从三个面向讨论看看
1.产业面
直接看这半年来最热的话题, 台积电吧
其实今年才炒台积电题材, 是不是有点晚了啊, 五奈米和三奈米是一起规划的
五奈米的人力也都差不多到位了, 三奈米...是台积电在台南最后一个厂了耶
按照新闻, 之后的研发中心和二奈米都要回新竹了, 加上GG在南科就是量产
量产厂其实都正走向无人工厂, 接下来南科GG新增的高薪员工, 真的有那么多吗?
好, 如果说南科不只有台积电, 是没错, 但南科的产业结构始终与竹科有差距
撇开台积, 光看Design House数, 南科就算有, 也是零星的小办公室而已
南科的"高科技+高薪"族群, 其实比竹科少很多啊
那如果不看南科呢, 旧台南, 其实就剩下资方天堂的血汗传产, 和景点的观光业
大致上就跟邻近县市类似(又老又穷?), 没有什么年轻的移入力量
2.基础建设
台南的最大问题是交通, 这一两年的建案也最爱炒交通建设话题
但...动工中的铁路地下化, 先不论施工一直往后延长(偏政治议题)
现在的规划, 看交通部官网, 就只到大桥站"以南", 没有跨过柴头港溪
整个东桥重划区期待已久的地下化大桥站, 地下化康桥站, 不知道要等到何时?
再来, 这几年有去过安南/安平/九份子的案场的人, 一定百分之百听过"北外环"
不夸张, 这些区域每个代销都满口"北外环"...以后15分钟进南科...
但是现在整条北外环, 就只有第一期完工, 第二期还没盖, 第三期盖一半
最重要的第四期, 整个九份子重划区都在期待的, 目前公开的讯息, 只是评估中?
代销喊的完工时间都很美好, 但大家还记得光一个盐水溪桥拓宽就盖了多久吗...
最后是最扯的台南捷运, 明明连路线, 行车与轨道模式, 都还没确定, 更别提施工了
却已经有不少建案在打捷运宅了, 真的是很有自信
这些都还看不到摸不到的建设, 等到一切到位, 现在买的房子都已经旧了啊...
3.产品
这几年台南开始出现大量的大楼建案, 慢慢翻转台南人只爱透天的印象
但是各个建案都是两房被快速扫光(这半年最严重, 因为大量北部投客南下)
不过呼应第一点其实有些矛盾, 如果主打台积电高科技话题
台积电的高薪工程师, 怎么可能去接手两房或小2+1房?
以他们的收入, 四房或大三, 或是1500上下的透天, 才是目标吧
台南扣掉台积电, 年轻的移入人口在哪? 传产年轻人根本穷到不敢成家
而住惯地30建60的长辈, 要他们搬进室内不到25坪的大楼...这...
另外, 台南几个明星重划区, 路真的很小条, 真的很小条
要把建地最大化, 也弄的太夸张了, 代销都会说, 没问题, 我们建案都会内缩
但不是这样的吧, 本来就要内缩, 两回事吧, 道路窄还是窄啊
再加上台南人最爱的路边临停, 只要有一台车临停, 后面全部都要逆向绕过
而这场面竟然要发生在最新最好的重划区里面, 台南的地明明就还很大啊
这样户数密集, 路又小条, 交通打结的重划区
真的够宜居到吸引大量人口进驻吗?
台南因为交通的关系, 最适合的其实还是像郑仔寮虎尾寮那种低密度开发
但这样的产品已经越来越少且趋于零星了 (透天因为总价高也不好炒)
以上...一些对台南的观察与疑虑, 提出来与大家讨论
或许三,四年后, 现在这波热炒的交屋潮, 就可以见真章了吧