看到这篇就想到前阵子有人特别问的借钱
虽然跟home-sale不是100%相关 只是我认为也不失为跟房子投资相关的议题
※ 引述《carolgilbert (凯洛吉博)》之铭言：
: 标题: [请益] 炒房会比较好赚吗？
: 时间: Tue Oct 20 21:34:36 2020
:
: 1、我朋友有1000万的现金，目前投资稳定每年收100万利息，假如投入房产会比较好赚吗
: ？
不会 如果你是"投资稳定年收10%" 没啥必要跑来冒风险
除非说你今天是要来学习，当作未来多的投资管道 我觉得或许ok
但是单纯要问 "好赚"，既然已经稳定年收10%的话，直接投入房产不觉得会"比较好赚"
: → zaqimon: 我对每年稳定10%比较感兴趣 现在还买的到吗 10/20 21:56
稳定10%很多 你知不知道而已
: 推 libramog: 稳定10%很强 不如继续投资其他的 为啥要玩不熟的房地产? 10/20 22:23
这重点啊 除非是要学习或是天赋异禀 不然进不熟的领域能立刻10% 有这么好康的？
: → abyssa1: 分个两百万当头期 杠杆五倍 股票也才少赚20%够付房贷 10/20 22:25
: 推 midmid: 固定10%可以压身家了 10/20 22:29
: 推 kevinhon: 每年稳定10%的话，鸿海直接收起来请他去理财就好 10/20 22:37
有1亿要稳定10%不难 有100亿要稳定10%我不知道 至少我没方法
: → IBIZA: 固定8-10%的债券很多? 10/20 23:06
: → IBIZA: 现在有8%的不是垃圾债, 就是有汇率风险的 10/20 23:07
有一只我们刚认购的上市公司BBB+主顺位债券，三年期2.5% 质押可以到八成，利率0.9%
是美元计价的，所以的确算是有汇率风险。但如果你有美金配置其实差不多9%获利
所以杠杆后10%其实不过分。当然你要票息就8%就是垃圾到不能再垃圾了
另外还有BBB-有一只可以认购，三年期3.75% 质押也是八成，利率1.25%
这样就是14%左右，只是这只也是美金计价就是
: 推 hune: 10%不敢讲 但金融股定期定额存股保证稳稳6%以上 10/20 23:17
: → IBIZA: 房租4%乘五倍杠杆就是20%了 10/20 23:32
: → IBIZA: 真的能稳定10%是很惊人的 10/20 23:35
稳定10%一点都不惊人...
: → carolgilbert: 各位大大，我是在问炒房好吗？不要追究那个投资是真 10/20 23:46
: → carolgilbert: 是假 10/20 23:46
: → carolgilbert: 而且我朋友觉得鸡蛋不要放在同一个篮子，要分散风险 10/20 23:49
: → carolgilbert: 所以才会想加入炒房行列 10/20 23:50
只有1000万我是觉得没什么好分散风险的，毕竟你要来炒房，只会变风险都在炒房钱上
(若有100~200万就能入场还有10%的话就是我还要学习的地方了)
: 推 kutkin: 炒房好呀，因为亏了也不会有人逼你追缴 10/20 23:52
: 推 zzz41432: 稳定10%利息 随便放款 高利贷就有啦 很难吗？随便也超过 10/21 00:03
: → zzz41432: 10% 但风险很高 可能就会想转其他投资吧XD 10/21 00:03
其实不用"高利"贷XD
有一种东西叫hard lending，我们家在美国靠这个薛了很多
举个例子，假如今天有人要借钱，拿了100块的房子当抵押品
你可以直接借他 60元 利息12%，开办费(美国叫points)可能就1~2%
你可能问，他如果去银行借可以借3~5%啊 干嘛跟你借12%的？
问题就是，银行慢。我们确定title是clean的，基本上两三天就能拨款了。
银行在审核贷款可能两三周，最后可能就错过投资机会了。
当然这种可能都是半年不到借款人就还掉了，你就得去找下个机会了，但是如果算一下
你这个年化也是很可观，因为一开始upfront的1~2 points就不得了了
而且我们LTV大概都不到65% 所以我们也不怕对方倒债。
但是******* 倒债我们更爱。
或许有点反直觉，但是年化报酬最高的都是倒债的。
你可能会觉得，为什么？这不是坏帐吗？
可是你要知道，我们已经大概知道LTV在65%，然后我们拿去法拍
跟台湾一样，法拍屋是看不到内装的，所以这100块的房，拍卖基本上没人愿意用100拍
可是我们在借钱前是请appraisal检查过房子的，我们跟一般人资讯是不对等的
我们是知道他真的值100元。这样我们把它拍下来，可能80元就拍到了
如果这整个过程一年，那我们就赚了100-80+12+1 = 33
投入了65回收了33元呢XD 超过50%的报酬率
