各位前辈晚上好
近日在自家附近看到一个30几年的物件，目前里面全面清空，只剩间厕所
，其它完全没有隔间，该屋是连栋公寓式建筑，在一条无尾巷底，该区在
分区上属乙种工业用地，所以该物件周遭邻居都是些小型工厂，但二楼以上都是一般住
家。
该物件本来也是工厂，近日刚转手，但现任屋主又打算出售，所以才得知这间在附近低
总价的物件。
想请问的问题是，因为我本身开了间小型咖啡厅，如果想购入该物件，部份作为咖啡工
作室(约占总建物1/3)，多出来的空间进行装修作为住家，这样住家部份是否属于违建？
又我将商业登计设立在该址，是否该址的税率就是工业用地税率计呢？
虽然在房板潜水很久，但实质上还是房市小白，如果发言有不妥，还请见谅。