※ 引述《yniori (伟恩咖肥)》之铭言：
: 如题
: 很多建案越搞越花俏
假设总共600户养下列公设
: 什么游泳池啦～健身房啦～韵律中心啦～亲子室啦已经是基本标配
成本 1000W 100W 100W 100W
: 再来还有什么卡拉ＯＫ～电影室～
100W 100W
: 更夸张的还给你弄个公设餐厅
100W
这样总共1600万
好 省下来都不要盖
1600万 分给600户去分
平均一户 可以省下 2.67万
总价差不到三万元
然后居住正义说好棒棒
我省了三万 不需要这些公设XD
就算给你户数除以三
两百户 养这些公设
平均一户总价也才差不到十万
一堆人怎么会幻想没有这些公设
房子就会便宜几百万=.=??

游泳池为啥要一千万...就算用钢构也不过两三百万.当然面积大的好了,也不过五百万内搞定.更何况如果不是顶楼,你在一楼直接RC..那可能大面积也不过200万.

泳池没那么贵

奥运等级是...有很多人要拿回扣才盖那么贵去报帐..XD其实每年建材展都有游泳池厂商,有兴趣可以跟他们询问价格.并且建材展的厂商已经算报很贵了..

看到奥运等级 笑死

不过你说的是实话 那堆东西没盖省不了几毛钱

公设又不是只有这些东西XD 如果依你的造价, 这些公设除了游泳池以外大概只有 60-70坪, 600户的房子以24000坪计

这些东西 的空间就是保留做空的为主

这七间公设只占 0.25%

楼地板面积去摊的话顶多省5%总价如果用极简空间去做的话

没概念不知道 不过感觉小公占的比例蛮大的 而且无法不要

那是因为一般人不知道他买公设的钱是浪费在更没用的东西上

因为建商要获利会拉高单价

能拿来当健身房其实还算有用

公设有哪些是没用的阿 你说电梯吗 还是逃生梯

你问问为什么921要死人 不死人就没事了

电梯 逃生梯都有用啊 但都要盖满15%就是另一个故事

你没去算当然觉得便宜

我才刚算过 用平均单价算 双子星140万/坪 隔壁legend63 138万/坪 但双子星地点好得多

其实也是市场取向 新的华厦也不是没有再盖 但就卖像差

讲这么多 你要低公设 可以去买公寓阿

台北市新华厦的平均公设比就是34.2%双子星的实坪单价在那边不算贵 他虚坪单价高是因为分母小

我不是已经算过了吗，公设少盖其实真的B>Z

你算的例子错误太多了吧

修正好了，你回去看看吧

无车位115 vs 扣除车位 90 zzz

所以市场取向 多盖个游泳池消费者愿意因此多付单坪价钱建商又可以拉高公设比一鱼两吃 我是建商也要盖

地下室单价用多少算?

27% 早就超过公设差了

现在谁买房不买车位阿 拜托 没公设车位少那么多...

事实就是共设越多 单价能卖到越高 当然尽量盖到上限

我买新大楼还要去外面租车位 风吹日晒雨淋 我又不是傻

你地下室还是用12的话 那主要差异的地下室一定是不对的然后你也没考虑到多的500坪公设要装潢吧?

之前买房 同事问的问题很有趣 你那一坪单价比周遭高

你会这样问代表你对建设没概念，这个12万的价位是含概所

我算的那个数字才比较正确 地下室用20万算 加上公设装潢

所谓涵盖 就是用低的去平均高的啦挖地下室比较贵 你用低的去涵盖他 当然不准

你算那个其实我看的头很痛，可以说是完全观念错误

你不用问我怎么挖的，我不是挖地下室的那个

不管这些公设成本怎么算 看起来大家都同意分摊下去 如果

同一个block 一个面辛亥一个丁州

养这些也要钱，等到房子十几二十年更多大条的钱要花，能省则省

谁回来的都一样 两案的主要差异在地下室 你用平均成本去算地下室成本 这就是错误的

27% 价差 然后虎烂说有省到 省个头拉

营造成给你的平均成本 应该是地上可能10万(假设) 地下16万(假设) 然后平均12万 这样吧?

隔壁就直接差价差这么多 话猴懒喔

两案主要差异在地下室 结果你用12万去算 会对?

