不能晒衣服
有些阳台外推晒屁阿...
第三件事看厨房
抽油烟机用排气的还循环式的
排气的我会从维修孔看真的排出去还是排到天花板上
(还真的抓过几次打假球的)
在来采光是基本 谁想跟隔壁借酱油
接着看有没有漏水过
某处壁纸特别新
敲敲墙壁是封版
油漆怕侧光 看看有没有那边刷痕特别多且不自然
柜子底板有没有膨胀
板材边边有没有长大
天花板有没有吐色
以上大概就是漏过水会发生的状况
接着开始看扣钱项目(屋主比我帅扣10万)
看冷气 吨数够不够 什么牌子 大约用多久
附的家具需不需要更换
其他的我都有办法自己修啦 看师傅做看久了
看似很麻烦 但大概都5-10分钟边看还可以边跟仲仲讲干话
然后还有一个大原则 总价如果便宜 有些可以无视
当你没有优点时 价格也可以成为你的优点
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接着就是如何买到这间房子
评估这个物件的租金 且原本租约要排除
以此为基准在考虑扣扣钱项目就是我的理想价格
接着我会参考实价登录看我这个价格有没有竞争力
且参考当下的市场跟揣测一下屋主的心态
基本上每年的出价策略会不同
仲仲的存在我觉得非常必须 因为屋主自售真的很难谈
当然有些仲仲跟你单刀直入有些话术有些演戏
我归类为业务技巧 像早餐店老板娘每次都叫我帅哥一样
而我自己又很难开发物件 所以基本上不会去要求扣仲介费
如果能达到我的目标 你敢要我就敢给
跟谁看房就跟谁下斡或最高斡(不要糟蹋别人的努力)
除非你拒绝了 不管是卡在你自己还是你店长 我才会找别家下
(不用去通灵屋主到底知不知道你的出价)
接着就等仲仲回报进度 我的斡旋是不加价的
要跟我约店里谈去给你的新人练手不可能
我要就代书在店里可以签约或只去签约中心就是俗称的小房间
进入到小房间后很幸运的都没有加过价成交
带好行动店员跟充电线单刀赴会(最好别带老婆跟长辈)
进去前我会先调整好心态 跟自己说 狮子博兔 君临天下
总有些开发方的仲仲会不信邪想来加价
要讲实登我陪你讲实登
要讲发展我陪你讲发展
要讲局势我陪你讲局势
要讲干话我陪你讲干话
但我从不嫌弃对方房子的缺点
了解我的业务通常都很少进我房间啦
讨论的大部分是这一期的饼干口味 blabla
手机只有在买2号待了9个小时差点没电(IPHONE真心棒)
买4号的时候还跟我说对方单亲...我说你去跟对方说我无父无母天生天养
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贺成交后就是如何养这间房子
不要搞到自己断头最简单的就是想办法让房贷小于房租
要嘛低利要嘛年限长要嘛成数够让你有多钱去操作
银行两个基本内规麻
贷款年限75岁减你的年纪 权状小于15坪最高六成
(有些分行贡献值高或总价高的小套房可以突破)
基本上买新庄社区的独立套房都还蛮好贷的
但还有两样我比较在意的
屋龄跟贷款金额
所以我买不超过20年的屋龄
而贷款对我来说挂在哪间房子的资产负债比是一样的
所以我会用总价高的去贷高金额
金额高条件也会变好
多出来的钱用不到就还回去(有些会请求放几个月在还 可能是卡到业绩奖金)
PS:生活品质也很重要 买房是为了过更好的生活而不是虐待自己
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回到为什么会走向这条路
有些人可能会看房子看到吐
可是我本身就空间规划 还蛮喜欢看房子这件事的
然后多数约我要去接老婆下班前去看看 下雨就不看了
(但今年下半年有些还指定时段一堆人去看 赌烂)
看看不同社区 不同的布置
下斡就顺便下或者仲仲来我家楼下收
变成看房买房是种兴趣
所以现在变成这种市场就不好玩了
看了下斡连收都不收 不好玩
挑套房则是因为越小投报越高而且能分散风险
虽然不是现在市场主流的正两房或小三房
但在下新庄去化速度都挺快的
而且诡异的是从2016开始这边近捷运的物件蛮多都在涨
(我自己当初推测是缓跌)
原本只是以抗跌为目标去买 结果搭到增值顺风车
所以就一路走到现在
曾经我也算过给我老婆看
光租金就收多少 屋龄也还年轻可以持续收租 就算跌还是不会亏太多
过几年还可以转贷或增贷套现回来
不说这几年增值 只要房价不腰斩 膝盖斩 脚踝斩有什么好怕
且我除了房地产还有些备用金跟当作避险货币的美金可以让自己不倒
只要不倒就有机会爬起来
我老婆小我蛮多岁的 也还没有到接近高龄产妇的年龄
实在不该挡我继续买.....
PS:现在房市真的有点乱涨的现象 什么诡异物件都有可能涨 要买对物件