普遍来说，没有倒帐实际利润大概15%左右
倒帐的情况利润大概30~40%左右
: 推 kenntrf: 我是投资 没能力炒 10/21 00:04
: 推 asolitary: 是私募基金吧~没一定门路或门槛就比较少知道 10/21 00:14
: → asolitary: 不过印象中私募基金都是3000万以上的 10/21 00:14
会说3000万以上是因为台湾要求专业投资人的标准是3000万
只能说台湾巨婴太多XD 政府怕麻烦 干脆直接禁止
所以政府把很多可以让普通人赚大钱的机会给挡掉了 帮QQ
: 推 michaelsun: 8-10%保本保息的债券 国外真的有不少啦 多以美金大额 10/21 00:53
: → michaelsun: 计价，别用台湾看世界 世界上的有钱人多的是方法套利 10/21 00:53
: → michaelsun: ，8%真的是基本而已 10/21 00:53
: 推 kis28519: 现在正热大伙都赚到不要不要的 10/21 01:13
: 推 MTBF: 私募的底价不一定啦，但要有认识管道介绍，台湾有些人运作很 10/21 01:19
: → MTBF: 久了 10/21 01:19
: → MTBF: 对一般人来讲这利息比自己买股买房好赚多了 10/21 01:20
台湾私募的问题是sponsor他们抽太多了 不然就是waterfall很糟
我们还没在台湾玩过任何私募，跟国外比台湾私募实在不是很有竞争力...
: 推 michaelsun: 楼上内行，这种真的是要有管道，已经不是钱的问题了 10/21 01:23
没那么夸张，如果你是要看CRE的话，可以看看像是美国的crowdstreet之类的
他们其实有满多sponsor都是可以接受外国投资者的。
(虽然现在crowdstreet的sponsor都不太行了LOL)
当然PE有更多种，我觉得台湾人有点被台湾本岛给限制住了，其实国外有很多机会的XD
拉回到home-sale，我认为美国有很多CRE大鸣大放的观念在台湾没什么见到
我是觉得这块其实可以让台湾的 "炒房" 更多样化一点
一些观念，像是cap rate，有人说东区房东打死不降价是因为持有税太低
可是你如果看纽约，持有税高到不行，但是房东还是不愿意低价出租，为什么？
就是因为当你低价出租 你的房价就直接受影响，甚至有时候你的贷款还会直接嘎爆你
但台湾不知道为什么，cap rate好像只被"应用"在店面，但一般租房却不太会被提起...
台湾在"炒房"这块其实满不效率而且封闭的
然后再回到这篇文
有时候我是觉得台湾人对于房子这块的知识有点贫乏
大家只会觉得 "房价只涨不跌" 或是 "炒房就是万恶" 或是 "建商吸血鬼blahblah"
我认为这些都是因为台湾人对于买卖房子没有正确的观念
我还满推荐如果想要"炒房"可以用commercial real estate当关键字去搜一下
有些东西在台湾不太有 (mobile home park etc.)
但是大观念像是蛋黄蛋白 (A class/B class) <- 虽然美国还会把内装考虑进去分级XD
或是对于residental (对，"residental"是有在commercial的范畴) 怎么去分析
我相信很多东西多多学习是会受益无穷的
=======以下自己的murmur 可以不要看=======
我觉得大家在说政府对于房价的不作为导致房价无法控制blah blah
可是在一个偏上游的卖方立场来看，正是政府的太多规范，导致了房价高涨XD
如果看看美国，房价不受控的哪个不是左派盛行的地方lol
或是看看韩国 中国 哪个地方不是政府插手结果房价就upupup
追根究底 就是一开始的供需失衡，然后政府的插手导致供给更紧张 最后就是upupup
自己其实看到那些追求"居住正义"而阻挡都更拆迁的都感到很无奈
我今天在台北如果不靠家人几乎不可能买得起房
我之前回家跟我爸妈聊到这件事情，说他们老人享尽了一切果实
我妈只跟我说
如果不是你们年轻人在那边阻挡都更，现在台北市供给肯定是翻倍
如果不是建商钱越来越难赚，绝对还一堆建商抢著帮你们盖房子
供给多了 你觉得房价还会这样无脑涨吗？
我们家之前要都更也是有90%同意 刚好那时候是文林苑沸沸扬扬的时候
结果有台大教授跑来我们管委会说我们这样漠视少数人权益
然后跟管委会说如果一意孤行就带学生来我们大楼底下静坐
我们拿时候是外墙磁砖一直掉，总干事怕真的来静坐砸到人得要去坐牢，直接缩了
最后就变成只拉皮，不都更了....
从那次开始才渐渐感觉这些好像是年轻人要自己负责的lol
我后来读台大都觉得同学们真的都好.... "正义"
但也不知道该说最后结果到底是不是正义XD
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