你只看你想看的，没看到楼上层也有增减我真的不想再跟你沟通，但看你一直洗错误资讯...很烦

ksuo你自己用乐居资料算算好不好? 乐居的平均单价是有扣除车位的你可以关掉ptt

管她那么多隔壁公设高 实坪价算进去便宜拉 怎样？

嘎嘎嘎

双子星实坪81% 单价111.45万 legend63实坪66.5% 单价91.45万111.45/0.81=137.59 91.45/0.665=137.51基本上没差距 但双子星是润泰建设 又在两条大马路交叉口legend63只有一面临比较小的汀洲街就算不看建商差距 光地点就知道双子星是便宜了你也可以说润泰双子星用地点拉平跟legend63 14%公设的差距至于这个差距是一坪5万 10万 还是多少 自由心证吧

我一直觉得说高公设是市场很怪，明明低公设需求也是有的不否认有人是喜欢有一堆豪华公设，肯定也有人喜欢纯住宅如日式公寓建筑那样，但为什么台湾"新建案"都偏向高公设

有些人很好笑 一直说公设有价 但反过来又说不盖公设不会比便宜 脑袋不会打结吗?你去看房子的时候 也会去估计这个门厅这么漂亮 这个健身房

我偏向认为是目前市场以权状计价，虚坪又好灌水

设备齐 来为你的预算加减吧?

看到现在 主要大宗是车位 车道那些公设才占比大吧

虚坪与实坪的建筑成本肯定不一样，但卖价却一样

公设本来就有价 所以公设少的话 买家也会去杀价

车道的共有面积一般主要记在车位上

这样的价差会让建商有无本获利空间，商人要最大获利

地下室有部分面积是机电室 安全室这些 全部住户摊很合理车道就看建商怎么摊

所以建商傻了 盖低公设结果只能卖跟旁边巷子的一样价钱

理论上应该要记在车位上 但拿一部分摊给住户就可以多赚一笔以现在的法规看当然是这样如果是实坪制呢?legend63把一堆费用用公设当分母美化了

如果你知道你买legend63的钱跟买双子星一样 你还会买?很难说囉虚坪制就把一些钱藏起来 让你不觉得legend63其实跟双子星单价一样贵

超过20% 单价 你跟我说少14%公设划算 然后还是机械加露天 买了准套牢当人87喔花大钱买国宅喔说过了叫人盖国宅不会自己找人揪团去包案吗

废话 那是因为现在的法规是虚坪 你当然觉得legend63划算改实坪你还会觉得吗?改实坪你就会觉得 双子星有双大马路 legend63只有比较小条竟然单价一样 买 双子星划算了

Legend63 40户才八笔实登 卖出的全都小坪数 代表买家也会算 他们总价带重叠的部分 legend63一户都没卖出

这就是现在的法规造成的问题 成本被大分母掩盖掉了

你是要买双子星故意在到处提来砍价吗？

因为公设是建商拿来提高“附加价值”而不是公设本身的花费

我12年前买台积电之后就把下单网页删了 三年后才重新登录你说这三年涨跌关我屁事?我再下一次登录已经是2018年了老实讲 我天天去看的话 台积电我抱不到200块

代销会告诉你我们有五星级公设 所以1p比旁边建案贵3万 买个40坪就差100万了

双子星实登 除了一户二楼之外全都>3500万legend63 实登全部<3500万 大坪数完全没人买

资料都附了啦 评感觉虎烂喔

如果你没有今年要卖 干嘛在意今年涨跌?

又一个感觉哥

数字就在网页上不会自己看喔

你怎么不说AMD抱了5年zzz

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需要我给你成本73块的台积电库存吗?

我今年金债抽插都比你说的今年台积电高 然后勒？ 无聊喔

谁管他抱不抱 隔日冲黄金都 可以冲破10%了

111.45/0.81=137.59 91.45/0.665=137.51这就是两间的实坪单价啦根本没有价差但双子星地点无疑是比较好 建商也比较好

管他怎么盖，资料调出来 有虚坪的单价好 用公设比去回推然后 又不会露天

考虑地点 双子星确实是比较便宜 只是你用虚坪的话会得到错误的相反结论是啊 所以这就是虚坪制的问题 虚坪制的单价是失真的灌越多水竟然单价越低根本莫名其妙

结果润泰这样搞 隔壁比较便宜划算还是你在卖隔壁legend阿 zzz

盖一堆垃圾多卖你一百万 竟然单价反而减少?

