所有这类型的文章我认为都可以先用怪老子的网站参考真正的报酬率IRR
https://www.masterhsiao.com.tw/HRI/HouseRentalInvestment.php
https://i.imgur.com/slQNV8J.jpg
https://i.imgur.com/4C4cJpI.jpg
这个算是开源网站中相对写的较完整的，其实逻辑也不难，excel花一点时间，就可以更
自由定义你的参数。
这个网站的好处在于，你可以大概了解到，贷款的越多或者租金越高，你的报酬率会越高
，而且你也能同时了解到，在各种不同的情况之下，你能拿到手的报酬率到底有多少。
而且他算出来的结果是irr，可以让你跨案比较，甚至跨界，跟股票债券私募任何金融产
品比较最重要的IRR，也就是投资报酬率，或者你可以想成是你每年资产增值的程度。
我觉得与其在那边讲说你的投资案好不好，不如直接把分析的方式跟你分享，若你觉得有
用，之后你都不用靠别人。掌握正统的财务分析架构之后，看案件其实根本是之微末节的
事情，若你没有分析的方法论，看再多案件也只是浪费时间。
回到这个案子，根据你给的条件，我设定这是一个两千八百六十万的房地产投资计画，可
以融资八成，贷款设定1.4，投资方案是月收租金十一万，你可以发现其实中间的现金流
才是影响投报的关键，若投资三十年，最后房子以多少钱卖掉其实对报酬率影响很小，若
你预期的投资年限较短，这一块的影响会更大一些，但可以在参数调整，我就不再赘述。
而且房地产价格预测相当困难，我大多以物价指数的成长计算。
不计算房屋地价税，以及仲介的费用，因为仲介费用上下变化很大，很可能跟屋主买然
后自售，或者6%拉满，这得依照你的情况自己计入，投资报酬率大概会是年化8%-9%，计
算各类成本之后应该会落在7.5%附近。
但如果你认为买下之后你可以用更高的租金租出去，那预期报酬率就会跟着提升。假设你
可以租到十四万三，也就是总价6%，那么你的irr会提高到惊人的20%，这是一个非常诱人
的数
字。
给你一个概念过去台股三十年我记得是7%附近，美股好像更高一点可能是8.5%，若你又正
好眼光精准，挑选到纳斯达克，那你过去五年的总报酬率是170%。
若只能用原本的租金出租的话，以我来说，我会觉得一个三十年的投资案，流动性这么差
，没有有效手段对冲集中度风险，还需要五倍的杠杆，对我来说，没有投资价值。
但影响绩效的不光仅仅是你的投资标的，更多的是你的财务行为，投资必须要对自己的标
的有长期的信心，才不会在价格波动中迷失被扫出场。这点股票房地产或债券都一样。若
这是你唯一能接触到有信心的金融产品，那么你不投资非常可惜，现金是回报率非常糟糕
的产品，除了流动性拉满一无是处。
最后讲一下，他的网站当然不够全面，但有excel可以下载，你可以自己进去学习，虽然
一开始会花点时间，但这种真金白银的投资，我建议还是学一下比较好。像我自己，每一
次的投资我都会拿我自己编的excel再修改字段参数等等。这个你拿我的表格去也没用，
因为你若不懂每个格子的逻辑，对你来说会很难用，还不如用别人写好的泛用性网站。
以上。
※ 引述《l90lT (陆军1901梯)》之铭言：
: 请问年收益4%的房子大家会下手吗？
: 4%往回推是屋主要卖的价钱，4.6%往回推
: 是我想买的价钱，我参考实价登录
: 应该是4.6%左右，房子没有屋主开的价钱那么高
: 但是屋主把套房隔的很漂亮，所以满租
: 租金收益相当不错
: 如果照屋主想卖的金额，房子是没那个价值
: 但租金有4%，大家会下手吗
: