小弟本业是卖办公家具加一些轻装潢
早期业务做的比较广也有做到一些居家的案子
也因为如此因为工作陆续认识了一些投资客
在全盛时期 双北真的常常一间就获利过百万
一直到有了房地合一 房市翻转后
有些收手转而跑去餐饮业或者别的产业
有的赚饱了或有点年纪转而收租慢慢过生活
当然还是有人利用买人头或买发票等违法情事继续买卖
(我实报实销不配合做发票的)
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可能我个性就这样 希望稳妥妥的不爱冒险
做事情总是不求有功但求无过
所以权衡取舍之下 我选择了置产收租
其实还是本业比较赚钱
但是那是我现在只有四间在收租 如果我有40间就不同了
在观察投资客如何断头或会遇到什么问题后
我有了以下原则
不碰预售 不碰乙工 不碰法拍 不买分租套房 不做短期买卖
(有些也跟我本业繁忙有关 当然有很多更专业的投资客可以从中获利)
很多投资客都有自己的一套公式或估价方式
我的比较简单 纯靠收租的投资报酬率第一年一定要有6.5
平均十年不得小于5(常被我认识的投客说好低)
预期的租金扣掉持有成本(房屋税地价税保险空租)
回推一个金额 而这个金额在扣掉"整理到能出租跟每年有可能的修缮"
整理到能出租包含了买入的成本(税金跟仲介费等等)跟整理房子的花费
这个就是我对房子的出价上限 一旦高过这个金额在喜欢也不买
这样可以保证我的投报(资金成本从公式换算扣掉)
从2016涨到现在2020 增值带来的收益就算老天额外给的
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当然很多人会质疑要嘛房价跌怎么办 要嘛赚得这么慢 要嘛没人租怎么办
所以我挑选的物件多为500万左右
不要离捷运太远不要重划区 生活机能要强 要能够开伙跟晒衣服
这种物件基本上还蛮抗跌又超好租的
自备款抓200左右 这样就算本利和也跟房租相差不多甚至能回馈个零用钱
跌你可以不要卖 现金流不会断
至于没人租那就是租金或屋况的问题
整理得好好的 租金也合理 我好几次今天放隔天租掉
至于赚得慢 我从来不觉得这样赚得快 我要的是稳稳地
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其实租房也是个学问 你要先选择你的受众
了解这个族群在意的是什么
像我在新北市的套房或一房一厅租金不低于一万五
这个金额可以刷掉很多阿沙布鲁跟三教九流的人
所以在家具跟环境上会好好整理
每次出租一定全新粉刷或壁纸
独立筒床垫 40吋电视 双门冰箱(这个是我觉得很大加分的)
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然而当房东也不是完全0风险
我在房东社团或群组的感想是
最怕报税 自杀 破坏房子 不交租
我所有房子都挂自己名下 所以地价税只有自助的自用
房屋税3个抠答用掉 其他非自用
房客要报税 要入籍 要申请补助我都配合
说白点 本身就已经含在租金里面了
自杀部分我买了凶宅险 4XX元但要附挂在一个居家险下面
一份赔100万 最多可以买三份赔300 我的房子总价也才500
生命很可贵啦 但你要想不开我觉得我不见得亏喔
至于租霸就是要靠筛选租客了
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我的本业让我整理房子的成本比很多投资客都低
也已经尽量吸取别人教训去闪过大部分的风险
至少到目前跟房客都还算和乐融融
反而常被群租的人说宠坏房客.....
对我而言 买房收租真的是最简单的投资方式
而且可以扩大我本业赚来的战果
你好好选物件的话 在有便宜才买的情况下 还可以搭搭增值顺风车
PS:我从2016就开始建议自住可以开始看屋等进场 2019推身边亲朋好友买自住房
房租这种纯消费行为 如果有头期的话变成缴本利和 至少有还本兼存钱
现在房市真的热的我觉得有点过头 要买房请小心虚胖的物件 这种热度过后跌一定中枪

良心房东!!!推~朋友的学区分租套房卖三年终于解套了

40间自备款8000万厉害！

推个亲身经验，而不像竹北王纸上谈兵

入手价6.5%的物件又没有你列举的特殊情况要在北部的市区找太太太难了

实在，真诚地分享，谢谢

对阿~我朋友的龙华科大学区分租套房是卖给地下组头听说是组头钱太多又不能放银行才买的~不然现在学区分租套房大家都在脱手根本卖不掉~

推

推一个

经验跟你差不多，但我平均都买1000万左右物件，捷运5分内绝对不碰套房，管理麻烦死了，钱多事情更多

请问凶宅险要找哪家银行保呢？谢谢

遇到自杀 凶宅险 补不回来啦…

500.......