后续管理维修费用呢？

想想隔壁比较划算 实坪价钱一样 还多一堆公设不是吗

是啊 如果你看公设的话 但你看中地点就不一样了所以你喜欢公设就买LEGEND65啊 你喜欢面更大的马路就买双子星各有所好 很好啊XD

炒股多赚个几十%就不会去想不需要这些公设了啦

这个跟买不买得起一点关系都没有

双子星卖完了 legend63还在卖 消费者也很精啦

所以从结果来说大家还是没有被目前虚坪制度骗到阿

那只是过程而已

不过虚坪单价的确会让人一开始困惑一下 变成要花一点时间计算才明白为什么这社区单价看似便宜却滞销

会算的还是很多 但是建商不盖低公设你没东西买啊双子星是因为特殊原因才这样盖现在几乎没有19%公设物件了去哪找啊XD

有这样预算的买家买双子星不会是因为低公设比较便宜的理由

所以又回到市场机制了阿 如果大家都要建商怎么不多盖

是因为双子星更值得买XDreiborei 因为法规啊法规就是让建商盖越多低价的虚坪 可以赚更多 而且单价更好看

如果大多数消费者都嫌弃公设 只想买低公设的建商就盖如果盖高公设一样有人买单 而且赚更多 当然就多盖

润泰双子星是因为是免费重建 不收钱 没有赚钱问题所以才这样盖高公设可以赚更多钱 所以建商不会盖有些消费者想要的低公设建案双子星是特例 他不能赚钱XD

我看下来知道这是特殊案例 但是这是自由市场阿 如果盖

双子星若公设拉到33%价格多100万还是完销啦

公设比拉高, 润泰就会赔钱啊XD

还有 我喊爽而已 我从没要买台北

大家越爱买 那以赚钱立场 当然能盖就盖

润泰盖这个只能把造价越高越赔 你叫他拉到33%? XD@reiborei 法规在市场之前啦法规决定盖什么房子的力量比市场更大看雨遮就知道了谁想买大雨遮? 很少吧 但前几年一堆土星环建案为什么? 因为那时候雨遮可以卖钱

所以之前说小公那些一定要有的 占了大约几%的公设

这是市场决定的吗? 不是啊小公大概15%

XD 你怎么算的

所以符合法规的最低需求 就是公设15% 这应该没车道吧

车位也是法规要有的 所以得盖 但也是看怎么盖理论上车道不该摊给住户 应该摊到车位去不过地下室的其他设施 例如管理室 机电房 这个就是公设如果只摊管理室机电房的话 不会太多但车道如果拿来摊给住户 可以赚更多所以....

