版上各位先进大家好
感谢昨天各位的释疑
我继续思考之后
发现一个很难决定的关键:投报率VS风险
想请教各位先进会如何在两个物件中二择一
我目前手上有2个电梯2房物件选择
第一个是约19坪,屋龄12年,开价700万,银行初步鉴价500万(这是4.2米夹层屋)
第二个是约25坪,屋龄25年,开价800万,银行初步鉴价685万
以租金而言
第一个物件没有直接的答案
但是同栋社区约22坪的其他物件
房仲抓租金是15000-16000元
所以我只能抓第一个物件是约13000元
但是这物件目前只知道要重新粉刷,重买家具+电器用品,补一个木板隔间破洞即可
(屋主人还在住,没清空看不完全)
第二个物件已清空
租金网站上虽有直接的答案:23000元
但是我认为虎烂
因为附近同一条大马路上走路相隔约12分钟
屋龄只有11年的别社区同面积+超精致装潢也是租金挂23000元
但第二个物件的厨房跟次卧房我看过现场惨不忍睹,难怪烂到不敢放上网站
外加客厅阳台外推
却用大片玻璃窗户封死又阳台天花板角落明显漏水
还有冷气也要趁机会整组重做,因为客厅没装冷气,夏天会热死人
所以厨房+次卧房+外推阳台+冷气恐怕要重做
还有浴室外墙的壁癌也要修好
才有可能向卖我的房仲讲的房租有20000元(不过因为是顶楼,要施工没有楼上抗议)
我也怕一路修一路找到惊喜
换言之
我面临难以取舍的窘境
因为我是首次买房
装修的监督+判断+成本控管能力有限
可是两个物件的租金与投报率又差很多
所以很难下决定
不知道到底要选第一个物件还是第二个物件
请问各位会如何建议我选择?

两个都不要...

irr是很好的工具

以我来说 我会有一个最低投报率 也就是10年要有50% 平均每年要超过5% 这是不含增值的部分 也就是几乎稳赚的 在用该物件租金行情回推要获得这样投报率的总价是多少 在扣除仲介费跟整理到出租需要的花费我本业装潢 所以整理房子除了成本低跟估价本来就是我的业务你需要的是多做功课 如何买抗跌的房子 了解该区域的发展跟出租行情 还有你到底要当包租公还是拼资本利得如果要当包租公 你就要决定你房子的受众 主攻的客群而这样的客群在意的是什么 你要整理到什么地步才可以秒租譬如我专攻套房租金15000以上的年轻情侣或还没有小孩的小夫妻 他们相比去租分租套房的租客 更在意一些生活品质 要有独立的晒衣空间 家具不能太旧 千万别买很烂的二手家具 冰箱要双门不要什么烂爆小鲜绿 洗衣机也不要太老旧 电视不要什么大胖电视或只有32吋小到你不想看的

感谢s26492755的指点,我是把增值当成主要目的租金我只要求不要太离谱就好,只是当然能高就高所以让我很犹豫,因为我担心再晚就没得吃了

第2之前看过类似的,已经卖很久卖不出去,不知是不是同一个那种屋况至少要再花个一百万整修装潢才能住人,我是放弃

给shiely,我不知道是否卖很久,但是我知道同栋不同楼层同位置的物件,屋主开价850万,最后不售又缩回去租人了至于那物件,要不装修就能住人的话要超便宜才有可能因为是超闷热又漏水的诡异物件,而且不是华夏我也担心修漏水+阳台重做而动顶楼天花板+阳台外推要面对邻居跟管委会很麻烦我怕的不是花钱,而是风险,如果可以估得出来又做的到其实多花一点钱我愿意

要拼增值 地段跟附近发展比较重要 会建议你要询问的话给地点 我认识拼资本利得的都跟我说租金零用钱 甚至没在出租你的物件二如果那么多毛 除非特便宜 不然买来干嘛投资就是要降低成本 未来不一定能卖多贵 至少要买的便宜好整理 除非你专收旧屋来装潢整理短期买卖看你叙述比较偏要当包租公 个人认为好租的物件不一定增值潜力高 增值高的物件租金投报不一定好 像我的每年大概涨2～5% 十年后能涨50%就祖先有保佑了

给s26492755,我冷静之后,的确主要目的是在收租但是由于未来资金泛滥,多少能够捞到一点增值最重要的是,我已经有一点年纪了,所以租房会被问年龄想要趁现在有机会买房赶快冲,不然几年之后会很麻烦要租租不到,要买买不起,不要说退休没地方去连如何继续住在都市上班都是问题只是买套房的话没意思,因为又小又贵,照顾房客也花功夫不如买电梯二房给小家庭住稳定,即使要花比较多钱对身为上班族的我而言也比较实在,让自己进可攻退可守不过既然物件二那么难搞,我就不碰了,我不碰修缮转卖因为那是像您这种专业人士才能碰的作法