500*6.5%/12=2.7万 月租2.7万才有6.5%啊???1.5万套房是怎么冲到6.5%的?除非是买到300万以下

很难 300以下大概买到五股泰山丹凤莺歌

上新庄的话五六年前300万以下套房还很常见 这波中古屋涨很凶 一堆人喊新庄重划区赔售潮时 旧市区中古屋与下新庄每坪至少涨了10万 很夸张是说上新庄1.5万可以租到3房公寓了 选套房的房客很特殊

好厉害

我有同样疑问，500万要月租2.7万喔1.5万没办法到6.5%

推分享

是买很老旧的房子吗？很难想像哪里有五百的房子可以赚5%

500万的物件套房，在双北是很多，但要租到2.7万...装潢跟地点要很有水准，装潢他本业我相信没问题，但地点我现在差不多是3~4%，能冲到6.5%真的蛮强，可能是我太弱

你的6.5%怎么算的？

是很老旧的物件吗?

等等套房这要报酬太低了拉

锦新都不太可能做到5%了 6%以上双北没隔套不太可能4%正常套房就能买了 主建要大于十坪才好贷款到8成我去年有收到一间630租三万的不过那是特殊物件

隔间出租是违建 不要公开教吧

你的6.5趴算法 是不是有问题。

隔套哪里违建，合法请照好吗

6.5是租金扣成本后用头款算的吧 c大不是常说这是杠杆

居然有凶宅险，长知识推

他的投报应该是用现在付出的金额算的吧

推

凶宅险也保不高 最多六十万

原po有说租金跟本息摊还差不多6.5是计算资产增值，不是现金流

隔间正当申请并不违法~

合法请装修许可 会多出不少成本 阳台也不可以外推楼下邻居要签名才可以请到 最近有些新闻是伪造楼下签名被告上法院的 XD"纯靠收租的投资报酬率第一年一定要有6.5" <==这句话算是计算资产增值吗????

有点厉害

6.5%在捷运旁边现在真的太难

应该是自备款的6.5%吧？ 200万*6.5% /12= 10833

自备款当分母 房租扣除房贷当分子?

自备款的6.5%也太难赚了

感谢分享

自备款6.5%应该是赔钱

自备200万的6.5%跟贷款300万的利息几乎一样 就打平吧

美国会要求租客需要一个保证人才会让他租房东

国外的法律其实很饱和住客

凶宅险是保国泰的吗？

200头期，加契税仲介费装修成本，加总可能260万，应该是这金额的6.5%，然后也跟房贷每年还本一样

如果只是打平 怎么才能从4间变成40间？本业一年可以净存400万 然后 18年之后凑满36间吗？

这样的话实际现金流应该是刚好打平？甚至可能会多丢一点进去吧？不过总资产是成长的没错

这样差不多50-55岁可以退休过很不错的生活

感恩

今天要赶四个现场有点忙 回家在一一回复 大致方向我先说 首先我没有说我要从4间变成40间 只是举例我本业赚的还是比投资多 除非我的本扩张到一定程度 在来就是以前大家也吵过的 投资报酬率=产生的净利/总投入资本 这个没争议的话 为什么你要用房屋总价去计算房地产最好借钱了 不借可惜 而投入的现金投报在扣掉持有成本跟资金成本后的净利6.5% 为什么会亏 难赚部分我文章就写过了 我从来就不追求快而追求稳 另外我房贷每个月差不多在14000-15000 而我的租金在15500-18500每个月扣掉持有成本后还能回馈点零用钱 其实我也可以把头款减少让投报更好看 只是这样就会压缩现金流 我第一年6.5 十年内不小于5 正是本利和每年投入后会影响投报 而超过十年的投报就不好了 刚好养肥杀来吃换下一个物件

算的好痛苦

十年投报是用年化报酬率算法吗？连带每月摊还的本金部分也加进去？

请问你会租给养宠物跟抽烟的吗?我在考虑要不要租给这种的

原来是举例 五间的话我觉得太谦虚了 推测最后应该在8-12间左右

抽烟跟养宠物的不租

40间如果你房租房贷打平 也是没有现金流还是得做本业熬20-25年

杠杆开太大 风险比较高 突发状况现金流不够 这样嘎不过来就完蛋了

感谢s大心得分享

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