恩 那车道不算 15%也没什么大厅管理室那些吧

反正市场接受大概35%的公设比啊对 15%也没有门厅 交谊室那些反正现在的建案就是 小公15%, 然后一些大公看多少之后就塞车道 看塞多少

台积电要买在今年喷阿，今年信了DrT多爽，前面的浪费时间都没跟到

如果大小公28%, 那可以塞个7%车道进来 市场会买单可是这个公设比其实也一直在拉高这个情况继续 以后40%也不意外

所以35%是市场消费者可接受普遍值 而不是政府规定的吧

政府没有规定公设比该是多少事实上小公也不是一定要15%, 规定要有 你10%能做起来也行但公设能卖钱 大家就是尽量盖到上限

恩恩 所以是消费者的问题啊 表示大部分接受多20%总价也

消费者没得选啊

要有个气派的公设不是吗

有的选阿 买公寓都更阿

写出来就没有低的建案可以买啊= =

有钱好办事阿

那就算只算实坪制 只要所有建商开价直接1.35倍不是一样

不一样啊 实坪制 15%小公我盖10%就好了啊 干嘛多盖5%5%要成本耶

多赚个10% 你还管他哪几啪用不到的公设

你们说的雨遮 其实我之前看房的时候 代销直接讲明这坪数

1堆小建案 没公设 公设比照样高的可以

有差吗？XD

我在这边讲的从来都不是房价要变便宜 而是怎么盖房子

含雨遮但不计价 单价要不要含自己算 反正他开价是开总价

所以如果消费者比较爱总价多1.3倍但公设多的 建商就这样

这就不是什么单价总价的问题 房子盖的方法就改了消费者不依定爱什么啊 但现在没得选

不用管他多盖啥，发大财就好啦，赚多点直接市区搞透天不就好了

还在吵这题 国宅大师快去盖啦

有钱才有选择

比较公设不是应该实地去看吗? 怎么只看比例...

大家都说我有图书馆 妈妈教室 游戏室 游泳池 但总共占多

少面积反而不知道了 反正法律没规定要登记了?

你买了0.1坪的空的机电室你知道吗?

国宅都被dpp档住啦，最强在野党，你说的东西根本是国宅

有选择还要卖得掉，汽车搭铁圈就卖不掉你说一颗铁圈便宜1000四颗4000又如何没人买就是没市场

因为法规上限够 还能盖一间 不盖白不盖虚坪制就是鼓励建商盖没用的空房间

机电室其实就跟目前露台一样阿 约定专用 总价一样算钱

预购altis cross最便宜车款才1%客群

对 建商跟专用的人收一次 但也跟所有都收了公设约定专用的面积可是有摊到你的权状理的对 建商跟专用的人收一次 但也跟所有人都收了

汽车1.6跟1.8一定1.6卖很惨

我朋友也有机电室盖在家里的 然后总价比邻居贵

但这应该都是不合法的吧 不是应该去抓这些不合法的事吗

合法啊 哪里不合法?所以才说要改法规啊

建商把机电室给你专用 你违反用途是你违法是啊很多建商现在这样搞啊盖一个机电室 二工成室内空间

机电室既然算入公设 要改的应该是要跟其他公设一样开放

管韭菜做啥，今年飙涨的都是地板价的

他有约定专用啊

谁想改法规我第一个投他的对手

约定专用有存在的必要 有些东西没人能进去 你不让他专用管理 就会荒废

那不登记公设就不能盖了吗 还是一样可以盖 一样专用卖钱

实坪制一样阿 权状30坪都是实坪 但多3坪机房 你知我知

不 实坪制就不会盖这三坪机电了

现在建商会多盖无用的房间 是要把面积用完

能不能盖跟要不要登记不是两回事吗拍谢 我有事要出门 晚点有空说

有很多厂商常帮忙核销Y

公设比高的最大问题是管理费也高吧？为了维护这些公设得多花好多管理费，少掉无用公设多省些管理费比较实际

空的机电室不错 当垃圾房？ 管委会ok的话当Locker room给住户租柜子摆高尔夫球具/露营器材 很多东西你出门才用不想搬上搬下也不想长期放车上 很适合暂存在那不过这都违规使用就是

现在很多都是直接把空机电室约定专用 甚至二工成室内

一堆公设都是管委会使用空间去改的 真的不贵 反正不盖也回不了多少钱是真的真正占位的就是楼梯 电梯 梯厅 车位 这才是绝大公设部位

买透天阿，0公设有钱就有选择

有钱要买全平面100坪！！

透天也算有公设啊 楼梯就是啦

透天0公设，公设是要跟别人共用的zzzzz你怎么搞随便你不要公设的废话一堆不就直接透天不买透天不就是钱不够的问题

600户？？？

你这逻辑还真奇怪，不是公设的成本去分给住户，是公设省下来的空间去分给住户，他室内需要20坪就不用花更多钱去拉高总坪数增加室内空间，另外公设的空间是用在多了可卖的户数来看呢？本来一堆公设只能卖200户，但去掉，依现在盖的室内空间我可以多规划几户出来，你要摊的是多出来空间隔成住户的房价计算

都没计算未来的保养维修..更别说被告违建后拆光光的恢复费用..这样计算很粗造

所以IBIZA家里推的建案公设到底多少阿？如果自己家推的都无法以身做则低公设的话，讲这么多很没没说服力馁

透天是只整栋楼是自己的 公设是指不计入楼板面积 登记在权状共用栏里面的建筑所以其实你可以盖出有公设的透天, 只是共用字段的部分持分是一分之一30万还不少啊...不60户的建案 管委会空间应该弄不出这么多东西

对啊 不喜欢高公设可以自己盖而且你还有建商背景 不是挺好

公设是“公共设施”公共设施懂吗？

我跟TR大一样好奇宝宝

权状上没有公共设施这个字段啦 那个是口语

私有财和私有持分财

没有别人持分就好啦，住透天整栋全包就随你用啦大楼也可以有钱就有选择

大楼透天的话 应该就会有登记成共用设施的公设

店面就拿来自用 有钱就是任性你整栋私有没外人可以进出好吗？

但建筑法规不是这样看的

卖虎烂 整个档起来也没人管的了你除非你用公共奖励空间

公设就是建筑法规里面的非专用部分 权状上的共用设施这部分在一定程度以内不占容积

建筑法跟财产私有是另一回事

但什么是公设就是看法规啊 而不是看是谁的啊XD

自己才知道的东西谁检举你怎么用阿，没人可以进来

重点是如果我买100坪但只有70坪啊 一户30坪差多少钱，1500万？

事实上大部分公设都在室内啊

浪费是促进经济，没人浪费就没人赚钱了

公设=建筑技术规则理的非专用=权状上的共用设施不计入楼板面积的楼梯 逃生梯 电梯 梯厅 这些都是公设就算你一个人拥有整间大楼也是一样

都是你个人持有的公设你还可以在公设玩野外求生

没这些公设 哪里来600户可卖

也不是都可以 还是要符合使用执照用途 虽然整栋都自己的很难被告发

库所只是来抬杠的吧

公设是拿来包装行销用的

其实，真的推实坪制（我是指类似日本那种），建商会不会把建案改成低公设这还是得看市场反应。但是现阶段实行实坪制的最大问题是，现况旧有任何建筑物都要重新更改登计方式，甚至有的旧公寓的公设也没额外登记，这要更改所需要花的人力物力到底值不值得？

整栋都自己的要告发谁。。就有朋友是这样阿整排连在一起下面办公室店面

公设比跟‘公设多样性’ 完全不一样，也不一定有关系哦

变实坪计价后 好处大概就避免机电空间那种剥两层皮状况但对于其他公设 我是觉得让消费者更难去衡量价值毕竟没有数字以后 连谁的公设比较大都很难比较 公设地角色就有点像现在建案旁的公园 大马路等设施一样 不计平但是会因此增加单坪的卖价 至于3坪的室内机房就直接卖3坪价钱 不用因为专用只能打折卖 倒是其他人可以少付0.01

台湾改登记制度从来不会追溯全部建筑都换新的，民间会自己依照不同时期的建筑去计价

学日本实坪制的话，他们产权部份会分为专有面积以及包含公设的课税面积，买卖时以总价/实坪=实坪单价，课税时会把公设给算下去喔

奇怪，一定要坪数才能评估公设值多少？基本上公设不计面积之后，一堆莫名其妙的公设都不会盖，剩下的公设就是必要的，或是真的吸引人的，必要的你看一下门厅、梯厅、楼梯、电梯、地下室怎样就差不多了，至于真的吸引人的健身房之类的，建商或房仲想借此卖吸引你加价买，自然会带你去参观你知道坪数到底要干嘛？你去健身房应该是看设施有哪些、数量够不够，大小眼睛看一下空间感觉一下就够了，知道坪数要干嘛？

如果只能靠感觉会比有白纸黑字写出来好吗

我倒是很希望我公设用在哪，车道面积，梯厅，管理室，写越清楚不是越好？公设要课税，我怎么知道建商有没有虚灌公设？白纸黑字写的清清楚楚。平时当然不会注意，但是写的越清楚在课税面积上不是更好？不会回溯？那公寓要怎么计算实坪买卖？有些公寓权状包括梯间，有些没有。别说公寓了，就连一些老大楼计算方法不一样。邮政新村甲区公设约20%，乙区和丙区却是10%，几乎都同时期盖的。你不改旧有登记方式，那实价登录不就很混乱？现在的实价登录虽然有其中一栏备注实坪单价，但是却没有把车位独立开来，这都是问题了还有，一些旧有的国宅，车位是公设，却是轮流抽签，属于共有，甚至有些国宅车位只有某几户有优先权，你要怎么去拆算实坪虚坪？你说民间自有一套计算方法，那实价登录又是一套算法，这样不是更混乱？说实话这种月经争议版上已经不知吵过几次了，我个人认为现在让实价登录备注一条实坪单价已经算不错了，如果能让车位单独计算更好。

权状是一回事 实价登录又是一回事, 我是说说权状不用换发实价登录本来主建物、共同使用跟车位就是分开登记的实坪制之后统一用主建物当分母就好新建筑只有主建物跟附属建物的坪数, 旧建物也只拿主建物跟附属建物的评数出来当分母, 这样就好, 不会混乱啊至于不同时代的建物, 像早期公设登记在主建的, 那个就是看到年份就提醒计算方式不同就可以了

@IBIZA 建筑技术规则哪条写到非专用？不要胡扯

那最大的争议点就是在旧公寓或旧大楼的实价登录和课房屋税方法会有问题，就如同我刚说的，早期同年代盖的有的是主建物包括梯间，有的是公设没有登记，会造成一国多制。在不重新丈量公设前提下，在计价面积（实价登录）与课税面积（权状不变）采用旧制，容易混乱

那个没办法　现在就已经是这样不过也没什么混乱啊

这个是制造的钱 重点是花钱买的公设坪数 一坪看地区有的还要百万了

kuso 可以安静了 你就是懂一些就要来炫的投资客@dogncat 他大部分都是对的

1. 课税标准可没变过，权状不包含公设的旧建筑物在实行所谓实坪制之后，公设应该重新丈量加进来课税才公平2. 现有实价登录，有虚坪和实坪两种方法，但是公设只有虚坪。改成实坪登录制之后，2. 现有实价登录，有虚坪和实坪两种方法，但是公寓只有虚坪登录单价，改成实坪制之后，你的意思是公寓或旧建物只用虚坪，其他改实坪？混乱的点是在这边目前制度至少都是以虚坪单价为统一标准，实坪单价为辅助系统其实我的建议是这样啦，真的要推实坪制的话，如何做到最少的effort：目前实价登录再加强一下，需得要求车位坪数和和车位价格独立列出来算实坪单价之外，以后建商宣传文宣也一律只能用实坪单价来宣传。中古屋部份，需得强制规定把实坪单价列出来，这样算最轻松省事了在不更改任何权状登记以及大幅度更改实价登录的情况之下，这算是最有效花最少effort的实坪制了

推不推都一样啦，买个三千多万的华厦然后车位要排队租啦笑死然后管理费低，电梯快坏才修，大门歪掉没人修，保全只请白天搞不好改成自己刷磁卡连代收都没连政府都在补贴中低收入利息，还在那边幻想排队买必然破烂的国宅不就这样别人讲实话说会涨就会开始说别人房虫投资客啥的，一堆都这样啦2017年底我就说会涨了，当时我也还没买还有好几个刚结婚傻蛋一值吵说讲会涨的都房虫听他们的活该啦可怜哪帮QQ就不要相信阿，时间会证明一切讲那种垃圾废话，只要一楼只剩信箱和电梯都隔出来卖公设比随便就砍7%到底知道不知道阿

台北一堆买2000-3000万破公寓的 每1-2个月早上6点跑去租公有停车位 下车还要走路5分钟才到家 笑尿在那边吵公设的 没钱乖乖租破公寓就好高级大楼本来就不是卖给穷人的 反正他们又养不起

那种房子里面有机电室的是十年前左右的产物，现在新房已经看不到了，那个就是二工，有邻居不爽检举全社区，大家就准备在客厅还是主卧隔个机电室回来。有兴趣可以看贵妇奈奈被法拍的那个琉森系列社区，机电室全部做在主卧室里面。

不就是公设太多，主建太小，才会去打机电室的主意

反过来说，这些公设就是拿来骗钱的阿

你以为建商会只会加2.67万而已吗公设贵的是地坪。里面东西本来就不值钱光是偷偷把车道坪数灌水到公设一坪就可以多赚好几十万。其他公设只是障眼法。掩盖这些地方的道具